解決商品房爭(zhēng)議的途徑

　　購(gòu)房消費(fèi)者在商品房糾紛產(chǎn)生后，一般可以采取下列救濟(jì)手段維持自身的權(quán)益：

　　1、與開(kāi)發(fā)商交涉協(xié)商解決。

　　2、請(qǐng)行政主管部門或消費(fèi)者協(xié)會(huì)等作為第三方介入爭(zhēng)議的調(diào)解。

　　3、根據(jù)與開(kāi)發(fā)商約定的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。

　　4、向人民法院提起訴訟。

　　常見(jiàn)的商品房消費(fèi)爭(zhēng)議類型

　　商品房不同于一般的商品，交易過(guò)程中涉及很多專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)，消費(fèi)者稍有疏忽，就可能演變成日后的糾紛。本手冊(cè)前面章節(jié)中反復(fù)提醒購(gòu)房者慎重決定和仔細(xì)核對(duì)的問(wèn)題，實(shí)踐中還是會(huì)有不少購(gòu)房者并未引起重視，從而產(chǎn)生了這樣或那樣的爭(zhēng)議。歸納起來(lái)，這些爭(zhēng)議主要有以下幾種：

　　1、廣告陷阱在地段上，開(kāi)發(fā)商為吸引購(gòu)房者，往往把自己的地段位置說(shuō)得過(guò)于優(yōu)越。但消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)購(gòu)后卻發(fā)現(xiàn)和廣告上描述的相去甚遠(yuǎn)，有的則根本不一樣。在價(jià)格上，開(kāi)發(fā)商往往在廣告顯眼位置標(biāo)一個(gè)令人心動(dòng)的價(jià)格，但是這個(gè)價(jià)格卻往往只是特定樓層、特定房屋的個(gè)別價(jià)格，實(shí)際購(gòu)購(gòu)中很難購(gòu)到。還有的開(kāi)發(fā)商宣稱“入住即可拿到產(chǎn)權(quán)”，而實(shí)際上五證根本就不全。

　　2、購(gòu)房定金爭(zhēng)議消費(fèi)者在選購(gòu)房屋時(shí)，銷售人員會(huì)舉出種種優(yōu)惠的措施促使消費(fèi)者先簽訂認(rèn)購(gòu)書后交納定金，但是一旦消費(fèi)者對(duì)房屋的相關(guān)內(nèi)容提出疑義拒絕購(gòu)購(gòu)時(shí)，定金卻很難索要回來(lái)。

　　3、購(gòu)房合同爭(zhēng)議開(kāi)發(fā)商利用“格式合同”來(lái)減輕或免除自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，發(fā)生糾紛，消費(fèi)者難以得到滿意的答復(fù)。

　　4、房屋質(zhì)量讓人煩房屋的質(zhì)量問(wèn)題是商品房投訴中較突出的問(wèn)題。主要有房屋漏水、滲水、墻體長(zhǎng)毛、裂縫等。它不僅在經(jīng)濟(jì)上給消費(fèi)者造成損失，而且直接涉及消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

　　5、交房時(shí)間爭(zhēng)議通常購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中都約定了具體的交房時(shí)間，并約定如有違約應(yīng)如何處理。但在實(shí)踐中，由于這樣或那樣的因素，遲延交房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而一旦出現(xiàn)遲延交房，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)有些違約責(zé)任的約定是不平等的。比如說(shuō)，有些合同中約定的違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息，這種違約責(zé)任不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商起不到懲戒的效果，連消費(fèi)者較基本的損失也不能補(bǔ)償。

　　6、物業(yè)管理爭(zhēng)議物業(yè)管理是近幾年興起的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定相對(duì)滯后，再加上許多公司和人員服務(wù)意識(shí)跟不上，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)頻遭投訴。存在的主要問(wèn)題是物業(yè)管理義務(wù)不清、收費(fèi)過(guò)高、報(bào)修后維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、管理服務(wù)水平低等。

　　幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題的處理

　　1、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該怎么辦？相關(guān)規(guī)定 A在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付房屋時(shí)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔(dān)因房屋質(zhì)量等問(wèn)題引起的責(zé)任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi)，就與開(kāi)發(fā)商約定的保修范圍、保修責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。

　　如果開(kāi)發(fā)商不履行應(yīng)盡的維修義務(wù)，消費(fèi)者不滿意的，可以向所在城市的建設(shè)工程質(zhì)量管理部門投訴，這些行政部門一般都設(shè)有專門處理投訴的機(jī)構(gòu)。

　　2、商品房的質(zhì)量保修期限有多長(zhǎng)？

　　較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任：出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　《商品房銷售管理辦法》第 33條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期：存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的較低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的較低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：

　?。ㄒ唬┗A(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　?。ǘ┪菝娣浪こ?、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；

