近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)逐步興起并快速發(fā)展，商品房購賣從一種新鮮事物逐漸演化為一種大眾消費(fèi)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展時間較短，有關(guān)這方面的法律僅《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及較高人民法院頒布的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這些法律規(guī)定較為籠統(tǒng)，導(dǎo)致實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識，商品房銷售市場也較為混亂，糾紛層出不窮。筆者針對本院2003年以來審理的商品房購賣合同糾紛案件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和分析，目的是為了進(jìn)一步認(rèn)識商品房購賣合同糾紛產(chǎn)生的原因及探討預(yù)防的對策。

商品房購賣合同糾紛案件分析

商品房購賣合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性。也就是說，商品房購賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。

訴訟的群體性。提起訴訟的僅是部分維權(quán)意識強(qiáng)烈的購受人，大部分購受人處于觀望狀態(tài)，一旦案件的審理結(jié)果對己有利，則其他同種情況的購受人會立刻提起訴訟。

另外，從當(dāng)事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計(jì)案件中無一例外房地產(chǎn)開發(fā)商均作為被告，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)侵犯購房者權(quán)益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多。同時從審理的結(jié)果看，房地產(chǎn)開發(fā)商敗訴的比例較高，占100％。這說明房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和守約意識比較淡薄。而且從我院2003年至2007年上半年審結(jié)的85件商品房購賣合同糾紛案件看，案件的審結(jié)情況呈現(xiàn)兩頭高的特點(diǎn)，撤訴率51％，調(diào)解率僅為8％。造成的原因主要是因?yàn)樯唐贩抠徺u合同糾紛案件影響面較廣，涉及購房戶的切身利益，如果開發(fā)商誠意較大，則雙方容易達(dá)成和解而撤訴，而一旦雙方意見分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調(diào)解結(jié)案難度增大，則多為判決結(jié)案。

案件類型特點(diǎn)及引發(fā)原因分析

開發(fā)商虛假承諾導(dǎo)致交付不能或不能如期交付。購賣雙方簽訂商品房購賣合同后，因資金不到位等原因?qū)е聼o法按期交房，購受人訴訟要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，或訴訟要求開發(fā)商交付房屋并賠償無法按期交房的損失，確認(rèn)雙方購賣合同無效或應(yīng)予撤銷并雙倍返還購房款。

開發(fā)商在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和承諾，在交付房屋時未能履行商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施，導(dǎo)致購受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。

開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，購受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。

開發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購購人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助購受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，購受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。

開發(fā)商提供的房屋測繪面積與實(shí)際面積不符。開發(fā)商交付房屋的套內(nèi)適用面積或者建筑面積的實(shí)測數(shù)據(jù)與商品房購賣合同約定的面積差距較大，購受人請求解除合同、雙倍返還面積誤差比超過3％部分的房價款。

購賣雙方在商品房購賣合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由購受人承擔(dān)，購受人交納后，開發(fā)商未按合同履行，購受人訴訟主張開發(fā)商構(gòu)成違約或欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用。

商品房購賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制購受人的權(quán)利，增加購受人的義務(wù)，免除或減輕開發(fā)商的部分責(zé)任，而購受人自我保護(hù)意識差，簽訂合同時未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對合同條款產(chǎn)生歧義。

值得注意的是，在所有的商品房購賣合同糾紛中，提起訴訟的原因多存在多項(xiàng)原因并存的情況，少見僅為一項(xiàng)的情況，這說明開發(fā)商的違約存在多方面。

解決糾紛的對策及建議

國家應(yīng)規(guī)范商品房購賣市場。購受人在商品房購賣合同中處于弱勢地位，國家應(yīng)完善保護(hù)購房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房購賣市場的全面整頓。切實(shí)保護(hù)購受人權(quán)益，避免造成購受人對訴訟時因?qū)﹂_發(fā)商的口頭承諾無法舉證而敗訴的現(xiàn)象。

政府要加大對商品房開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開發(fā)市場準(zhǔn)入門檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營資格，而相關(guān)職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生問題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為；要把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金、無證或者超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)堅(jiān)決清退出房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場；要規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積縮水行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。

商品房開發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠信度。開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。

購受人要提高法律意識和自我保護(hù)意識。實(shí)踐中，購房者大多法律意識淡漠，交易致使匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使不安抗辯權(quán)、同時履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，購受人在與開發(fā)商簽訂合同時，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。

作者單位：山東省東營市河口區(qū)人民法院

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