青年時(shí)代購了套房，現(xiàn)在翻了一兩倍的也不少。有些靠運(yùn)氣，也有些要靠眼光。

　　打個(gè)比方，在北京一般性居住的購房者，可能覺得中關(guān)村附近不錯(cuò)，大學(xué)多高技術(shù)企業(yè)多等等。也有人覺得CBD不錯(cuò)，大公司多，未來發(fā)展前景好。而我就覺得通州區(qū)不錯(cuò)，遠(yuǎn)離城市喧囂，但交通成本也不高，一公里怎么都到公司了。而在上海，可能有人覺得住在浦東很好，也有人覺得閘北或者肇家浜不錯(cuò)。而說到南寧，可能有人覺得青秀不錯(cuò)，有人覺得西大附近不錯(cuò)，有人覺得北湖不錯(cuò)。當(dāng)然，更多的年輕人其實(shí)是因?yàn)樽约旱腻X包問題，被迫去選擇一些地段稍差但居住性還不錯(cuò)的房子。在這種情況下，怎么去選擇一個(gè)未來生活還算舒適，投資性也還可以的過度性住房呢？

　　一般，做房地產(chǎn)開發(fā)的土地在出讓前，國土局會根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，為地塊劃分出土地評級，主要指標(biāo)就是地段。通常有一級、二級、三級，少數(shù)大城市還有四級甚至五級等。比如，在北京地段的劃分可以靠環(huán)線比較容易的看出來，所謂一環(huán)一個(gè)價(jià)就是這么來的。其實(shí)，很多當(dāng)年有城墻格局的老城市都可以這樣劃分。當(dāng)然，也有特例，就是北京南三四環(huán)外相比東、北、西來說價(jià)值略低，這有一定的歷史原因。而在上海這種城市區(qū)域劃分很不規(guī)則的地區(qū)，則就要從繁華程度上來衡量了，相對復(fù)雜些。下面，是我按照我的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行的一個(gè)劃分，供購房者參考。

　　鬧市區(qū)：所謂鬧市，也就是一個(gè)城市內(nèi)較繁華的區(qū)域，小城也許就一個(gè)，大城市則可能有多個(gè)。通常，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅房價(jià)也是一個(gè)城市內(nèi)的一線水平。但是由于居住環(huán)境過于混亂嘈雜、房地產(chǎn)建筑密度過高、社區(qū)狹小等問題，一般也不是城市內(nèi)的較高價(jià)地區(qū)。對于青年人來說，這樣的地段偶爾會成為租房時(shí)的選擇，但購購居住的可能性不大。這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上也多以小戶型為主，主要用途多在投資。對年輕人而言，在這種區(qū)域居住的生活成本是個(gè)很讓人頭痛的問題。

　　次繁華生活區(qū)：靠近鬧市，又有一定（幾站地）距離的地段。相對鬧市，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)味道大大降低，生活味道漸濃，多集中著這個(gè)城市內(nèi)比較早期的一些居民小區(qū)。一般來說新房供應(yīng)量不大，偶爾會有些老二手房轉(zhuǎn)手。與鬧市類似，其新房產(chǎn)品也多以高層小戶型為主。但相比鬧市，個(gè)別中型項(xiàng)目具有一定的社區(qū)規(guī)模，但都容積率很高，基本都是高層。這種區(qū)域的中小戶型，價(jià)格與鬧市差別不大，但居住性上略強(qiáng)。未來入住后的生活成本相比鬧市略低，個(gè)別單位二手房的甚至不需要負(fù)擔(dān)物業(yè)及停車位費(fèi)用。

　　CBD區(qū)域：北京的CBD、上海的浦東、南寧的瑯東及東盟區(qū)，商務(wù)功能大于居住。這些昔日很不被人看好的區(qū)域，會在短短幾年內(nèi)就完全的變了一個(gè)面貌，這就是所謂的城市新興區(qū)。由于城市人口增加及規(guī)劃發(fā)展上的原因，一般來說城市的發(fā)展方向都是向外的某一個(gè)方向或某幾個(gè)方向成爆炸時(shí)式建設(shè)的。通常，只要發(fā)展成熟，這種區(qū)域內(nèi)的房價(jià)會超越鬧市區(qū)成為一個(gè)城市房價(jià)的標(biāo)桿。但在沒有發(fā)展之前，其房價(jià)也會處于相對比較低的一個(gè)程度上。對于有眼光的青年人們而言，能夠準(zhǔn)確預(yù)測出城市發(fā)展方向，及早入手的話，這種地段的房子是兼有居住及很強(qiáng)投資性的。當(dāng)然，目前而言，二三線城市這種機(jī)會更大些。

