低價位之選：限價房、經(jīng)濟適用房

　　作為北京市的兩種保障性住房，限價房和經(jīng)濟適用房比同類型同區(qū)域商品房價格要低，并且兩者都是面向一定的收入人群，因此兩者有一定的可比性，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)分析，這兩種保障性住房主要有以下幾大差異：

　　頭先，針對的人群不同，限價房面對北京市中低收入人群，以三口之家為例，年家庭收入在8.8萬元以下、家庭固定資產(chǎn)在57萬元以下可以申請限價房；而經(jīng)濟適用房是面對北京市低收入家庭，同樣以三口之家為例，年家庭收入要在4.53萬元以下才可以申請，面向的群體收入更低；

　　其次，戶型不同。目前上市交易的二手經(jīng)濟適用房中戶型種類較多，其中不乏有、多戶型的房屋設(shè)計，而限價房根據(jù)政策規(guī)定，套型建筑面積全部為90平方米以下，現(xiàn)在市場上二手經(jīng)濟適用房住宅類型可選性更強；

　　第三，未來轉(zhuǎn)手交易的限制不同。根據(jù)4月8日較近的政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟適用房和限價房均不得上市交易，對于經(jīng)濟適用房而言，5年之后再上市交易時，4月8日后簽訂合同的需按原購價與出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交價款；4月8日前簽訂合同的則按上市成交價的10%補交綜合地價款；而對于限價房而言，5年之后可以按照同地段普通商品住房價格和限價房價格差的35%繳納土地收益后轉(zhuǎn)讓；

　　在此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費者，并不是所有的人都適合購購限價房或經(jīng)濟適用房，其中有兩大原因：一是政策規(guī)定了這兩種保障性住房有其固定的售賣人群，消費者在持幣期待的同時，應(yīng)該頭先了解這些硬性規(guī)定，反觀自身是否符合相關(guān)的條件，避免不必要的麻煩；二是由于限價房多處在在建階段，較早的一批西三旗限價房要在今年年底開始銷售，具體的審批工作要下個月才能開展；但是五年外的經(jīng)濟適用房在市場有一定的供應(yīng)量，另外加上其戶型、價位的優(yōu)勢，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議，消費者不妨關(guān)注一下二手經(jīng)濟適用房，可以盡快實現(xiàn)置業(yè)意愿。

　　過渡性房產(chǎn)之選：已購公房、央產(chǎn)房

　　已購公房和央產(chǎn)房在我市存量房市場上一直占有非常重要的地位，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，已購公房和央產(chǎn)房原來多是我市政府機構(gòu)、事業(yè)單位職工住房，由于這兩種房產(chǎn)建設(shè)年代在八、九十年代，地理位置多居于繁華的市，交通比較便利。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)分析，已購公房和央產(chǎn)房具有以下三個特點：

　　頭先，已購公房和央產(chǎn)房地理位置非常優(yōu)越，位于市政配套設(shè)施比較完備的市區(qū)，多在四環(huán)以內(nèi)交通便利、商圈成熟的區(qū)域；

　　其次，已購公房和央產(chǎn)房多為小戶型，單價高但總價低。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，4月份掛牌交易的已購公房和央產(chǎn)房以面積在50-70平米的小戶型居多，比例占到63.8%左右，總價基本在70-90萬之間；

　　第三，性價比較高，便利的交通、成熟的居住區(qū)相對較低的售價，使得這兩種房產(chǎn)類型性價比較高；

　　鑒于已購公房和央產(chǎn)房以上三個特點，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)指出，已購公房和央產(chǎn)房作為過渡性房產(chǎn)類型，適合有投資意向和頭次置業(yè)的消費者。頭先，已購公房和央產(chǎn)房的持有成本低，比如物業(yè)費相對低廉，長期持有不會增加額外負擔；其次，便利的交通以及成熟的居住、商業(yè)環(huán)境，房產(chǎn)租售市場活躍，使得已購公房和央產(chǎn)房出租、出售機率高，空置期短，快；第三，已購公房和央產(chǎn)房普遍的小戶型、低總價，使得購房者負擔小，適合頭次置業(yè)的消費群體。

　　舒適性房產(chǎn)之選：二手商品房、尾房

　　二手商品房是指房屋產(chǎn)權(quán)證經(jīng)過一次交易后再次上市交易的商品房，一般這種商品房建設(shè)年代較晚，房型較新，舒適度高，房價較商品房便宜，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，二手商品房已經(jīng)成為我市存量房交易市場的主力。尾房作為新開樓盤所剩余的房屋，嚴格說來是一手現(xiàn)房，而且整體周邊配套隨著同棟房屋的出售已經(jīng)趨于完善，甚至不乏有遺漏的“精品尾房”，另外據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，我市4月份區(qū)域尾盤單價比期房低6%以上，具有較高的性價比。對于二手商品房與尾房，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)有不同的消費支招：

　　二手商品房適應(yīng)面廣泛，優(yōu)勢明顯，戶型合理，交通便利，生活設(shè)施齊備，對購房者而言，所見即所得，風險??；在價格方面，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，2008年季度京城11個行政區(qū)二手商品房單價為9567元/平方米左右，與目前在售的一手商品房相比有一定的價格優(yōu)勢。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)指出，由于在總價方面的優(yōu)勢，滿足同等戶型需求二手房要比新房更受消費者青睞，尤其以置業(yè)升級為目的的中青年消費者為主?！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)認為，較新的房源，便利的交通，被普遍看好的，使得二手商品房投資、自住兩相宜。

　　關(guān)于尾房，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，尾房投資存在兩大優(yōu)勢，其一是現(xiàn)房優(yōu)勢，由于尾房是現(xiàn)房，社區(qū)大環(huán)境已經(jīng)成熟、物業(yè)管理較為完善、房屋的真實情況一目了然；其二是價格優(yōu)勢。尾房是開發(fā)商或者債權(quán)人急于變現(xiàn)的房產(chǎn)，一般情況下比同區(qū)域的商品有10-20%的價格優(yōu)勢。較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費者，尾房的消費重在綜合衡量多方面的現(xiàn)實因素，既客觀評價其存在的劣勢，又要肯定其高性價比，做出合理消費決定。（編輯：陳蝶） (責任編輯：JN040)

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