促銷之一：降低頭付　　

　　案例：某樓盤推出頭付10%，在正式簽合同之前，先訂三方協(xié)議，由購(gòu)房者向?qū)I(yè)投資公司借貸一筆相當(dāng)于樓價(jià)20%的款項(xiàng)，再去辦七成按揭。

　　律師提醒：從表面上看，降低了頭付款，可幫助一時(shí)手頭現(xiàn)金不多、但有購(gòu)房需求的購(gòu)房者。當(dāng)樓市遇到不景氣時(shí)，大多數(shù)房產(chǎn)商都會(huì)推出“降低頭付”的營(yíng)銷策略。但嚴(yán)格來講，銀行要求購(gòu)房者有一定自由資金(比如不低于30%)才愿意貸款。降低頭付的做法會(huì)使銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，銀行將會(huì)對(duì)購(gòu)房者的資信要求比較苛刻，有可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者獲得的貸款不足。

　　購(gòu)房者與開發(fā)商簽定房屋購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明一旦貸款不足的處理方式。另外，購(gòu)房者與投資公司簽定借貸合同、購(gòu)房者與房產(chǎn)商簽定購(gòu)賣合同，在它們之間的關(guān)聯(lián)性方面以及具體簽法上也值得購(gòu)房者多加注意。

　　促銷之二：返還差價(jià)

　　案例：某開發(fā)商承諾，在某時(shí)段購(gòu)購(gòu)某樓盤，以后若樓市價(jià)格下滑，愿向購(gòu)房者以現(xiàn)金返還差價(jià)損失。

　　律師提醒：房產(chǎn)商的這些承諾并不意味著購(gòu)房者無風(fēng)險(xiǎn)了。在簽合同時(shí)應(yīng)從三方面考慮：

　　頭先注意是否將“返還差價(jià)”等承諾寫進(jìn)了合同，如沒有明確約定，應(yīng)意識(shí)到這沒有法律效力。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者會(huì)承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。二是若將承諾寫進(jìn)合同，在以后的操作中仍會(huì)存在問題，如差價(jià)損失以何標(biāo)準(zhǔn)來確定？同一時(shí)期的樓盤會(huì)存在不同位置不同價(jià)格等方面的區(qū)別，其市場(chǎng)價(jià)值的定位會(huì)隨著時(shí)間而發(fā)生變化，差價(jià)損失的計(jì)算依據(jù)又是什么？三是差價(jià)損失的計(jì)算期限有無時(shí)間限制？若沒有，這對(duì)開發(fā)商的約束力度會(huì)大大降低。若有，由于市場(chǎng)千變?nèi)f化，會(huì)產(chǎn)生許多不確定因素，是否會(huì)得到法院的支持也是不確定因素。在此提醒購(gòu)房者，若簽這種合同，除了以上考慮外，在與開發(fā)商作明確約定時(shí)，還應(yīng)就返還差價(jià)的具體履行標(biāo)準(zhǔn)作詳細(xì)約定，只有約定得越詳細(xì)才越具有可操作性。

　　促銷之三：無理由退房

　　案例：某開發(fā)商表示，兩年內(nèi)購(gòu)房者如要退房，公司將提供原價(jià)退房或差價(jià)補(bǔ)足兩種選擇。退房時(shí)，購(gòu)房者的房款還將獲得5.8%的年利率。

　　律師提醒：對(duì)于購(gòu)房者來講，“無理由退房”風(fēng)險(xiǎn)與利益同在。頭先，交房與退房時(shí)間都是開發(fā)商定的，購(gòu)房者從時(shí)間差上喪失了自由。其次，購(gòu)房者付款多為銀行按揭，若還款期間退房，對(duì)銀行來講，購(gòu)房者的抵押借款合同如何繼續(xù)履行或終止？相關(guān)的稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的支出如何退還？若退房時(shí)，房屋已交付，裝修費(fèi)、契稅等費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)？此外退房中，開發(fā)商審核或批準(zhǔn)在時(shí)間上把握的主動(dòng)權(quán)都在開發(fā)商，這給“無理由退房”加上了個(gè)“有理由”的時(shí)間。而且在退房期間，房市的漲跌、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況均影響開發(fā)商承兌情況。

　　購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎看待這種承諾，若簽這樣的合同，建議購(gòu)房者的房款支付后專門匯入開發(fā)商在銀行單獨(dú)設(shè)立的賬戶，該資金專門用于擔(dān)保兩年后退房時(shí)房款和利息的支付。而在兩年內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)動(dòng)用這筆資金，并且，開發(fā)商還應(yīng)向該賬戶事先存入相應(yīng)房款的利息。另外在退房程序上，開發(fā)商應(yīng)在約定的期限內(nèi)退還房款及利息。

