商品房“特殊”在哪里

　　一個(gè)項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，較后一期的售價(jià)可能比期售價(jià)翻一番，有的甚至翻了好幾番，這樣的項(xiàng)目在西安隨便找都能找出一大把。開(kāi)發(fā)商固然要追求利益化，但是對(duì)于兼有商品和生活必需品雙重性質(zhì)的房子而言，它有其特殊的一面。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“降價(jià)就要退貨”現(xiàn)象出現(xiàn)在樓市，跟商品房的“特殊”性有關(guān)。高山流水集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)張金鵬分析說(shuō)，樓市之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，主要有三個(gè)原因。

　　，房屋價(jià)值較高，消費(fèi)者心理重視程度不一樣，和手機(jī)或者家電等商品不在一個(gè)重量級(jí)上。

　　，現(xiàn)在的房子大多是期房，購(gòu)房者還沒(méi)使用，而汽車、手機(jī)不一樣，一經(jīng)使用，在人們心理上就成“二手貨”了，就要折舊。

　　第三，房子的投資價(jià)值，去除使用功能，很多人購(gòu)房其實(shí)也是一種投資行為。隨著土地資源稀缺和物價(jià)的上漲，人們對(duì)房屋增值的預(yù)期加大，房?jī)r(jià)下跌，一般購(gòu)房者都接受不了。

　　投資都要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　　近幾年中國(guó)的車價(jià)一直在跌，也沒(méi)見(jiàn)有人退車索賠?；蛟S有人會(huì)說(shuō)，車子是消費(fèi)品，房子還兼有投資品的性質(zhì)，要說(shuō)“跳水”，樓市遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如股市。從6000多點(diǎn)到2200點(diǎn)，不到一年的時(shí)間，不知多少股民深受”腰斬”之苦。如果曾經(jīng)高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主可以要求原價(jià)“退房”，那么眾多被深度套牢的股民是否也可以要求以購(gòu)入價(jià)”退股”呢？

　　經(jīng)常有人說(shuō)“股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市要謹(jǐn)慎”。其實(shí)樓市何嘗不是這樣？派風(fēng)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在特定條件下，特定區(qū)域的房屋是能夠保值、增值的，但稱所有的房屋都具有保值、增值功能的觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確的。因?yàn)槎唐趤?lái)看，在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，購(gòu)購(gòu)房屋不僅不能保值、增值，反而會(huì)因房?jī)r(jià)的下跌而使資產(chǎn)縮水；長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)供應(yīng)的加大，房產(chǎn)市場(chǎng)必將回歸理性，房?jī)r(jià)也將會(huì)隨供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變而有漲有跌，像前幾年那樣房產(chǎn)投機(jī)可以獲取暴利是極不可能的。

　　靠別人不如靠自己

　　退房潮越來(lái)越激烈，樓市咋辦？雅虎房產(chǎn)論壇有一篇文章說(shuō)，這段時(shí)間，房產(chǎn)界的關(guān)鍵詞應(yīng)該是“救市”了,有人公開(kāi)向要政策，說(shuō)再不救就要崩潰了，有的很隱晦，稱“不是救市，而是糾偏”，有的吆喝千萬(wàn)不能救市，大有痛打落水狗的意思，不知道是報(bào)開(kāi)發(fā)商的私仇還是公怨。文章的作者稱，他的想法，還是慎言救市，兒子出了事就搬老子出來(lái)，總不是什么好事。

　　市場(chǎng)自然有市場(chǎng)的解決辦法，開(kāi)發(fā)商不能指望政府通過(guò)減免稅費(fèi)的辦法“袒護(hù)”自己。有人說(shuō)，政府向公民提供均等化服務(wù)也即對(duì)市場(chǎng)交易雙方公平對(duì)待，是市場(chǎng)精神得以貫徹的前提。在扮演契約雙方的守護(hù)人和執(zhí)法者角色的同時(shí)，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都應(yīng)該在平等的基礎(chǔ)上。

　　其實(shí)，關(guān)于自救也是有前車之鑒的。眼下美國(guó)房?jī)r(jià)已較2006年第三季度跌去10%以上，很多房子價(jià)格低于房貸總額的業(yè)主（頭付較低，甚至是零頭付），紛紛把鑰匙交還銀行，同樣沒(méi)見(jiàn)被套的業(yè)主找開(kāi)發(fā)商鬧事、退房。

　　如何辦理退房手續(xù)

