——浙江一起購(gòu)房糾紛案的啟示

新華社記者黃深鋼

房屋土地使用年限究竟多少年？浙江一購(gòu)房者與房開(kāi)商因?qū)Α巴恋厥褂媚晗蕖苯庾x不同而發(fā)生糾紛。臺(tái)州市中級(jí)法院和臺(tái)州市椒江區(qū)法院近期審理了這起購(gòu)房合同糾紛案。

購(gòu)房者提出：購(gòu)房合同上注明“土地使用年限為７０年”，辦理房產(chǎn)證等文件時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)用年限４０年，要求賠償相關(guān)費(fèi)用。

房開(kāi)商稱：根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，商業(yè)用房較高年限４０年，“７０年”是對(duì)整宗土地使用年限的概括描述，購(gòu)房者明知規(guī)定卻要求賠償，是無(wú)理取鬧。

購(gòu)房者：房開(kāi)商“欺詐”

２００４年９月２３日，臺(tái)州商人趙章未與浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)位于臺(tái)州市椒江區(qū)凱悅大廈１憧１層０２號(hào)商業(yè)用房，建筑面積５４．９３平方米，每平方米１６１００元，總價(jià)８８４３７３元。合同條約定，土地使用年限為７０年（自２００１年９月１０日起至２０７１年９月９日）。

合同訂立后，趙章未付了款，房產(chǎn)公司交付了房屋。２００５年９月２８日，浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司。２００７年４月８日，趙章未在辦理土地證房產(chǎn)證等證書時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地使用時(shí)間登記為４０年。趙章未感覺(jué)“上當(dāng)”了，與他同等遭遇的還有另外１１家商戶。

與房開(kāi)商多次交涉未果后，趙章未向臺(tái)州市椒江區(qū)法院起訴，要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司退還多收的３０年土地出讓金３７９０１７元（按７０年分?jǐn)偵唐贩靠們r(jià)款）。

開(kāi)發(fā)商：索賠無(wú)理

一審中，被告方辯護(hù)律師稱，雙方簽訂的商品房購(gòu)賣合同中記載了國(guó)有土地使用權(quán)的方式為“出讓”，明確土地使用年限商業(yè)用地４０年、住宅用地７０年、辦公用地５０年。合同條應(yīng)當(dāng)是大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹，并不是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者作出的“商業(yè)用房國(guó)有土地使用權(quán)年限”的承諾條款。

在合同第三條中，房開(kāi)商明確告知購(gòu)房者的房屋用途為“商業(yè)用房”。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法均明確規(guī)定，商業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限較高不得超過(guò)４０年。被告方辯護(hù)律師稱，這些規(guī)定屬公開(kāi)事項(xiàng)，在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定。購(gòu)房者在簽訂合同３年后才提出質(zhì)疑，“不排除惡意訴訟可能，嚴(yán)重違背了合同法中的誠(chéng)信原則?！?

被告方還辯稱，購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房支付的是房款，不是土地出讓金。

椒江法院一審認(rèn)為，合同中載明項(xiàng)目建設(shè)土地使用年限自２００１年９月１０日至２０７１年９月９日，該條款應(yīng)理解為“開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者說(shuō)明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限，而非向購(gòu)房者承諾土地使用年限為７０年?！?

法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商并未在合同中向購(gòu)房者承諾出讓的商品房土地使用年限為７０年；作為購(gòu)房者，應(yīng)知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限較高不超過(guò)４０年。因此，購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)。判決駁回購(gòu)房者訴訟請(qǐng)求。

原告為何敗訴？

一審宣判后，趙章未又提出上訴。臺(tái)州市中級(jí)法院公開(kāi)審理此案。

法庭辯論中，購(gòu)房者提出，合同中的“７０年”到底如何理解？房開(kāi)商片面強(qiáng)調(diào)自己與有關(guān)部門的合同沒(méi)有這樣約定，但沒(méi)有將這份合同給購(gòu)房者，購(gòu)房者并不知情。此外，合同中也沒(méi)有其他條款反映出商業(yè)用房年限為４０年，只是在合同條中約定土地使用年限為７０年，顯然是房產(chǎn)公司設(shè)的圈套。

開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持：“商業(yè)用地年限４０年，國(guó)家已實(shí)行了１０多年，已形成慣例，在合同中不用約定。”

１０月２９日，臺(tái)州市中級(jí)法院作出“維持原判”的終審判決。

判決后，主審法官在認(rèn)同一審判決意見(jiàn)基礎(chǔ)上，對(duì)判決理由予以補(bǔ)充說(shuō)明：法院審查認(rèn)為，該合同條的標(biāo)題為“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”，應(yīng)理解為房開(kāi)商向購(gòu)房者說(shuō)明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體涵義應(yīng)理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地，用途不同，使用年限不同，其中較長(zhǎng)年限７０年，總的使用年限７０年?！标P(guān)于商業(yè)用地的使用年限，中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確規(guī)定為４０年。房開(kāi)商并未向購(gòu)房者承諾商業(yè)用房的使用年限為７０年。

趙章未代理律師王以德說(shuō)，購(gòu)房者中了房開(kāi)商“７０年使用權(quán)”的陷阱，才用較貴的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了那里的房產(chǎn)。（新華社專稿）

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