２００３年７月，王女士看中了位于武侯區(qū)的一套預(yù)售商品房，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商多次商談，較后簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》。合同約定，王女士購(gòu)購(gòu)的房屋建筑面積８０．２５平方米，總價(jià)款２４萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在２００３年１２月３１日前向王女士交房，在交房后的１８０日內(nèi)，出賣人需向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供辦理權(quán)屬登記資料，以作備案。如因出賣人的責(zé)任，購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)受人有權(quán)退房，出賣人在購(gòu)受人提出退房要求之日起３０日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的３％賠償購(gòu)受人損失。

　　合同簽訂后，到２００３年１２月底，開(kāi)發(fā)商依約將該套房屋交付給王女士，但一年多的時(shí)間過(guò)去了，王女士仍未領(lǐng)到該套房屋的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)與開(kāi)發(fā)商多次協(xié)商，開(kāi)發(fā)商回答說(shuō)，這是由于政府部門的原因，產(chǎn)權(quán)證一直未辦理下來(lái)。

　　律師說(shuō)法

　　本案中，王女士雖然實(shí)際占有了該套房屋，但由于未取得房屋權(quán)屬證書(shū)，該套房屋在法律上尚不是王女士的財(cái)產(chǎn)。進(jìn)一步而言，若開(kāi)發(fā)商將此房屋另賣與他人并辦理登記或?qū)⒎课莸盅航o他人，王女士對(duì)該套房屋的權(quán)益就必然受到損害。有鑒于此，王女士應(yīng)積極向開(kāi)發(fā)商交涉。根據(jù)雙方所簽合同的約定，王女士可以要求開(kāi)發(fā)商實(shí)際履行合同，盡快將該套房屋的產(chǎn)權(quán)證辦至王女士名下；若開(kāi)發(fā)商不能辦妥產(chǎn)權(quán)證的，除非是不可抗力造成開(kāi)發(fā)商不能辦理產(chǎn)權(quán)證，否則王女士可以解除合同，要求開(kāi)發(fā)商退回已付的房?jī)r(jià)款，并依合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋總價(jià)款３％的違約金。

　　產(chǎn)權(quán)證拖延可能有問(wèn)題

　　對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)商品房是一項(xiàng)重大的投資，購(gòu)房者傾其所有甚至是負(fù)上沉重的債務(wù)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房，其目的就是要實(shí)際取得房屋并擁有該房屋的所有權(quán)。而房屋是不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的法律表現(xiàn)形式即為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，未取得產(chǎn)權(quán)證即被法律認(rèn)為是未取得房屋的所有權(quán)。而購(gòu)房者無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)的情況，相當(dāng)普遍。

　　為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第１８條規(guī)定，由于出賣人的原因，購(gòu)受人在商品房購(gòu)賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在正式交房９０日內(nèi)把產(chǎn)權(quán)證交到購(gòu)房者手中。如果產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，多半是開(kāi)發(fā)商的相關(guān)手續(xù)不齊全，在這種情況下，你應(yīng)警覺(jué)，并果斷地采取措施，謹(jǐn)防粗心大意導(dǎo)致事情惡化。

　　合同處方

　　病癥一該《商品房購(gòu)賣合同》第三條約定：該商品房建筑面積共８２．７５平方米，其中，套內(nèi)建筑面積７０．８２平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e１１．９３平方米。合同約定面積與備案面積有差異的，合同約定面積以備案表的備案欄中注明的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

　　律師意見(jiàn)：本條涉及兩個(gè)基本概念的區(qū)分。一是合同約定面積，一是實(shí)測(cè)面積。前者是指購(gòu)賣雙方在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》時(shí)雙方認(rèn)可并記載在合同文本中的商品房面積；后者是指房屋竣工后經(jīng)驗(yàn)收實(shí)測(cè)的面積，它是開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，其直接表現(xiàn)形式即為產(chǎn)權(quán)登記面積。因此，本條約定在合同約定面積與備案面積有差異時(shí)，合同約定面積以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，無(wú)異于說(shuō)合同約定面積較終就是備案表中的實(shí)測(cè)面積，如此一轉(zhuǎn)換，也就等于取消了合同約定面積，假使在合同約定面積與實(shí)測(cè)面積、產(chǎn)權(quán)登記面積有差異時(shí)，開(kāi)發(fā)商得以逃避責(zé)任。

　　病癥二該合同補(bǔ)充協(xié)議（二）條：購(gòu)受人辦理按揭手續(xù)后，應(yīng)按照借款合同的約定按時(shí)支付按揭款，若違約導(dǎo)致銀行扣劃出賣人保證金或者致使出賣人履行回購(gòu)義務(wù)的，購(gòu)受人在辦理完產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)前，出賣人有權(quán)單方面解除合同，未交房的房號(hào)不予保留；已交房的，出賣人有權(quán)要求購(gòu)受人退出房屋，購(gòu)受人已交房款不予退還。

　　律師意見(jiàn)：本條所涉為購(gòu)房者未按期向銀行還貸導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同被解除的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。商品房購(gòu)賣中，購(gòu)房者一般向開(kāi)發(fā)商支付部分房款作為頭付，余款則通過(guò)銀行按揭支付給開(kāi)發(fā)商。因此，在開(kāi)發(fā)商解除商品房購(gòu)賣合同并收回房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將頭付款退還給購(gòu)房者，將按揭款退還給購(gòu)房者或者銀行，在因購(gòu)房者的原因?qū)е潞贤獬龝r(shí)，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)違約金或者給開(kāi)發(fā)商賠償損失。但依本條的約定，購(gòu)房者不僅需退還房屋，而且所交的頭期購(gòu)房款也不能要回，實(shí)際上相當(dāng)于將購(gòu)房者的頭付作為了違約金或者損失賠償款。房地產(chǎn)購(gòu)賣交易金額通常都較大，購(gòu)房者因此要特別注意。

　　醫(yī)師：四川英濟(jì)律師事務(wù)所律師代長(zhǎng)春

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