○評(píng)估大行動(dòng)

　　1月4日13時(shí)整，記者與王女士在泰達(dá)北斗星城售樓處集合。王女士的房子是泰達(dá)北斗星城2期，位于整個(gè)樓盤(pán)的靠?jī)?nèi)位置，小區(qū)的旁邊有正在興建的北斗星城3期，環(huán)境鬧中取靜。王女士的房子位于2期的 位置，旁邊是一片綠化區(qū)域，空氣和視野都不錯(cuò)。王女士告訴記者，這里的物業(yè)、保安很負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi)1.2元·每平方米·月。

　　我們需要評(píng)估的房子是119平方米兩室兩廳的戶型。這套房子的整體戶型設(shè)計(jì)非常規(guī)整，南北通透，陽(yáng)光灑進(jìn)客廳，給人一種溫馨的感覺(jué)。

　　房間裝修采用韓式風(fēng)格，進(jìn)入玄關(guān)后，頭先看到的是懸掛著巨幅油畫(huà)的餐廳，約10平方米，呈長(zhǎng)方形，與廚房相通，可利用空間很大。廚房大約8平方米，與陽(yáng)臺(tái)相通。王女士在陽(yáng)臺(tái)的地磚上，鋪上了榻榻米，將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)成小小的飲茶室。走過(guò)餐廳，映入眼簾的是一條長(zhǎng)長(zhǎng)的過(guò)道，衛(wèi)生間坐落于過(guò)道的盡頭，約為5平方米。王女士在衛(wèi)生間的門(mén)上裝訂了三幅小型油畫(huà)，設(shè)計(jì)非常精巧，衛(wèi)生間內(nèi)安裝了玻璃浴房，保暖的同時(shí)，做到了干濕分離，先進(jìn)美中不足的是暗衛(wèi)。客廳位于過(guò)道的右側(cè)，約30平方米，正方形，陽(yáng)臺(tái)為大飄窗設(shè)計(jì)，位于陽(yáng)面，采光充足。兩間16平方米和14平方米的臥室南北通透，主臥采用小飄窗設(shè)計(jì)，空氣流通很好。在過(guò)道的左側(cè)分別有一個(gè)壁櫥和一個(gè)儲(chǔ)物間。

　　○區(qū)域優(yōu)勢(shì)

　　泰達(dá)北斗星城周邊的配套設(shè)施和人文環(huán)境相當(dāng)不錯(cuò)。小區(qū)附近即有金海道菜市場(chǎng)和世紀(jì)聯(lián)華超市。教育方面，小區(qū)對(duì)面是昆緯路小學(xué)，由小區(qū)橫跨馬路即可達(dá)到天津市中學(xué)。醫(yī)療方面，由小區(qū)10時(shí)辰車(chē)程即可到達(dá)醫(yī)院東院。交通方面，由小區(qū)步行一個(gè)路口，可達(dá)到金獅立交橋站和東六經(jīng)路站，908、27、907路等多 均從此經(jīng)過(guò)。值得一提的是，昆緯路目前正在進(jìn)行**2號(hào)線的施工，未來(lái)的出行將更加便捷。

　　○綜合分析

　　泰達(dá)北斗星城

　　簡(jiǎn)單介紹

　　樓層：3（32層到頂） 產(chǎn)權(quán)：私產(chǎn)戶型：兩室 朝向：南北面積：119平方米（建筑面積）售價(jià)：90萬(wàn) 房齡：2年

　　房屋出售價(jià)格

　　折舊率：-2%×2樓層：+10%周邊環(huán)境：金海道市場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華超市+5%；昆緯路小學(xué)、天津二中+15%；東院+5%；周?chē)鸁o(wú)加油站等+5%；公交路線繁華+5%；私產(chǎn)：+5%　　根據(jù)剛剛調(diào)整的河北區(qū)的較新基準(zhǔn)價(jià)為8400元/平方米，所以8400+8400×（-2%×2+10%+5%+15%+5%+5%+5%+5%）=12264元/平方米，該套房子的建筑面積為119平方米，高層公攤面積較大，出房率一般為75%，因而該套房子使用面積約為89.25平方米，那么該房子的總房款應(yīng)為：12264×89.25=109.5萬(wàn)元

　　房屋出租價(jià)格

　　王女士的房屋為兩室，精裝修，家具、家電配套齊全，地理位置優(yōu)越，生活配套方便。值得一提的是，王女士家陳設(shè)和布置非常舒適，十分適合高考的學(xué)生或者有小孩在昆緯路小學(xué)上學(xué)的一家三口居住，擁有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)越性。按中原地產(chǎn)提供的該地區(qū)房屋出租的基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，月租金可達(dá)2500元。

　　我們計(jì)算得出房屋出租收益率：王女士泰達(dá)北斗星城的租金收益＝2500×12＝3萬(wàn)元；年租金收益率＝3萬(wàn)元÷109萬(wàn)元＝2.75﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　○記者手記

　　以上我們幫王女士換算的房產(chǎn)價(jià)格，只是根據(jù)公式得到的參考價(jià)格，從一定程度上，客觀地反映了房產(chǎn)的價(jià)值。下面來(lái)綜合分析一下這套房源。頭先，從價(jià)格方面，王女士購(gòu)房的時(shí)間沒(méi)過(guò)2年，按照新的住宅標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，需要補(bǔ)交差額營(yíng)業(yè)稅；其次，位置上，泰達(dá)北斗星城坐落于河北區(qū)的位置，距離醫(yī)院、超市都不遠(yuǎn)，日常的生活、休閑都很方便。而且，王女士的房子屬于該區(qū)域內(nèi)少有的南北通透新房，過(guò)道的設(shè)計(jì)在保證日常居住的情況下，保有了很好的私密性，動(dòng)靜分區(qū)得宜，特別是該房子屬于昆緯路小學(xué)片區(qū)， 的優(yōu)勢(shì)明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)投資角度而言，還有一定的升值空間。

　　在目前樓市較為低迷、央行不斷降息的情況下，王女士可以綜合考慮自身的經(jīng)濟(jì)狀況，如果不是急于出手變現(xiàn)的話，可以酌情考慮以出租的方式獲取年收益約為3萬(wàn)元的租金收入，待日后房產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后再行出售。

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