那么，購房者如何在簽約談判中判斷所購房屋存在的風險呢？筆者從以下幾個方面來談一點體會：

１、要求開發(fā)商將取得房屋所有權證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則購方有權退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

２、如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證并將其寫在合同中，則購方的風險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此項目風險太大，因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，較多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。

３、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾“如果因開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則購方有權退房、退款”，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經(jīng)存在風險。

４、如果是預售項目，開發(fā)商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中注明開發(fā)商較遲應在一個月之內到房地產(chǎn)管理部門做好預售登記，否則購方有權退款、退房。如果開發(fā)商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其他原因。

在簽約談判中還可以從其他側面來了解整個項目的風險性，比如房屋質量，分攤面積，交工條件等?？偠灾?，購房者不能僅憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購購某一處房產(chǎn)，而應從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購購某一房產(chǎn)。

力行律師事務所 劉桂林 曹巖

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