總價相對較低

　　據(jù)“鏈家”成交客戶調(diào)查問卷統(tǒng)計，年收入在5萬元以下的中低收入家庭占二手房購購群體的76％，價格優(yōu)勢明顯是主要原因。然而，與有產(chǎn)權(quán)的二手房相比，使用權(quán)房更有價格優(yōu)勢，一套品質(zhì)相仿的使用權(quán)房跟產(chǎn)權(quán)二手房相比，少則便宜幾萬元錢，多則相差十幾萬元。一套在“鏈家”出售的使用權(quán)房，位于安貞橋附近，建筑面積82平方米，建筑年代為1994年，東南向，售價為36萬元，而按照周邊二手產(chǎn)權(quán)房每平方米5500元的均價計算，價格在45．1萬元左右?？梢姡褂脵?quán)房比產(chǎn)權(quán)二手房便宜得多，與在售新樓盤相比更是超低價。

　 另外，對于購購二手房用做投資的購家來講，使用權(quán)的房子也很有誘惑力，較低的總價投入，一樣的租金收益，投資收益率要高得多。

　　使用價值對等

　　現(xiàn)在很多人購房大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，終歸不是自己的，還是擁有產(chǎn)權(quán)踏實，并可以代代相傳。其實產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并不是恒久產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

　　所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能，較重要的是收益權(quán)和處分權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處分權(quán)，可以“處分”房屋是否上市轉(zhuǎn)讓、可以讓親屬繼承等等。雖然住使用權(quán)的房屋每月要交一定數(shù)額的租金，但數(shù)額甚少，況且由于使用權(quán)房歸房管所或單位的房管科管理，所以購購使用權(quán)房是不用交物業(yè)管理費用以及房屋維修費用，這部分免交的費用與每月交的房租大體相當(dāng)。

　　權(quán)屬如何變更

　　如果購房者覺得購購使用權(quán)不夠踏實，可以將購購的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位在年初和年中兩次布告通知，使用權(quán)房的購方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。如剛才的實例，樓齡的折舊按每年折2％計算，該套房屋的折舊＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；計算工齡折價＝工齡×工齡系數(shù)，以購方夫婦雙方工齡之和計，并以60年為上限，按60年計，工齡系數(shù)700至900元／年，按平均800元／年，則工齡折價＝60×800＝48000；較后，計算需要補交的價款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即購方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　注意防止風(fēng)險

　　購購使用權(quán)房須注意以下事項：頭先，要正確對待使用權(quán)房與產(chǎn)權(quán)房的價差，一般來講，相同品質(zhì)的使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房價差在1000元／平方米左右，而使用權(quán)房如果補成產(chǎn)權(quán)房后，兩者的差距在500元／平方米以內(nèi)；其次，使用權(quán)房轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房，按現(xiàn)行政策規(guī)定，購房者必須是北京人，如果您有一定的可折算工齡的話，購使用權(quán)房會更劃算；第三，使用權(quán)房雖沒有物業(yè)管理費，但每月要交納一定房租，現(xiàn)在執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是平房1元／平方米／月，樓房為3．05元／平方米／月，其中房屋面積按使用面積計；較后，購購使用權(quán)房資金風(fēng)險要更加注意防范。因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也潛在更多的風(fēng)險。宮萍

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