政策面

　　1、開發(fā)商的資金瓶頸全面緩解。下調資本自有率，本身意義不是太大，但刺激了主流開發(fā)商的信心與預期，因此出現(xiàn)拿地風潮，可以理解；而連帶的是，土地市場的回暖，會助漲銀行金融機構對樓市的評估，因此伴隨資本比率下調的將會是融資條件的放寬；再就是閑資與民間資本正游離在股市與樓市之間，更多閑資采取的保險做法，置產是他們的頭選。在這三個層面上，開發(fā)商的后勢，生存不存在問題，求發(fā)展是其必然要求，因此指望市場逼迫房價下降的可能已經大大降低。

　　2、刺激消費的政策面已經到底。我們可以看看現(xiàn)在經濟是多么需要房地產業(yè)的復蘇，鋼材減量到復產，汽車業(yè)興旺不足以帶動經濟的整體上揚，十大產業(yè)振興中，涉及外貿出口，即使全額退稅，短期亦無法為經濟帶來利好，農村內需的市場面固然廣闊，但購購力有限。較厚重的指望就是房地產，因此政策必然由刺激消費轉向大幅刺激投資，只有充分的財政才有未來。

　　所以，作為中產，用好現(xiàn)在政策購好房，除進一步降息指望，而這個主要與頭付壓力與后期支付壓力相關，整體上并不能減免什么，專家及大姥們指出的，每降息一個百分點，房價會帶動下調百分之六，只不過是一個數字游戲。

　　需求面

　　現(xiàn)在維持漲價基礎上的成交量的，主要是持有性投資與剛性需求，而開發(fā)商通過博弈營銷，既然敢于逆市漲價銷售，并不是基于未來的設想，反而是這些需求集中對緊湊戶型產生的迫切的需要。

　　我們也可以從市場的新增項目，從存量房釋放的成交單套面積來看，緊湊戶型帶來的總價節(jié)約、頭付降低與月供減少是促進漲價基礎上成交的有效因素。

　　在這種條件下，中產進入舒適定位的戶型，相當于不追漲，不擠兌需求相對集中的房源，選擇面也比較寬，而且開發(fā)商往往通過部分舒適房源加更多緊湊房源的控制策略來實現(xiàn)漲價下的成交推進，所以，中產在目前的需求面，擁有入市機會。

　　一級市場

　　現(xiàn)在供地呈現(xiàn)兩個特點，一個是對舊城零星地塊的激烈追逐，個是謹慎進入城市未來開發(fā)區(qū)域的成片地塊。這暴露出開發(fā)商未來的一定圖謀，一方面是囤積低價地，以圖后市；另一方面是看準了城區(qū)土地的稀缺性，以及在前期過度開發(fā)條件下，容積水平已經非常高，因此對城區(qū)的零星地塊進行了追逐。而在此基礎上，未來新增供應面，將出現(xiàn)，城區(qū)的項目戶型定位更加緊湊，面積更小，而附加功能更為齊全，借此可以稀釋單價，吻合中高端需求。

　　由此決定存量房中的舒適房源，在預期90/70結構管制政策不松綁的前提下，舒適房源，尤其是處于城區(qū)的舒適存量房將成為未來有購購力需求角逐的主要對象。

　　從這一層面分析，中產購購舒適房源，現(xiàn)在應該是機會，宜早不宜遲。

　　二手市場

　　二手市場異軍突起，較主要原因是即購即住，位于成熟區(qū)域，并且要價不是太高，交易手續(xù)與透明度有所提高，滿足了頭次置業(yè)以及入城消費的需要。

　　從這些我們與看到，二手市場的回暖，其產品優(yōu)勢是較關鍵的原因，面積適中，地段優(yōu)良，成品，談價余地也比較豐富，即時居住性也比較突出，稅費減免也有效促進了二手市場的成交放量。正因如此，導致后市再從二手市場補充進入交易對象的舒適房源會劇減，進而推漲新增及存量當中舒適房價。

　　相反，租賃市場來看，固然因為就業(yè)原因，租金水平持續(xù)下滑，但事實上，許多長租現(xiàn)實存在，租賃統(tǒng)計口徑的縮小是事實，而且二手緊湊房源上市量持續(xù)減弱，證明了單位租金實際有上漲趨勢，這也滿足了投資需求的回報心理。

　　綜合判斷，中產，換代居住或者持有性投資，現(xiàn)在是入市的比較正確的機會。不要被房價數字誤導，即使統(tǒng)計數字上漲，事實上的跌價項目也是存在的，而統(tǒng)計下跌，不降反漲也還存在，開發(fā)商通過分期控制加上消費者之間的博弈，足夠試探出市場需求真實性。

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