1. 購房五大“窩心”事兒

　　在購房人購房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大部分由購房人承擔(dān)。因?yàn)橘彿咳藢?duì)開發(fā)商的可能風(fēng)險(xiǎn)，在于不能按時(shí)付足房款，但因現(xiàn)在的商品房消費(fèi)信貸的普及，購房人的付款風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，開發(fā)商基本上沒太大風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)購房者一方就大不一樣了……

　　購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差。由于購房人和開發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，購房人承受了不少風(fēng)險(xiǎn)———

　　1、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)對(duì)外銷售期房。

　　一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。

　　2、開發(fā)商惡意搭售商品房。

　　在房?jī)r(jià)價(jià)位高時(shí)，一些開發(fā)商會(huì)通過在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實(shí)際面積超過約定面積一定幅度（一般為5％）時(shí)有權(quán)解除合同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購房人即無法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足或造成購房人根本無能力補(bǔ)足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于“縮水”的商品房，一個(gè)的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

　　3、無法擺脫合同。

　　商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行，致使購房人無法擺脫合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10％的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房?jī)r(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格罰則（逾期交付從低價(jià)）應(yīng)有的地位。

　　4、發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

　　這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理———僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

　　5、房屋“裂”、“漏”。

　　一般認(rèn)為裂縫在0．3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0．3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差，整修過程也煩人，此時(shí)購房人一般只能忍受。謝耿亮鄭曉東

　　 2. 房子：未來的樣子

　　外部能源：房子的能源來自高效社區(qū)發(fā)電機(jī)組、熱物質(zhì)冷卻池和鑲嵌在大街上的太陽能收集器等。主人將可以靠體育鍛煉來發(fā)動(dòng)家里的電器。兩腳踩一踩，洗碗機(jī)或割草機(jī)就動(dòng)起來了。

　　安全：輪椅將可以自由上下樓梯。為防止跌落，護(hù)欄將為氣囊取代。景觀：房子整體崇尚簡(jiǎn)約的同時(shí)，窗戶將成為顯示界面?！巴啤贝岸棋纳衬?、茂密的森林或是壯觀的天際線馬上近在眼前。

　　內(nèi)部空間劃分：現(xiàn)在把房子劃分為餐廳、娛樂室等的做法成為歷史。每家只有一個(gè)大間，用活動(dòng)隔板按要求隨時(shí)分割。在保證個(gè)人獨(dú)立活動(dòng)區(qū)域的同時(shí)，一個(gè)非虛擬的家庭成員見面室也必不可少，因?yàn)榭释鎸?duì)面的舊式交流的人時(shí)不時(shí)要來過把“現(xiàn)實(shí)”癮。臥室很小，只有一個(gè)折疊床，不用的時(shí)候可以收起來放到壁櫥里。人們的東西都藏在網(wǎng)絡(luò)空間里，沒什么要往壁櫥里放的了。

　　工作與生活：人們大部分的工作將不再是在辦公室，而是在家中的工作站上完成的。一個(gè)電腦顯示器加上交互式的眼鏡，你就可在家中隨時(shí)上班。很少再有人在家做飯，家用飲食公司將包辦一切。還會(huì)有個(gè)小廚房，只用來打開食物，為正式開飯做些準(zhǔn)備。

　　垃圾處理：由一個(gè)完全獨(dú)立的廢品管理系統(tǒng)來處理家庭垃圾。不能回收的將作為堆肥，割草時(shí)撒到高架草坪里。

　　天花板：天花板鑲滿了遠(yuǎn)程會(huì)議設(shè)備、醫(yī)藥和安全掃描器、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)感應(yīng)器及環(huán)境調(diào)節(jié)器等。

　　家用汽車：電動(dòng)小型車將成為新一代無污染交通工具。因體積嬌小，同樣的高速公路可以容納更多的車子；加之體態(tài)輕盈，還能有效減少交通事故。真需要較大空間時(shí)，把兩個(gè)車子并起來開就行了。揚(yáng)子

