那么銀行方面目前有哪些購購二手房的新政策？投資者在投資二手房時(shí)應(yīng)該注意些什么？記者就此采訪了銀行界、房產(chǎn)界的專業(yè)人士。

　　【行情】

　　市場：

　　二手房價(jià)格仍在上漲

　　渾南地區(qū)的二手房價(jià)已經(jīng)上升至每平方米3200多元

　　”今年年初每平方米3500元購的，現(xiàn)在可以賣到4500元了”。今年年初在沈陽市鐵西區(qū)北二馬路附近購購一套77平方米二手房的馮云海，剛剛以4500元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣了出去。這一購一賣，當(dāng)中就賺了7萬元錢。熱點(diǎn)新聞·經(jīng)典樣板間展示/圖 網(wǎng)友裝修甜蜜小家/圖
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　　據(jù)沈陽房產(chǎn)信息對9月份房產(chǎn)銷售合同備案的統(tǒng)計(jì)，渾南地區(qū)的二手房價(jià)，已經(jīng)上升至每平方米3200多元，比8月份上漲了28.82％。

　　盡管價(jià)格居高不下，但是進(jìn)入冬季后的二手房市場仍然熱度不減。沈陽市順馳不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從11月份至今，公司經(jīng)手的二手房成交量將近300套，平均每個(gè)店都能賣出5套房子。

　　對此，順馳不動(dòng)產(chǎn)的王晟認(rèn)為，這主要是受到商品房市場價(jià)格的帶動(dòng)?！皬拿髂觊_始，國家新出臺(tái)的土地出讓金政策就將開始實(shí)施。許多開發(fā)商都搶著在今年年底前把地塊弄到手，因此使得往年原本淡季的11月、12月的成交行情很好”。隨著新房價(jià)格的上漲，二手房市場受到帶動(dòng)后上漲速度也很快。

　　沈城其他幾家房產(chǎn)中介公司也紛紛表示，今年的二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到近些年的較高點(diǎn)，這樣的勢頭將一直延續(xù)到到明年。
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　　銀行：

　　在沈搶做二手房“生意”

　　沈陽的部分銀行又開始對二手房房貸松綁

　　在國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施幾次宏觀調(diào)控以來，各家銀行收緊包括商品房、二手房的房貸政策。而進(jìn)入今年下半年以來，沈陽的部分銀行又開始對二手房房貸松綁，除了提高二手房貸款頭付（較高已可達(dá)到3成）、貸款年限放寬等政策外。上周，更是有銀行開始推出“二手房固定利率房貸”、“二手房交易資金托管業(yè)務(wù)”等新型服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　新舉措之一：購二手房也能申請固定利率房貸

　　購二手房也可以申請固定利率房貸了。上周，從頭家在沈陽開辦固定利率房貸業(yè)務(wù)的光大銀行傳來了這樣的信息。

　　光大銀行固定利率房貸業(yè)務(wù)是今年1月在沈陽推出的，經(jīng)過今年兩次加息后，目前光大銀行固定利率房貸3年期基準(zhǔn)利率為6.12%，5年期為6.21%，10年期為6.45%，其相應(yīng)的優(yōu)惠利率分別為5.547%、5.628%和6.18%。

　　此前，光大銀行固定利率房貸業(yè)務(wù)僅針對新房開辦。該行的相關(guān)人士表示，因?yàn)橄拗茥l件比較多，固定利率房貸推出至今，咨詢者不少，但真正符合條件辦理的，與銀行的預(yù)期有一定差距?，F(xiàn)在開辦二手房固定利率房貸，還是比較看好沈陽的二手房市場，畢竟這個(gè)市場的交易量更多也更為活躍。同時(shí)，購購二手房的購家也將在貸款過程中增加一種選擇。
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　　新舉措之二：購賣二手房先請銀行管賬

　　上周，光大銀行沈陽分行透露，即將推出二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，加上剛剛推出該業(yè)務(wù)的招商銀行，沈陽商業(yè)銀行也開始涉足二手房房貸之外的交易領(lǐng)域。

　　二手房房屋購賣需要辦理評(píng)估、更名等一系列手續(xù)，時(shí)間多則一個(gè)月，少則十幾天。在這么長的時(shí)間里，購房者擔(dān)心付了錢過不了戶，賣房者擔(dān)心更名后收不到錢，購賣雙方都需要一個(gè)可靠的第三方，管理這筆錢。目前的情況是，許多中介機(jī)構(gòu)充當(dāng)了這個(gè)管錢的“第三方”。然而中介受限于規(guī)模、公信力等等，很難充當(dāng)可靠的“第三方”角色。此前，在大連發(fā)生了幾起二手房中介卷款消失的情況發(fā)生。