　?。ㄈ┕崤c供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期；

　?。ㄋ模╇姎夤芫€、給排水管理、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　第 41條規(guī)定：建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》：第 5條規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　?。ǖ?3款）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水 3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1年；墻面、頂棚抹灰層脫落 1年；地面空鼓開(kāi)裂、起砂 1年；門窗翹裂、五金件損壞 1年；管道堵塞 2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具 1年；燈具、電器 6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　第 6條規(guī)定，住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第 5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。

　　綜上，在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，直接由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，在保修期外發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，由購(gòu)受人自行修復(fù)。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用或者房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)受人可以要求解除合同并要求出賣人賠償損失。保修期限依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》或者《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》執(zhí)行，以對(duì)消費(fèi)者有利為原則適用。

　　3、對(duì)商品房面積有異議該找誰(shuí)？

　　相關(guān)規(guī)定 B一般商品房面積的誤差是怎樣產(chǎn)生的呢？頭先，從圖紙到現(xiàn)房存在誤差環(huán)節(jié)。其次，根據(jù)圖紙得來(lái)的預(yù)測(cè)面積和現(xiàn)房實(shí)測(cè)面積之間存在誤差。當(dāng)然，還會(huì)因開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中修改圖紙，造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積存在較大差異，合同中對(duì)于公攤部位的說(shuō)明又過(guò)于簡(jiǎn)單，更讓業(yè)主產(chǎn)生懷疑。

　　另外，誤差的產(chǎn)生小部分原因還是測(cè)量法規(guī)的不完善造成的。

　　戶內(nèi)面積減少、公攤面積加大是近來(lái)面積縮水的主要表現(xiàn)，即面積總誤差并未超過(guò)合同規(guī)定的 3％的范圍，但增加面積均多在公攤上。這種情況如果只發(fā)生在部分戶型，尚屬正常；如果普遍存在，則測(cè)量錯(cuò)誤和開(kāi)發(fā)商修改圖紙的可能性都會(huì)存在。

　　如果購(gòu)房者認(rèn)為所購(gòu)房屋面積與合同約定有出入，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請(qǐng)復(fù)查，要求原測(cè)量單位復(fù)測(cè)，還可向上級(jí)測(cè)繪主管部門申請(qǐng)復(fù)查?；蛘呶芯哂邢嚓P(guān)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新測(cè)量。只要是具有國(guó)家認(rèn)可資質(zhì)的房屋測(cè)量專業(yè)隊(duì)伍，并擁有相應(yīng)的專門設(shè)備和工程技術(shù)人員，復(fù)測(cè)的數(shù)據(jù)和證明都是具有權(quán)威性的。專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量是收費(fèi)的，這些費(fèi)用需要消費(fèi)者先行支付。

　　4、商品房室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)該找誰(shuí)？

　　相關(guān)規(guī)定 C建立民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境竣工驗(yàn)收檢測(cè)制度。

　　建筑工程竣工時(shí)，建設(shè)單位要按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求對(duì)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢查驗(yàn)收，委托經(jīng)過(guò)考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機(jī)化合物（ TVOC）的含量指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)。建筑工程室內(nèi)有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。

　　從事建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)的機(jī)構(gòu)要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門認(rèn)證后，方可從事建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)。

　　依據(jù)上述規(guī)定，現(xiàn)在商品房在交付使用的時(shí)候，應(yīng)該提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。消費(fèi)者可以向開(kāi)發(fā)商要求查閱。如果消費(fèi)者認(rèn)為所購(gòu)房屋的室內(nèi)環(huán)境不能達(dá)到《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的要求，可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施檢測(cè)。

　　為規(guī)范室內(nèi)空氣檢測(cè)市場(chǎng)，國(guó)家認(rèn)監(jiān)委發(fā)出了《關(guān)于對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展計(jì)量認(rèn)證的通知》明確規(guī)定，從事室內(nèi)空氣檢測(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)計(jì)算認(rèn)證，并由國(guó)家認(rèn)監(jiān)委統(tǒng)一向社會(huì)進(jìn)行公布。消費(fèi)者要找具有國(guó)家認(rèn)可資質(zhì)的檢測(cè)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，經(jīng)過(guò)采集樣品和分析樣品后，由這些專業(yè)機(jī)構(gòu)出具檢測(cè)報(bào)告。有些專業(yè)機(jī)構(gòu)在檢測(cè)后還可以提供空氣質(zhì)量的改善方案，由環(huán)保專家根據(jù)室內(nèi)空氣質(zhì)量現(xiàn)狀做出有針對(duì)性的改善方案。專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量是收費(fèi)的，這些費(fèi)用需要消費(fèi)者先行支付。

　　《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，于 2003年 3月 24日由較高人民法院審判委員會(huì)第 1267次會(huì)議通過(guò)，自 2003年 6月 1日起施行。

　　《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，自 1999年 6月 1日起施行。

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布，自 2004年 1月 1日起執(zhí)行。

　　《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》， 2000年 10月 8日建設(shè)部第

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