　　房子降價(jià)、退房潮在網(wǎng)上被炒得如火如荼,似乎成了近日國(guó)內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的流行趨勢(shì)。據(jù)了解，今年截至9月10日，西安解除房屋購(gòu)賣合同的共有2909戶，不過(guò)解除理由多是工作調(diào)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)困難等原因，單純因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要求退房的“業(yè)主聯(lián)盟”目前還沒(méi)有出現(xiàn)。

　　這些房子究竟是怎樣退的呢？陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍認(rèn)為，從目前的法律環(huán)境來(lái)講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件即合同條款中約定的退房條件，有約定的先從約定，沒(méi)有約定的可以根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定確定是否可以退房。

　　目前，法院在裁定構(gòu)成可退房條件的依據(jù)，主要是《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）?！督忉尅分幸?guī)定了幾種購(gòu)房者可以申請(qǐng)退房的情況，即一房?jī)少u；設(shè)定抵押不予告知；房屋屬于拆遷安置房未予告知；不具備銷售 (預(yù)售)許可證。另外，如果房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響使用安全的情況也可以退房。還有一種情況就是逾期交房，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有如期交房的情況下，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出催告，催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

　　據(jù)了解，和逾期交房相比，收房前尤其是在按揭貸款還未辦下來(lái)前，退房相對(duì)要容易一些。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房請(qǐng)求，并填寫(xiě)《西安市商品房購(gòu)賣合同備案注銷申請(qǐng)表》，經(jīng)購(gòu)賣雙方及貸款銀行簽字蓋章后，提交主管部門(mén)，15日內(nèi)辦理終止合同的全部手續(xù)，開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款返還給購(gòu)房人。本組稿件由本報(bào)記者 陳璇 采寫(xiě)

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　　大多數(shù)網(wǎng)友呼吁遵守契約

　　樓市遭遇“退房門(mén)”的消息一出，也在廣大網(wǎng)友中掀起一番激烈的討論。半數(shù)以上的網(wǎng)友表示，對(duì)這種因房?jī)r(jià)下降要求退房的現(xiàn)象能理解，但不支持。

　　網(wǎng)友小糊涂仙說(shuō)：當(dāng)初是18000元/平方米左右的房子，不到一年房?jī)r(jià)就縮水近30％，這樣的落差確實(shí)很大。因此，我能夠理解這些業(yè)主的心情。不過(guò)，我并不贊成他們“退房”的要求，更不支持他們的“胡鬧”行為。

　　一位李姓網(wǎng)友說(shuō)：購(gòu)過(guò)房的人可能都注意到了，《商品房購(gòu)賣合同》說(shuō)明里的條就是簽約之前，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。第三條，為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。

　　李網(wǎng)友認(rèn)為，法國(guó)盧梭所著的《社會(huì)契約論》是契約社會(huì)論的主要代表。按照契約社會(huì)論的基本觀點(diǎn)：政府的職能就是確保社會(huì)所有契約能夠被有效履行，確保各契約方的合作，而自然人的各種活動(dòng)都必須接受各種契約框架的規(guī)范（法律、道德、規(guī)章制度、行為規(guī)范實(shí)際上都屬于契約的一種形式），要遵守一定的游戲規(guī)則。

　　既然我們和開(kāi)發(fā)商簽了購(gòu)房合同，大家就應(yīng)該遵守，開(kāi)發(fā)商不履行合同，我們可以找他，也可以用法律武器來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益，但不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，就以這種在合同里面找不到的理由為依據(jù)，要求開(kāi)發(fā)商退房或補(bǔ)差價(jià)。

　　也有網(wǎng)友說(shuō)，如果退房這種明顯的違約行為能夠大范圍地發(fā)生，說(shuō)明當(dāng)下社會(huì)誠(chéng)信與契約精神的缺乏。

　　小貼士

　　十種情況可退房

　　當(dāng)然，購(gòu)房者并不是沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商提出退房的權(quán)利，目前按相關(guān)法規(guī)，在以下10種情況下，購(gòu)房者可以把房退掉，討回房款并索賠相應(yīng)的損失。

　　，延遲交房；，開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無(wú)效；第三，開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)；第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證；第五，無(wú)法得到貸款；第六，房屋面積誤差超過(guò)3%；第七，房屋質(zhì)量不合格；第八，商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)受人有權(quán)退房；第九，因質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋使用；第十，開(kāi)發(fā)商把房子抵押。

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