■溫建忠

　　　大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。

房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不

可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。

　　目前，房價大致可分為四大部分組成，一是地價成本，包括土地

出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷

周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；

廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設施費（七通一平費），甚至大市政

費、四源費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，

包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。

　　構(gòu)成商品房價格的四部分中，它們的比例情況如何呢？下面舉北

京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司一組成本價格表。

　　該公司的項目占地6300平方米，總建筑面積3300平方米的普通住

宅。成本費用包括：1、土地出讓金3418萬元；2、征地拆遷補償金

4919萬元；3、前期工程費360萬元；4、小區(qū)配套費450萬元；5、大市

政費1380萬元；6、四源費243萬元；7、用電權(quán)和電貼219萬元；8、建

筑安裝工程費3300萬元；9、管理費82萬元；10、兩稅一費589萬元；

11、投資方向調(diào)節(jié)稅748萬元（內(nèi)銷商品房）。

　　如此計算，該項目總造價為15703萬元，每平方米住宅建設成本為

4758．5萬元，而建安費僅為1000元／平方米，占21％，其他各項費用

占房價成本的4／5（未計算開發(fā)商的開發(fā)利潤）。

　　商品房價格，根據(jù)不同的地區(qū)、城市也有著明顯的差別：根據(jù)建

設部有關(guān)方面歸納比較，按商品房住宅價格高低將城市分為四類，進

而再將同一類城市的樓市價格分為三檔。

　　一類城市：是目前我國政治、經(jīng)濟、文化的，或處于經(jīng)濟改

革開放前沿，對外經(jīng)濟貿(mào)易占有極重要的地位，如：北京、上海、廣

州、深圳，低價位為1500元———2500元／平方米；中價位為每平方

米4000元以上；高價位為8000元———10000元／平方米。

　　二類城市：是歷史和現(xiàn)在都處于所在地區(qū)的城市地位，如省

會或經(jīng)濟發(fā)達、對外貿(mào)易的重要港口城市，如：天津、杭州、重慶、

大連、武漢、青島等。低價位為1200元———2000元／平方米；中價

位為每平方米3000元以上；高價位為6000———8000元／平方米。

　　三類城市：多是省會城市，經(jīng)濟發(fā)達，也有個別新崛起的小城市，

如：成都、蘭州、長沙等，低價位為800元———1800元／平方米；中

價位為每平方米2500元以上；高價位為5000元———7000元／平方米。

　　四類城市：是中小城市及發(fā)展較快的城鎮(zhèn)，低價位為800———

1200元／平方米；中價位為每平方米3000元以下。

　　對于未來房價的走勢，專家們普遍認為，房價一般應是隨著經(jīng)濟

增長點和城市化的進程而逐漸上升?？梢灶A測，減少有關(guān)稅費會適當

減緩房價上漲的幅度，但不會在全國范圍內(nèi)改變房價上揚的趨勢。

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