購(gòu)房者在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，除要審查所購(gòu)房屋的合法性（即查看五證）和使用國(guó)家規(guī)定的正式合同（契約）文本外，具體還要注意以下幾個(gè)方面：

（一）、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題

由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，購(gòu)賣雙方往往根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容加以修改、補(bǔ)充。根據(jù)國(guó)家新頒布《合同法》規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用非格式條款” 。所以，補(bǔ)充協(xié)議比正式合同更重要。

一般情況下，補(bǔ)充協(xié)議由開(kāi)發(fā)商來(lái)起草，因此，有些開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

比如，有的開(kāi)發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時(shí)，如《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》尚未下發(fā)，甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時(shí)核驗(yàn)證明進(jìn)行驗(yàn)收”。此條款要求購(gòu)方在房屋不具備合法交付條件時(shí)接收房屋，無(wú)疑免除了賣方因逾期交付房產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而購(gòu)方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題將很難追究賣方責(zé)任。

為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要拒絕以上類似條款，同時(shí)盡可能地將真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好要求開(kāi)發(fā)商對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

開(kāi)發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的承諾；

所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾，這主要是為了避免造成購(gòu)房者無(wú)法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；

面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

房屋交付的具體辦法、具體時(shí)間及違約金計(jì)算方法；

與正式契約不一致的合同變更、解除條件；

其他雙方需要約定的事項(xiàng)。

（二）、關(guān)于免責(zé)條款問(wèn)題

在購(gòu)房程序中，購(gòu)房人經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的條款：“如遇到下列特殊原因，可憑北京市

有關(guān)部門(mén)證明文件，據(jù)實(shí)予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可預(yù)見(jiàn)異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；3、其他非甲方所能控制的事件；4、遇有國(guó)家政策、法規(guī)調(diào)整，致使影響合同履行；5、冬、雨季，停電日，工期順延。

實(shí)際上，該條款對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房某些免責(zé)因素的約定對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不公平的，特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個(gè)非常模糊的概念，在實(shí)際履行合同時(shí)很難界定。因此，購(gòu)房人在對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的免責(zé)因素進(jìn)行約定時(shí)一定要非常具體，要有確定性。例如，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同時(shí)，可要求開(kāi)發(fā)商對(duì)施工中不可預(yù)見(jiàn)的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題予以列明，對(duì)“非甲方所能控制的因素”進(jìn)行界定，對(duì)“冬雨季、停電日”的證明做相應(yīng)規(guī)定，以免在開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)逾期交房時(shí)，逃避法律責(zé)任。

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