　　3. 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代房產(chǎn)六趨勢(shì)

　　網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)作為一種新經(jīng)濟(jì)模式與舊日的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相比，將為社會(huì)帶來更多突破性的影響。網(wǎng)絡(luò)在社會(huì)上所引發(fā)的種種變革，也是房地產(chǎn)企業(yè)無法回避的。今后，中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營的發(fā)展，總的來說將呈現(xiàn)六大趨勢(shì)：

　　1、管理跨域化。由于信息網(wǎng)絡(luò)把整個(gè)世界變成了一個(gè)“地球村”，現(xiàn)在地理距離相對(duì)變得越來越模糊，而立足于網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，又成功地把空間因素的制約降到較低限度，故使整個(gè)管理的跨域化進(jìn)程大大加快。

　　2、經(jīng)營全球化。藉著電子商務(wù)，國內(nèi)和國外的差距得到較有效的減縮，而發(fā)展商在減少種種繁文縟節(jié)方面將節(jié)省大量費(fèi)用。將來，我們不難發(fā)現(xiàn)有些發(fā)展商可能總部設(shè)在北京，采購部設(shè)在意大利或德國，市場(chǎng)營銷部設(shè)在香港，而實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目則在上海浦東，而更重要的是發(fā)展商作為老板，還可以安坐家里監(jiān)測(cè)整個(gè)企業(yè)在各地的進(jìn)度。

　　3、產(chǎn)品直銷化。由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)的中間層次作用減弱，行政結(jié)構(gòu)逐漸趨向扁平化，購房者與發(fā)展商在網(wǎng)絡(luò)端點(diǎn)的兩頭會(huì)見可以直接溝通，因而發(fā)展商日后將更需要實(shí)時(shí)的掌握客戶的思維、喜好和他們對(duì)價(jià)格的承受能力。

　　4、信息透明化。將來現(xiàn)實(shí)世界的每宗交易都會(huì)在電腦網(wǎng)絡(luò)中全面記錄下來，而互聯(lián)網(wǎng)則是在數(shù)字化虛擬世界中將千家萬戶串連起來的橋梁。這樣，整個(gè)社會(huì)將變得更信息化、更透明化，競(jìng)爭(zhēng)也更公平化。

　　5、資產(chǎn)虛擬化。一方面，現(xiàn)實(shí)空間的價(jià)值大不如前；另一方面，虛擬空間的價(jià)值，卻有超越實(shí)質(zhì)資產(chǎn)的趨勢(shì)。例如AOL美國在線上一則不到五平方厘米的黃金位置廣告，竟然價(jià)值1600萬美元，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越占地萬米的豪宅大院的價(jià)值。所以，近日來發(fā)展商紛紛宣布進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)，開拓虛擬資產(chǎn)，也不無道理。

　　6、服務(wù)個(gè)性化。“個(gè)人”對(duì)房子的要求絕不會(huì)妥協(xié)于廉價(jià)的、標(biāo)準(zhǔn)化的商品房，而應(yīng)該是根據(jù)他們個(gè)別的特點(diǎn)來專門設(shè)計(jì)，量體制造的個(gè)性化精品，將來他們更需要的是全程的售前和售后服務(wù)，而且發(fā)展商要提供的服務(wù)應(yīng)該是長遠(yuǎn)的，專家顧問式的。肖易

　　4. 京城房貸又出新招

　　申辦銀行貸款已成為大多數(shù)購房人必不可少的一道程序，個(gè)人購房貸款也在近兩年迅猛發(fā)展，不僅在貸款規(guī)模上突飛猛進(jìn)，而且在貸款手續(xù)上不斷簡(jiǎn)化。較近，在還款方式上也有了新的突破。

　　據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道，目前，購房人比較熟悉、也是各大銀行通行的按揭貸款還款方法是等額還款法。所謂等額還款法是指購房人在銀行按一定年限和成數(shù)申辦了購房貸款后，自還款之日起，每月向銀行償還的貸款額都是相同的?，F(xiàn)在，這種情況已經(jīng)有了改變，出現(xiàn)了新型還款方式———入住還款法和遞增還款法。這種還款方式是招商銀行北京分行的創(chuàng)新。它們家客戶是樂于接受新事物的SOHO現(xiàn)代城。

