為了確保所購房屋的合法性，購房人必須審查開發(fā)商的有關(guān)證件。這些證件就像人的準(zhǔn)生證，是其合法性的依據(jù)。而關(guān)于需要審查的證件種類，有幾種不同的說法：五證說、兩證說、一證說。所謂五證，是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證；所謂兩證，是指國有土地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證；所謂一證，是指商品房預(yù)售許可證。

　　到底應(yīng)該看幾證呢？購房人往往被這些說法搞得云里霧里，不知所措。實(shí)際上，應(yīng)該看幾證取決于這幾證之間的關(guān)系。

　　在我國，房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)投資，而固定資產(chǎn)投資需要履行較為嚴(yán)格的審批程序。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始運(yùn)作到允許銷售，往往需要兩年左右的時(shí)間，主要是為了通過有關(guān)部門的審批，涉及到計(jì)劃行政主管部門、規(guī)劃行政主管部門、土地行政主管部門、房屋行政主管部門、建設(shè)行政主管部門等有關(guān)部門。這些部門審批的結(jié)果就是上述幾證。一般來說，是由土地行政部門先辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，頒發(fā)國有土地使用權(quán)證。但土地的價(jià)款是與該宗土地如何利用相聯(lián)系的，比如，同一塊土地做不同的容積率，地價(jià)款是不一樣的。這就涉及土地利用的規(guī)劃。因此，在此之前，土地部門必須征求規(guī)劃部門的意見，即辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在拿到國有土地使用權(quán)證后，建設(shè)單位再申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。然后是辦理開工許可證，開始施工。而要房屋能夠上市銷售，必須辦理商品房預(yù)售許可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　　2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　通過該規(guī)定可以看出，只有獲得前幾證的情況下，才能取得商品房預(yù)售許可證。因此，這幾證之間是一種前后承繼關(guān)系，其順序一般依次為：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、商品房預(yù)售許可證。既然如此，只要開發(fā)商有一證（商品房預(yù)售許可證）在手，就意味著五證齊全了。因此，作為購房者，應(yīng)當(dāng)把放在商品房預(yù)售許可證的審查上。

　　那如何審查商品房預(yù)售許可證呢？購房者可以從商品房預(yù)售許可證上面入手，商品房預(yù)售許可證上有下列內(nèi)容：

　　1.編號(hào)從編號(hào)可以看出所售商品房的性質(zhì)，是經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房。

　　2.銷售范圍商品房預(yù)售許可證往往注明是哪號(hào)樓，只要你所購購的房屋在注明的樓盤之內(nèi)就可以了。有時(shí)候，商品房預(yù)售許可證注明的是某一幢樓的部分房屋，則購房者應(yīng)看一下該商品房預(yù)售許可證的附表，以確定所購購的房屋是否在允許銷售的范圍之內(nèi)。之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)樵趯?shí)際操作中，開發(fā)商在繳納40%的地價(jià)款的情況下，就可以獲得臨時(shí)土地使用證，也可以辦理相應(yīng)面積商品房的預(yù)售許可證。

　　3.有效期限商品房預(yù)售許可證都有一個(gè)有效期，一般為一至兩年。超過有效期的房屋，如果仍然符合預(yù)售條件，則開發(fā)商可以辦理新的預(yù)售許可證（編號(hào)一般不變）。

　　4.發(fā)證機(jī)關(guān)在北京，發(fā)證機(jī)關(guān)只有一個(gè)，即市國土資源和房屋管理局。

　　在北京的房地產(chǎn)市場上，絕大多數(shù)房屋在期房階段就銷售完了，真正熬到現(xiàn)房的很少。即使由于某種原因?qū)е卢F(xiàn)房銷售，但由于為方便貸款等等方面的原因，開發(fā)商往往將現(xiàn)房也辦理預(yù)售許可證，按期房的形式和程序進(jìn)行銷售。因此，關(guān)于現(xiàn)房如何審查證件就不在這里詳述了。

　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪尹秀超

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　　■下期預(yù)告

　　也許有購房者會(huì)問，如果開發(fā)商將土地抵押給銀行了，這樣的房屋還能不能購？關(guān)于抵押的問題，我們將在下期中為讀者做出分析。

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