筆者曾有一文，提出上半年購房比下半年購房完全值，主要從市場角度分析，這里結合即將到來的兩會，目前統(tǒng)計信息表達的救市后經(jīng)濟綜合效果，潛在的一些重大利好措施等宏觀因素，結合市場供應亦即開發(fā)商面臨的境地，結合市場基本面中價格松動主要是哪些房源或項目，結合哪些消費者會選擇入市等微觀因素，再結合未來市場的總供求關系發(fā)展趨勢，論之。

　　個跡象是：中小開發(fā)商降價求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。

　　在國務院兩次救市政策出臺后市場沒有明顯回暖跡象后，新近圍繞救市發(fā)生了兩大根本性變化，一個是救市由地方而轉變?yōu)橛缮隙?，標志性事件就是建設部明令地方政府不能“越權救市”；另一個是由部委到地方政府頭腦，對樓市的消費層面以及與之吻合密切的高房價進行了集中表態(tài)，結論就是不為高價樓市托市，標志性事件就是京滬深等市長“敦促開發(fā)商降價的系列言論”，北京做為標志性城市，出臺的政策中，明確劃分高中低三檔消費。

　　這種變化會帶來什么樣的后果呢？筆者認為有兩點值得注意：一是中小開發(fā)商降價求生的通路既打通了，也變得先進了；二是頭先被迫降的將會是中高端住宅，這兩者同時運動，便會導致刺激普通消費的努力變得有效。

　　個跡象是：地方政府從兩個方面刺激新增投資，帶來理想的消費機會。

　　現(xiàn)在，九大行業(yè)的振興措施基本都納入到議事日程并且通過了初步規(guī)劃方案，其中有兩個對樓市有影響的方面，一是地方政府結合規(guī)劃提出本地產(chǎn)業(yè)調整思路，從而有利于帶動本地消費人口的購購力有保障；二是行業(yè)振興依然會借助于相互間的拉升效應。

　　地方政府的普遍做法就是重新啟動房地產(chǎn)建設，來完善行業(yè)硬環(huán)境。由此我們可以看到，2009年將是政策救市年，也是股市穩(wěn)定的年，地方政府將形成兩個方面來源的“新增開發(fā)”：

　　完善支柱產(chǎn)業(yè)環(huán)境的房地產(chǎn)投資開發(fā)：這一舉措將會用較低的土地注入以集資建房或定向開發(fā)的形式，政府的主要目標是建設新區(qū)，形成經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，帶動商業(yè)發(fā)展，這就為這些區(qū)域的存量房帶來市場，但開發(fā)商只有在有現(xiàn)金回流的條件下才會降價銷售。

　　刺激市場消費的新增房地產(chǎn)投資開發(fā)：很明顯新增開發(fā)將集中在中低端消費領域，因此存量滿足普通消費的產(chǎn)品面臨賣方競爭從而為入市消費獲得理想的價位準備了條件。

　　也就是說，無論房價如何走，樓市是否存在嚴峻形勢，地方政府刺激新增開發(fā)的種因素是客觀存在，這就逼迫開發(fā)商盡快消化存量，尤其是普通消費對象的普及型產(chǎn)品。

　　第三個跡象是：圍繞潛在低端市場的努力。

　　包括預期農(nóng)村市場的建設，地方城市中低端市場的政策保障建設與城市基礎設施建設，支柱性產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃調整除挖潛外，還著眼于互聯(lián)。

　　一個是肯定了郊區(qū)農(nóng)村的改造思路，即發(fā)展集居市場，振興農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，將郊區(qū)農(nóng)村建設成為城市的支點區(qū)域，圍繞城市化來做郊區(qū)農(nóng)村的文章。這樣就會搞活城郊結合部的居住區(qū)建設，提供普遍性消費較為急須的中低端消費性住房，并且這些地區(qū)，新增開發(fā)與存量還可以形成互動。因為這些區(qū)域的存量房有降價空間，并且降價效果明顯，因為基價不高。吻合了中低端消費力有限而消費量非常大的現(xiàn)實。

　　一個是第十一個一號文件，連續(xù)第六個發(fā)出農(nóng)村信號，本次農(nóng)村消費市場啟動，動員了更廣泛的力量，目前集中討論的焦點問題有這么幾個方面；一個是將消費品與農(nóng)村市場掛鉤，通過降價與補貼來刺激農(nóng)村消費，如家電下鄉(xiāng)；一個是發(fā)動農(nóng)業(yè)機構下鄉(xiāng)，設備更新，企業(yè)讓利政府補貼與集中采購相結合；

　　較有意義的，對樓市較有相關利好的是，“農(nóng)民工城市化”，現(xiàn)在有關農(nóng)民城市化的主題是，完成農(nóng)村承包市場的流轉制度建設，進行集約改造并且盡量讓農(nóng)村勞動力流向城市，將三十余萬億的農(nóng)村消費通過讓農(nóng)民工進城來引進到城市市場，并且通過社會保障擴大覆蓋面，農(nóng)民工居住問題的解決來刺激消費。

　　夯實了基礎性消費的意義在于，將中低端消費與市政建設結合，既可拉動需求，又提供了邊緣區(qū)域的新增開發(fā)，而且還可以用上“綜合用地”的救市政策，即在中低端供應集中的區(qū)域，可以用綜合用地的形式來稀釋房價與開發(fā)成本，因為商業(yè)性面積的增加。

　　此外，如果農(nóng)民工入城順利實現(xiàn)的話，就會擴大政策性住房需求面，從而通過政府收購行為消化較多的存量，而且在政府收購的帶動下，開發(fā)商為了配合政府以及獲得政策效果，必然降低售價來迎合政策。而且在遠離地帶較低的地價增加了降價彈性。

　　我們也應該看到政策發(fā)生作用的時間性，地域性，所以無限觀望并非好的辦法。因為，一旦開發(fā)商并購融資與換股等行為產(chǎn)生資源清理與再集中，供應力量發(fā)生質變，樓市將回復到一種利益博弈狀態(tài)，肯定沒有政策主導環(huán)境下購房理想。

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