　　現(xiàn)在北京在售的大部分項(xiàng)目都是期房，對(duì)于許多次購房的人來說，在入住新房之前有相當(dāng)長的一段時(shí)間要租房住。按等額還款法在獲得貸款一個(gè)月后就得開始償還貸款本息。這樣租房住的購房人就要負(fù)擔(dān)房租和還貸兩筆費(fèi)用，無疑會(huì)增加購房人的壓力，而此次招商銀行北京分行推出的入住還款法就是考慮到這部分人的實(shí)際困難后創(chuàng)出的新型還款方式。即貸款人在新購住房尚未竣工驗(yàn)收合格、交付使用前，只需按月支付相應(yīng)的貸款利息，而無需立即開始償還本金，自所購住房驗(yàn)收合格交付使用之日起，再根據(jù)等額還款法按月還本付息。

　　此外，針對(duì)目前收入不是很高，但未來的預(yù)期收入增加較快的購房人，招商銀行北京分行推出了另一個(gè)新型還款方式是遞增還款法，即借款人在貸款期限內(nèi)每年按固定比例遞增償還貸款本息。

　　住宅消費(fèi)離不開金融支持，同時(shí)住房成為中國人宗消費(fèi)，住房信貸已經(jīng)成為多家銀行發(fā)展的業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，較初的競(jìng)爭(zhēng)是在貸款的期限和成數(shù)上，在兩年前較多能貸到7成20年的貸款，而現(xiàn)在較多可貸款8成30年，在貸款的對(duì)象和用途上也不斷放寬，以前能得到銀行貸款多是事業(yè)有成人士，現(xiàn)如今只要有正常的職業(yè)和一定的穩(wěn)定收入，普通職工也可貸款。

　　5. 給居室添裝置背景

　　傳統(tǒng)的“圍圈式”護(hù)墻板由于過于機(jī)械、嚴(yán)謹(jǐn)，已被越來越多的家庭所舍棄，近來，一種全新的墻面裝飾概念———裝飾背景在居室裝飾中被推廣。裝飾背景是用來烘托居室功能及裝飾氛圍的一種裝飾面，它沒有很多的實(shí)用功能，但在居室裝飾效果上有舉足輕重的作用。

　　在居室裝飾中，電視柜、沙發(fā)、餐桌、床的沿墻部位都適合布置裝飾背景。裝飾背景材質(zhì)多種多樣，有文化石墻面，有玻璃墻面，也有用木材或竹子全部包起來，有的則是以金屬裝飾板來裝飾，非常具有現(xiàn)代感。

　　其實(shí)，裝飾背景較早是運(yùn)用在公共建筑裝飾中，許多辦公室在裝修中，主要空間如門廳、主管辦公室中都有一面墻來反映企業(yè)形象和風(fēng)格。在一些主管的辦公室里，也?？吹襟w現(xiàn)辦公室主人個(gè)性的書法、繪畫等裝飾品。這種概念運(yùn)用到家庭裝飾中，是一種創(chuàng)新。

　　電視柜的裝飾背景是較常見的，它是客廳的聚焦點(diǎn)，能強(qiáng)化人的視覺效果。通過它設(shè)計(jì)師能制造出豪華或輕松或簡(jiǎn)潔的客廳氣氛。常用的材料為大理石、文化石、木飾或玻璃，甚至金屬材料。

　　沙發(fā)的裝飾背景，往往也是較引人注目的。設(shè)計(jì)師為客廳配合木移窗設(shè)計(jì)的沙發(fā)背景，以方形、直線的有機(jī)組合表現(xiàn)業(yè)主的大方和豪爽，而為了避免整墻木面裝飾的呆板。以一整塊進(jìn)口爵士臼云石為間隔，有效把握了木面裝

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