在撰寫本組稿件時(shí)，記者也發(fā)現(xiàn)不僅僅是高端住宅房，老百姓選擇較多的中低端房源的“租金”也沒(méi)有跟上房?jī)r(jià)上漲的速度，這意味著不少“房東”的收入將相對(duì)有點(diǎn)吃虧。

　　百姓故事

　　　　租房住比購(gòu)房合算

　　王先生來(lái)上海工作7年了，現(xiàn)在他在上海浦東羅山新村租了一套兩室一廳，月租金2600元。 　“這套房子我借了5年了，5年里租金漲了400塊。 ”王先生表示，他感覺(jué)6年中，同區(qū)域這一老公房的租金變化比起房?jī)r(jià)的上漲速度來(lái)說(shuō)實(shí)在是“沒(méi)什么感覺(jué)”。

　　作為新上海人，王先生一直想在上海購(gòu)一套房子。 “剛來(lái)的時(shí)候算算，打拼個(gè)幾年存?zhèn)€頭付，能在中環(huán)以內(nèi)貸款購(gòu)套房子。”但是接下來(lái)幾年房?jī)r(jià)的不斷攀升始，使得王先生覺(jué)得自己離購(gòu)房越來(lái)越遠(yuǎn)了。

　　“我也考慮過(guò)將租房的錢用來(lái)還貸款，但是按照目前的房?jī)r(jià)，我能承受的房子基本上要在外環(huán)附近了，而且還貸的錢要比租金貴不少。 ”王先生無(wú)奈地表示，比較下來(lái)租房子不但省錢，而且離單位更近，生活上更方便。“看來(lái)我的租房生活還要再繼續(xù)幾件。 ”

　　點(diǎn) 評(píng)

　　　　“以租養(yǎng)房”越來(lái)越難

　　我們?cè)诳吹竭^(guò)不少精通理財(cái)之術(shù)的投資者“以租養(yǎng)房”經(jīng)典案例。購(gòu)下一套房產(chǎn)后將其出租，以租金支出付按揭款和裝修、物業(yè)成本。業(yè)主不僅可以坐享房產(chǎn)升值，還極大降低了投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。然而業(yè)內(nèi)專家指出，隨著房?jī)r(jià)和住宅空置率的上升，“以租養(yǎng)房”幾乎變成了不可能完成的任務(wù)。

　　從投資角度來(lái)看，投資房產(chǎn)獲利主要有兩個(gè)途徑：一是通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)獲取回報(bào)，二是通過(guò)出租物業(yè)獲得租金回報(bào)。目前，樓市在經(jīng)過(guò)連續(xù)上漲后，已醞釀了一定風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)率的降低減弱了租賃市場(chǎng)對(duì)業(yè)主的吸引力。如德平路附近80平方米的兩室二手住宅價(jià)格在100萬(wàn)元左右，而月租金僅為2500元/月左右，這相當(dāng)于一個(gè)人購(gòu)的房產(chǎn)需要出租400個(gè)月(33年4個(gè)月)，才能收回房?jī)r(jià)，其中還沒(méi)有包括貸款購(gòu)房所需支付的利息。

　　近幾個(gè)月來(lái)，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，與之相對(duì)應(yīng)的卻是經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下租賃市場(chǎng)的持續(xù)低迷，可以預(yù)見，短期內(nèi)房屋租金回報(bào)率將進(jìn)一步下調(diào)。 “可以說(shuō)，靠房屋租金來(lái)還銀行購(gòu)房貸款的‘以租養(yǎng)房’的投資方式已行不通。 ”上海某房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　租金很難同步回升

　　與快速上漲的房?jī)r(jià)相比，房屋的租金卻沒(méi)有同步回升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來(lái)，商品房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)了二手房成交價(jià)格，但是房屋租金上漲卻遠(yuǎn)低于房屋銷售價(jià)格。

　　中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)房屋銷售量持續(xù)上漲，除了通脹刺激了固定資產(chǎn)投資、保值需求，同時(shí)還因?yàn)閲?guó)家二套放貸政策收緊消息，使部分改善型購(gòu)房者將購(gòu)房計(jì)劃提前，以期享受目前的優(yōu)惠政策。同時(shí)一些家有余房和投資房的業(yè)主，因租賃市場(chǎng)的不景氣，轉(zhuǎn)而投向價(jià)格上漲中的交易市場(chǎng)。

　　“租房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)之間的正相關(guān)關(guān)系在今年不太明顯。 ”業(yè)內(nèi)專家指出，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和就業(yè)形勢(shì)都比往年嚴(yán)峻，租房客心理價(jià)位降低；其次之前積累的剛性需求也在上半年大量釋放，租房群體少了；再次，今年二手房交易紅火，很多房東為了捂房改賣為租，房源多了。多種因素影響下，房租水平和業(yè)務(wù)量自然不會(huì)有大的提升。

　　租售比反映房?jī)r(jià)泡沫

　　在二手房市場(chǎng)，以中環(huán)內(nèi)一套60平方米的小戶型兩居室為例，市價(jià)為60萬(wàn)元，按目前的貸款額度來(lái)計(jì)算，購(gòu)家購(gòu)此房可貸款42萬(wàn)，房貸月供為3100元，但目前此類戶型的月租金市價(jià)為2000元左右。這么算來(lái)，短期內(nèi)似乎是租房更劃算了。

　　目前上海的租售比的確已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際警戒線，某些區(qū)域或者房屋類型也確實(shí)存在泡沫，而且受金融危機(jī)的影響，這一比例繼續(xù)上升的可能性非常大。

　　分析人士指出，從房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，抵御通貨膨脹目前來(lái)看較好的辦法就是購(gòu)房。去年壓抑的需求在年初的“小陽(yáng)春”行情里得到變現(xiàn)，房?jī)r(jià)也相應(yīng)的達(dá)到歷史較高水平。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明顯好轉(zhuǎn)的話，制造業(yè)及社會(huì)游資必然大量投入房產(chǎn)市場(chǎng)。這很可能繼續(xù)不理性地抬高房?jī)r(jià)。

　　值得警惕的是，已經(jīng)有專家表示：當(dāng)租售比高于300∶1時(shí)，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

（編輯：無(wú)涯）

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