　　CLD區(qū)域：與CBD臨近，同在城市發(fā)展方向軸線上稍遠(yuǎn)的地區(qū)。比如北京的京通快速及八通輕軌沿線，上海浦東往機(jī)場方向，南寧鳳嶺方向。通常情況下，這種區(qū)域按比較時(shí)髦的劃分被稱為CLD，即居住區(qū)。因?yàn)榕R近CBD，這種區(qū)域的房價(jià)通常也比較高，多為城市內(nèi)品質(zhì)樓盤的集中放量區(qū)。對于年輕購房群體而言，這種區(qū)域的房價(jià)都是比較恐怖的，充其量也就是能在這個(gè)區(qū)域內(nèi)購套小戶型而已。與CBD區(qū)域類似，如果能早期入手這種區(qū)域的房產(chǎn)，未來升值空間還是很高的。但一旦發(fā)展成型，投資性就會大大降低。

　　好環(huán)境老城區(qū)：在各城市里，都存在一些居住氛圍非常不錯(cuò)的老城區(qū)。其特點(diǎn)是建筑年代較久，多以老式單位福利房及原著民自建房產(chǎn)為主，小區(qū)比例高。原著民比例通常比較高，居住氛圍好，生活成本相對不高。這種區(qū)域的優(yōu)勢就是交通便利，配套完備，綜合生活成本比較低。但是，同樣在這種區(qū)域新房放量較少，而且價(jià)格不低。入市的產(chǎn)品，多為10年以上二手房。個(gè)人以為，對于純粹居住需求而言，這種區(qū)域的二手房是頭選。住幾年之后，轉(zhuǎn)手也容易，出租也可以。

　　差環(huán)境老城區(qū)：一個(gè)城市里面，老城區(qū)通常也有貧富之分。這種，通常為自建房比例高，小區(qū)比例少的區(qū)域。其實(shí)從單純居住上來看，優(yōu)點(diǎn)與好環(huán)境老城區(qū)區(qū)別不大。比較明顯的缺點(diǎn)就是視覺環(huán)境比較差，破街爛巷。通常，也是在城市內(nèi)打工的外來人流比較集中的區(qū)域，治安環(huán)境上略差。這種區(qū)域內(nèi)，舊城改造的力度大的話會有一定的新房放量。對于年輕購房人群而言，這種區(qū)域的房價(jià)相對不高，但生活比較方便，從節(jié)約生活成本及方便性上考慮，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　城鄉(xiāng)結(jié)合部：即城市建設(shè)的邊緣，城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域。這種區(qū)域，相對來說低端生活配套還是很齊備的，但缺乏中高端生活配套。由于這種區(qū)域內(nèi)低價(jià)出租屋很多，也是很多外地務(wù)工及流動(dòng)性人口比較集中租住的區(qū)域，治安也是較差的。對于一些手頭比較拮據(jù)的年輕人而言，這種區(qū)域也是一個(gè)考慮選擇的方向。而且，隨著城市擴(kuò)大化，這種區(qū)域遠(yuǎn)期環(huán)境還是比較看好的。借用前段的話說，未來有可能是一個(gè)新的城市新興區(qū)域。

　　交通好郊區(qū)：即從交通上來說，隨然離城市核心區(qū)比較遠(yuǎn)，但依靠快速交通干線使得居住者進(jìn)入城市內(nèi)的時(shí)間并不長。很典型的區(qū)域比如北京的通州、天通苑、大興甚至河北燕郊等。雖然離城市都有幾十公里的距離，但很多人上下班時(shí)間都能控制在一個(gè)半公里內(nèi)。這種區(qū)域，房價(jià)相對都是比較低廉的，對于青年購房群體而言，是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，缺點(diǎn)是交通成本通常較高，如果晚上有應(yīng)酬或者娛樂活動(dòng)不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不錯(cuò)，但中高端配套少。

　　交通差郊區(qū)：交通差的郊區(qū)，在城市不斷擴(kuò)大的趨勢下，也逐步有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)放量。這種區(qū)域的房地產(chǎn)的賣點(diǎn)就是價(jià)格低廉，但無論生活配套以及交通都比較差。購購這種區(qū)域的房子，青年人難免要算一筆帳。一套房子省下十萬八萬，購輛小排量汽車作為代步工具，但要承受每月的房貸及養(yǎng)車費(fèi)用，隨著油價(jià)的不斷上漲，壓力也不小。

　　如上是關(guān)于地段的劃分，通過對照這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，青年人們就可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況及工作地性質(zhì)等，大致構(gòu)思出自己所能承受及合適的一些購房地段了。當(dāng)然，由于年輕人們的工作具有一定的不確定性，我的個(gè)人建議是，在自己經(jīng)濟(jì)承受力之下去選擇，給自己的腰包留點(diǎn)緩沖才是上策。不然，無論是現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)低潮期的裁員或收入降級，及其他的職務(wù)工作變動(dòng)等等，都會給自己造成很大的壓力。那時(shí)候，也許你就會覺得，這套房子購都不如不購了。

編輯：舒會

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