　　光大銀行沈陽分行私人業(yè)務(wù)部的相關(guān)人士表示，該行已接到總行相關(guān)通知，在經(jīng)過對市場考察后，將推出符合沈陽當(dāng)?shù)厍闆r的二手房交易資金托管業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)剛推出該業(yè)務(wù)的招商銀行沈陽分行介紹，購賣雙方委托銀行監(jiān)管交易資金以后，銀行只有在辦妥了房產(chǎn)過戶手續(xù)，購方簽字同意把錢交給賣方的情況下，或者購賣雙方簽字同意將錢交給購賣其中一方的條件下，才能辦理托管資金交付。

　　也就是說，如果過戶不成功，購方不簽字，賣方就拿不到錢。只有雙方都認(rèn)同的情況下，交易資金才能正常交付。這也就避免了購房過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，購方和賣方都不用擔(dān)心了。

　　而且銀行方面不僅可以托管貸款資金，還可以托管含購房頭付款在內(nèi)的全部交易資金，且購賣雙方不需支付任何托管費(fèi)用，同時(shí)還可減少幾千元的經(jīng)紀(jì)、擔(dān)保、貸款 等費(fèi)用支出。

　　【建議】

　　投資：

　　投資二手房要有技巧

　　根據(jù)自身的實(shí)際情況決定出售或者出租

　　由于各種房產(chǎn)新政的調(diào)控，二手房投資者們也沒那么容易就賺到錢了。那么手里有房的房主們應(yīng)該選擇怎樣的投資方式呢？記者采訪了幾家中介公司的專家。

　　五年以內(nèi)的二手房：“以租待售”

　　如果房齡在五年以內(nèi)的普通二手房，房主可以考慮采取出租形式，獲取收益，等過了兩年以后再擇機(jī)出售，既不影響收益，也可以等待房屋升值再行出售。

　　五年以上的二手房：“該出手時(shí)就出手”

　　對于這部分房主來說，基本不受政策的影響，但是，從長遠(yuǎn)來看，隨著房屋結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，普通住宅的供應(yīng)量不斷增加，會(huì)有越來越多的二手房房源，供求關(guān)系基本平衡，那么二手房價(jià)格上漲的可能性就比較小。所以，從短期來看，這一類業(yè)主可以根據(jù)自身的實(shí)際情況決定出售或者出租。

　　購房：

　　工薪購房不妨考慮二手房

　　中小戶型的兩居室是購房者所關(guān)注的

　　對于工薪的人來說，如果想通過貸款方式購房時(shí)，在房源的選擇上就要有所考慮。現(xiàn)在的房價(jià)居高不下，于是很多人將視線轉(zhuǎn)移到二手房身上。二手房市場上中小戶型的兩居室是購房者所關(guān)注的。

　　對于大多數(shù)工薪的人來說，可以支付的頭付款較低，所以一定要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，量力而行。例如：如果手中有10萬元可以用于支付頭付，那么可以選擇的二手房價(jià)格不宜超過35萬；有20萬可以用來支付頭付，那么可以選擇的房屋價(jià)位不應(yīng)超過60萬元；對于頭付30萬的人來說，可選擇的房屋價(jià)格一般不超過100萬。

　　當(dāng)然，房貸者除了要以手中的可支配資金為參考，對想購購的房屋進(jìn)行篩選，在確定了貸款額度以后，選擇一個(gè)合理的貸款方案很重要的。

　　例如：張先生夫婦每月收入總和約為5000元，因?yàn)閮扇藙偨Y(jié)婚不久，手中可支配資金只有15萬元，其中還有5萬元左右是父母資助的，夫婦兩人一直都是租房居住，兩人急于購一套房。

　　針對張先生夫婦的這種情況，因?yàn)槭种锌勺黝^付款的資金只有15萬元左右，如果通過商品房貸款的話，一般情況較高貸款額不超過評(píng)估價(jià)的70％，所以可選擇的房價(jià)一般不宜超過45萬元。如果張先生夫婦選擇購購一套45萬元的住房，評(píng)估價(jià)約43萬元，貸款期限20年，那么較高貸款額為30萬，頭付15萬元左右。

　　以等額本息的還款方式，月均還款約為2297元，20年共需還款約55萬元，利息約25萬元；貸款期限如縮短為15年，還以等額本息的還款方式，月均還款約為2670元，15年共需還款約48萬元，利息約18萬元；如果張先生選擇等額本金的還款方式，貸款期限20年，那么頭月還款額約為2960元，20年共需還款約為50萬元，其中利息約20萬元。

　　通過上述分析不難看出，對于一筆金額相同的貸款縮短貸款年限或選擇合適的貸款方案都可以達(dá)到減少利息的目的。

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