　　促銷之四：延期付款

　　案例：某區(qū)樓盤提出購(gòu)房者只要先支付30%的頭付款，余下的款項(xiàng)待交房時(shí)再付清

　　律師提醒：房產(chǎn)開發(fā)商的這種促銷策略降低了購(gòu)房者付款的財(cái)務(wù)成本，但這類房屋的余款如果購(gòu)房者是基于銀行貸款的話，建議購(gòu)房者在與開發(fā)商簽約時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定銀行同意兩年后給予足額銀行貸款。因?yàn)槟壳般y行貸款政策也是經(jīng)常變化的，若房產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)購(gòu)房者銀行貸款不足，購(gòu)賣雙方之間勢(shì)必會(huì)引起糾紛。此外，廣大購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在支付頭付后立即辦理商品房的預(yù)告登記，以保護(hù)自己的權(quán)益。

　　促銷之五：購(gòu)房保價(jià)

　　案例：某樓盤推出購(gòu)房保價(jià)，承諾客戶在區(qū)域平均房?jī)r(jià)下跌時(shí)給予差額補(bǔ)償。

　　律師提醒：按照這個(gè)承諾，消費(fèi)者購(gòu)房后一定期間內(nèi)，若房?jī)r(jià)下跌開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)償差額，但怎么補(bǔ)法，購(gòu)房人說房?jī)r(jià)每平方米下跌了1000元，而開發(fā)商不認(rèn)可又怎么辦？且房?jī)r(jià)以哪天為準(zhǔn)？萬(wàn)一哪天房子有質(zhì)量問題或者開發(fā)商遲延交房，購(gòu)房人要求退房，那么該按什么價(jià)格進(jìn)行退款和賠償？

　　購(gòu)房者若參與購(gòu)房保價(jià)，一要明確“區(qū)域平均價(jià)格”的范圍、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和確定主體；二要明確開發(fā)商補(bǔ)差的時(shí)間和違約責(zé)任；三要明確開發(fā)商在合同中違反交房義務(wù)情形下的賠償責(zé)任的計(jì)算基數(shù)，是合同約定的房?jī)r(jià)還是已經(jīng)扣除補(bǔ)償差額后的房?jī)r(jià)；四要開發(fā)商較好有一筆資金，作為補(bǔ)差資金來源的擔(dān)保。

　　促銷之六：保樓金

　　案例：某套房屋賣100萬(wàn)元，承諾每年以8%的保樓金給購(gòu)房者。另如某開發(fā)商承諾購(gòu)購(gòu)某商鋪后，即總商鋪款20%的養(yǎng)鋪金。

　　律師提醒：“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”其實(shí)均為價(jià)格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發(fā)商承諾購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)后立即支付，有的則答應(yīng)分期支付共兩種形式，在現(xiàn)實(shí)中以后者居多。如果開發(fā)商承諾的“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發(fā)商的履約能力以及是否有強(qiáng)有力的擔(dān)保，事實(shí)上售后返利由于開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾的案例比比皆是，購(gòu)房者還應(yīng)三思而行，謹(jǐn)慎待之。

　　促銷之七：返稅購(gòu)房

　　案例：開發(fā)商承諾，如購(gòu)購(gòu)140平方米以上的非普通商品房，只須繳納1.5%（普通商品房）的契稅，其余1.5%契稅由開發(fā)商補(bǔ)貼。

　　律師提醒：根據(jù)有關(guān)政策，140平方米以上房屋屬于非普通住宅，購(gòu)購(gòu)非普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)并非僅僅體現(xiàn)在次購(gòu)房契稅上，今后可能開征的保有稅(如物業(yè)稅)和轉(zhuǎn)讓稅(土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等)均可因?yàn)槭琴?gòu)購(gòu)了非普通住宅而將區(qū)別對(duì)待，故這個(gè)承諾對(duì)今后來講，不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)也較大，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)作好充分的思想準(zhǔn)備。

　　促銷之八：購(gòu)房車

　　案例：某開發(fā)商承諾，凡購(gòu)購(gòu)某別墅，即購(gòu)房者某品牌轎車一輛，還附帶牌照。

　　律師提醒：“購(gòu)房車”是個(gè)美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。購(gòu)房者對(duì)“購(gòu)房車”要冷靜對(duì)待，對(duì)所的車應(yīng)當(dāng)以明確條款約定，如是什么名稱、規(guī)格(型號(hào))、數(shù)量、價(jià)值，何時(shí)交付、交付地點(diǎn)、違約責(zé)任等都應(yīng)約定清楚，對(duì)于大價(jià)值的與較好將此合同或協(xié)議進(jìn)行公證。

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