消費(fèi)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)居民消費(fèi)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，反映城鄉(xiāng)居民購購并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價格水平的變動情況，并用它來反映通貨膨脹程度。消費(fèi)價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項目等八個大類。

　　國家統(tǒng)計局披露的數(shù)字顯示，2004年9月CPI上漲了5.2％，比8月份僅回落了0.1個百分點。至此，CPI已連續(xù)4個月越過5％的通貨膨脹“警戒線”。在這種情況下，銀行的利率遠(yuǎn)低于CPI，這也就是我們說的負(fù)利率。如果2004年全年CPI平均值達(dá)到5.3%，那么，就意味著存款的負(fù)利率為-3.05%。也就是說，目前在銀行存款，不僅不能保值，而且還要賠錢。也因此，如何進(jìn)行合理的投資，避免負(fù)利率的影響，成了民眾較為關(guān)心的問題。

　　2．資金時間價值

　　貨幣資金如果自己儲藏起來不用，不論經(jīng)過多久時間，金額不會發(fā)生改變，一元仍然是一元。貨幣資金如果作為社會生產(chǎn)資金投入再生產(chǎn)過程，就會帶來利潤；如果存入銀行，就會得到利息。利潤或者利息都叫做資金的增值。貨幣資金這種隨時間而增值的現(xiàn)象一般稱作資金時間價值。資金時間價值取決于市場經(jīng)濟(jì)中沒有風(fēng)險和通貨膨脹條件下的社會平均利潤率。就宏觀來講，它是沒有通貨膨脹下的資金純收入率，即資金利率。

　　3．商鋪的分類

　　根據(jù)商鋪的分布與規(guī)格，可以將商鋪分為以下幾類：

　?、儋徫铩I(yè)市場席位型商鋪。此類商鋪有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)定位，多數(shù)由統(tǒng)一的管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，投資者收取固定的租金回報。

　?、谏虖B商鋪。此類商鋪一般是沿街寫字樓底部的單元商鋪，一般劃分的出售單元面積較大。

　?、凵鐓^(qū)商鋪。此類商鋪一般設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實社區(qū)生活為主。

　　4．市場上主要的商鋪銷售模式——產(chǎn)權(quán)式和返租

　　所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪較核心、較基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，較早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的。據(jù)資料統(tǒng)計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

　　售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。商鋪銷售方式如果為返租的話，開發(fā)商為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失，往往會把商鋪的價格上浮30-50%，甚至100%，因此，商鋪的實際的市場價值總是小于購購的總值?，F(xiàn)在市場上商鋪銷售普遍采用返租的模式，即返祖5年，8%年率，前5年內(nèi)沒有租金收入。

　　5．頭付

　　一般來說，商鋪的頭付為總值的50%。但是，如果開發(fā)商采用返租的銷售模式，5年8%回報率，則頭付為總值的（1－5×8%）=10%。

　　6．銀行利率

　　自上半年以來，人們一直熱烈討論的銀行加息問題，終于在28日晚有了結(jié)果：經(jīng)國務(wù)院同意，中國人民銀行決定自29日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國10年來頭次提高銀行存款利率。

　　這次利率調(diào)整對整個消費(fèi)類貸款有著一定的影響。對利用消費(fèi)貸款進(jìn)行購房、購車的人們來說，銀行上調(diào)銀行利率將會略微增加他們月供還款的負(fù)擔(dān)，不過幅度有限，不必過分擔(dān)心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進(jìn)行調(diào)整，年內(nèi)的還款額目前還不會調(diào)整。按照這次調(diào)整利率，個人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%，上調(diào)0.18個百分點；自營性個人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個百分點。

　　購購商鋪的按揭貸款屬于個人消費(fèi)貸款，利率調(diào)整后的具體如下：

　　個人消費(fèi)貸款參考利率表

　　貸款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭還款金額

　　我們按照等額還款方式計算年按揭還款額，計算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金貸款月利率

　　每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

　　計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　——投資分析

　　了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識以后，我們接著就要開始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風(fēng)險多少還是存在的，如何正確地認(rèn)識風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險，才是投資者真正應(yīng)該重視的問題。

　　以下將從以下幾個方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資，規(guī)避投資風(fēng)險。

　　1．確定政府未來的政策傾向

　　政府的宏觀調(diào)控對地產(chǎn)的走勢有著重大的影響，明確政府未來的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規(guī)避政策風(fēng)險。

　　2．確定投資成本

　　投資成本，包括頭付款和購房應(yīng)繳稅費(fèi)，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風(fēng)險在于貸款利息上，正確的評估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。

　　假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價為20萬元，按揭年限較多為10年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

　　3．確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點信息：

　?、龠x擇合適的地段，考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、車流量以及項目周邊的交通道路等的情況，判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開始衰落。

　　②根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經(jīng)濟(jì)狀況帶來大的風(fēng)險。

　　③確定項目內(nèi)部認(rèn)購期與當(dāng)前的時差；確定與投資者有意購購的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項目的其他已售商鋪在項目內(nèi)部認(rèn)購期的價格與當(dāng)前價格的價差。確定時差和價差，有利于正確的分析商鋪的，時差、價差越小，今后升值的潛力越大。

　?、芸疾炱渌苓吪R近項目的價格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場風(fēng)險狀況（主要是未來空置情況，由商鋪預(yù)計每年空置時間推算出其年空置率）。確定周邊臨近項目的現(xiàn)況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù)，這方面決策主要是賣還是租的選擇，賣可以賺取差額利潤，租可以做長期投資。

　　以上的信息有助于投資者明確市場風(fēng)險，掌握未來市場的動向，避免盲目的投資造成的損失。

　　4．正確的分析商鋪真實的率

　?、偻扑愠龇衔磥硎袌鲱A(yù)期的租金收入。

　　例如，某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長型商圈，預(yù)計在3-4年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個案情況，預(yù)計租金年收益率在前3年為8%；第4-7年該商圈已經(jīng)完全成形，租金年收益率上升為10%；第8-10年，由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況，租金年收益率下降為8%。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　?、诟鶕?jù)個人的自身經(jīng)濟(jì)情況，決定頭付款金額以及按揭年限，并且計算相應(yīng)的率。

　?、弁ㄟ^合理計算方法，估算該投資未來的預(yù)期收益率。

　　率=總收益/總成本

　　總收益=10年租金總收入×（1-年空置率）-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用

　　總成本=頭付款+稅費(fèi)+10年按揭款總額

　?、芫C合考慮各種風(fēng)險、CPI、資金的時間價值的影響，做出較佳投資預(yù)期和較差投資預(yù)期，評估該投資的可行性。

　　——綜述

　　雖然說高風(fēng)險總是對應(yīng)著高回報，但是個人的風(fēng)險承受能力不盡相同，也因此，對于投資風(fēng)險的把握要慎之又慎，不要盲目的進(jìn)行高回報高風(fēng)險的投資，也不要一味的進(jìn)行低風(fēng)險低回報的投資，認(rèn)清投資的未來前景，理性地進(jìn)行投資分析，是成功投資的關(guān)鍵所在。

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