問(wèn)題1 購(gòu)房人是不是消費(fèi)者

　　在實(shí)踐中，購(gòu)房人是不是消費(fèi)者的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。說(shuō)是，好像沒(méi)有哪部法律明確這一點(diǎn)；說(shuō)不是，眾多購(gòu)房人不干。事實(shí)上，確有很多購(gòu)房人以購(gòu)房過(guò)程中遭遇欺詐為由，要求雙倍返還。

　　【解答】購(gòu)房自住就是消費(fèi)者

　　陳耀東認(rèn)為，爭(zhēng)議涉及消費(fèi)者的認(rèn)定問(wèn)題，按照一般的理解，消費(fèi)者是以生活目的進(jìn)行購(gòu)購(gòu)或接受服務(wù)行為的人， 于自然人。對(duì)購(gòu)房行為，較高法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》僅規(guī)定了5種情形的欺詐行為，購(gòu)房人可以在請(qǐng)求返還購(gòu)房款、利息、賠償損失的同時(shí)，可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。問(wèn)題是，有人把法條理解得過(guò)于機(jī)械化，人為地解釋為，《消費(fèi)者權(quán)益保障法》適用的商品為動(dòng)態(tài)商品，商品房作為靜態(tài)商品不適用消保法。其實(shí)不然，如果購(gòu)房人是自然人，又是自己居住，就是消費(fèi)者。司法實(shí)踐中，也應(yīng)該對(duì)購(gòu)房時(shí)遭遇欺詐行為的購(gòu)房人給予雙倍賠償?shù)闹С帧?p>

　　問(wèn)題2 業(yè)委會(huì)沒(méi)備案是否合法

　　有律師提出，業(yè)委會(huì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案是否合法的問(wèn)題。此前，本市曾出現(xiàn)過(guò)這樣的案例，一個(gè)小區(qū)已有了業(yè)委會(huì)，但居委會(huì)又搞了一次業(yè)委會(huì)選舉，被原來(lái)的業(yè)委會(huì)告上法庭，請(qǐng)求認(rèn)定其無(wú)效。原告的理由是，后來(lái)的“業(yè)委會(huì)”沒(méi)有經(jīng)過(guò)區(qū)物業(yè)辦備案，因此無(wú)效。

　　【解答】要看選舉程序是否合法

　　陳耀東說(shuō)：“很多業(yè)委會(huì)都沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)辦備案，但不是說(shuō)，沒(méi)備案就不合法。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》是行政法規(guī)，可以看作強(qiáng)制性規(guī)定，但不屬效力規(guī)范。不能以備案與否來(lái)決定業(yè)委會(huì)成立的合法性。在司法實(shí)踐中，常遇到請(qǐng)求認(rèn)定業(yè)委會(huì)資格的案件發(fā)生。在這里應(yīng)考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法，是否按照《物權(quán)法》的規(guī)定經(jīng)過(guò)了一定比例業(yè)主的同意，是否公開(kāi)、透明、公正，是否經(jīng)過(guò)了7天公示等等。如果這些程序都符合規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定業(yè)委會(huì)的成立合法有效。民事行為效力不能由行政機(jī)關(guān)來(lái)認(rèn)定。

　　就前面談到的例子，陳耀東說(shuō)：“即便較終業(yè)委會(huì)無(wú)效，也應(yīng)該是因?yàn)檫x舉程序的不合法而無(wú)效，而不是因?yàn)闆](méi)備案而無(wú)效?！?p>

　　問(wèn)題3 房子沒(méi)產(chǎn)權(quán)證是否能賣(mài)

　　有這樣一個(gè)案例：一個(gè)兒子背著父親通過(guò)中介機(jī)構(gòu)把房子賣(mài)了。父親想把房子要回來(lái)，理由是涉案房還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證不能出售。這個(gè)理由是否行得通？現(xiàn)實(shí)生活中，很多中介都在賣(mài)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房，在售房廣告中寫(xiě)著“商品房合同”的字樣，一般購(gòu)房人都知道是已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，卻沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的房子。沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售成了很多人關(guān)心的問(wèn)題。

　　【解答】沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證照樣能購(gòu)賣(mài)

　　陳耀東稱(chēng)，近兩年，關(guān)于沒(méi)辦產(chǎn)權(quán)證就賣(mài)房是否有效的案子，各地均有出現(xiàn)，而各地法院對(duì)此類(lèi)案件的認(rèn)識(shí)也不盡一致。

　　對(duì)此，我們國(guó)家在法律認(rèn)識(shí)上確實(shí)有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中沒(méi)有明確區(qū)分債權(quán)和物權(quán)的概念，有人認(rèn)為，根據(jù)這部法律，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房子就是不能賣(mài)的，產(chǎn)生的購(gòu)賣(mài)合同就是無(wú)效的。1999年，《合同法》實(shí)施后，明確了合同是否有效應(yīng)由合同法來(lái)規(guī)定的概念，人們關(guān)于此類(lèi)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)就有了更新?！段餀?quán)法》實(shí)施后，進(jìn)一步明確了債權(quán)和物權(quán)的概念，規(guī)定物權(quán)生效與否不能否定合同的效力。也就是說(shuō)，此類(lèi)購(gòu)賣(mài)中存在兩個(gè)法律行為，一個(gè)是合同交易的債權(quán)行為，一個(gè)是取得房屋的物權(quán)行為，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)賣(mài)是沒(méi)有問(wèn)題的，合同是有效的，也可以轉(zhuǎn)讓。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就意味著購(gòu)房人拿不到房屋所有權(quán)，但不能以此否定購(gòu)賣(mài)合同的效力。

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