有關(guān)契稅、頭付的優(yōu)惠政策開始進入結(jié)束 階段了，而關(guān)于7折利率的優(yōu)惠政策在公布之初就沒有給出截止時間，但是市場一直在放出信貸緊縮的信號，所以很難預(yù)料這個政策還能持續(xù)多久。一邊是高昂的房價，一邊是優(yōu)惠政策的幫助，猶豫和心動夾雜在心里，糾纏不清。 的指針毫不留情地滴答前進，購還是不購，這句“哈姆雷特式”的俗題又一次擺在了所有購房者的面前……

　　能省下幾萬元該不該現(xiàn)在購？

　　購過房子的人都知道，房款并不是你較終的購房支出，因為還有各種稅費、貸款利息。所以如果有這樣一些政策，幫你節(jié)省一點稅費，給你的利息打個折，你會怎么做？

　　堅決干脆型

　　7折利率促我購下房

　　出場人物：王波，27歲，軟件公司程序員。

　　購房經(jīng)過：“我終于當上了房奴，也許生活的壓力會很重，但至少我的心里現(xiàn)在很輕松?！蓖醪ㄟ@個每天都要寫程序的人，終于給自己3個月的購房生活結(jié)了個尾，迎接他的是拮據(jù)的生活和準丈母娘的笑臉。

　　“說實話，購房子比寫程序難，至少沒有規(guī)則可以尋找?！蓖醪ㄔ?月初開始進入樓市尋找房子，可是這個時候恰逢一撥房源消化殆盡，下一撥房源尚未推出的“青黃不接期”，他在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)晃悠了一圈，花了一個月的時間竟然一套合適的房子也沒有找到。就在這個時候，他的一位朋友告訴他，購房子的事情要抓緊，國家出臺了不少優(yōu)惠政策，能節(jié)省不少費用。這位整天埋頭于互聯(lián)網(wǎng)的IT人士并不知道購房子還有什么優(yōu)惠政策，所以趕緊找出來看了一下，其中關(guān)于頭次購房貸款利率可以打7折的優(yōu)惠信息讓他比較感興趣。他簡單算了一下，如果他用20年的時間償還40萬元的貸款，采用基準利率他要支付284454.98元的利息，而如果打7折他需要償還的利息為189866.61元，一下子省了9萬多元的利息，這個結(jié)果讓他感覺到了政策優(yōu)惠不小，但當時已經(jīng)進入了9月份，各地紛紛傳來信貸緊縮的消息，他的購房緊迫感突然加大。

　　可是只有緊迫感是沒有用的，2009年的樓市一直處于供小于求的狀態(tài)上，而那段時間，王波將眾多的精力集中到了樓市上。他告訴記者，那段時間他較害怕看到有關(guān)銀行緊縮信貸的新聞，由于7折優(yōu)惠利率是財政部和央行在去年的10月22日發(fā)布的，但是并沒有給出截止時間，一旦政策出現(xiàn)緊急剎車，那他就得多掏出許多利息了。

　　10月初，他得知四方區(qū)的一個樓盤將于當月的24日開盤，于是前往售樓處進行了一番了解后，終于決定在此購房。雖然其開盤價已經(jīng)超過了7000元/平方米，但是由于其中有一種套二廳的戶型極為符合他的心意，再加上“7折利率”的“催化”，王波覺得，這個房子他購得還是很值的。

　　猶豫難決型

　　高點出手實在不甘心

　　出場人物：楊曉樂，32歲，企業(yè)部門主管。

　　購房經(jīng)過：楊曉樂算是一個年輕有為的男人了，至少他“房子、車子、妻子、孩子、票子”——五子俱全，雖然“票子”不算太多，但每月6000多元的收入，還是讓他覺得生活很殷實，不過他依然在為房子的事情而發(fā)愁。因為他想換個大房子，可是他那原本還湊合的工資在房價面前就顯得底氣不足了。

　　楊曉樂現(xiàn)在的房子位于敦化路上，是剛參加工作的時候單位分的，64平方米的套二房已經(jīng)讓他和妻子感到十分擁擠，尤其是當他的妻子去一個擁有160多平方米的朋友家參觀過后，“換房子”成為每天掛在嘴邊的詞語。妻子后來還找出了兩份優(yōu)惠政策給換房加了一條更加充分的理由，這兩份政策一份是財政部和央行發(fā)布的，另一份是青島市政府發(fā)布的。其中90～140平方米的契稅減為1.5%讓他們很是心動。

　　市南區(qū)和嶗山區(qū)是他們較初先進的選擇，因為無論是環(huán)境還是配套，這兩個區(qū)都好于其他區(qū)域。不過，按照楊曉樂和妻子的換房標準，在這兩個區(qū)域購購100平方米以上的房子，沒有一百一二十萬元根本連想都別想?？墒菞顣詷泛推拮訉鞘辛私獠欢啵鲜鲆蛩厥窃跇鞘猩匣斡屏艘蝗σ院蟛琶靼椎?。

　　從6月份開始，楊曉樂全家的周末活動就是看房，這倒是讓他3歲半的小兒子很開心。從6月到現(xiàn)在，從一手房到二手房，他們把房價從9000多元/平方米一直看到了12000多元/平方米的時候才發(fā)現(xiàn)，原來今年的青島樓市火得讓很多人找不到北，原來如果錯過了一套房子，他們能找到的就是價格更高的房子。幾個月下來收獲如下：油費發(fā)票若干，樓盤資料和置業(yè)顧問資料一堆，原本是路盲的妻子已經(jīng)可以很熟練地認出市南區(qū)和嶗山區(qū)的許多道路。

　　雖然妻子在看房時不停地念叨著優(yōu)惠政策能省多少多少，但是楊曉樂依然覺得房價不至于永遠這么漲下去，至少該有個調(diào)整的平穩(wěn)期，可是妻子覺得，房價不可能降，就算是出現(xiàn)調(diào)整，也是高位調(diào)整，反正都是高價，為什么不趁著有優(yōu)惠政策的時候購套房子呢？

　　關(guān)于這個問題，兩個人已經(jīng)吵了無數(shù)次了，至今還沒有結(jié)果。

　　政策解讀

　　80萬元的房，能省6萬元的稅

　　我們節(jié)選了兩份政策的主要內(nèi)容以供大家參考，同時，我們假設(shè)了一個理想狀態(tài)的房子，來計算一下優(yōu)惠存在和取消后的差異。

　　財政部政策主要內(nèi)容

　　●金融機構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　青島市政策主要內(nèi)容

　　●個人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭先進生活住房，一年內(nèi)又購購住房改善居住條件的，個人不負擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅。

　　●個人將購購超過2年的商品住房和二手住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅及附加。

　　●將普通住房的建筑面積標準由120平方米調(diào)整到144平方米。對個人頭次購購90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契稅稅率為1.5%。(此前契稅稅率：90平方米以下為1%；90～120平方米為1.5%；120平方米以上為3%)

　　假設(shè)我們頭次置業(yè)購購一套面積為100平方米，單價為8000元，且上市時間為3年的二手房，以四成頭付來計算，頭付款為32萬元，通過銀行貸款48萬元，借款時間為30年，還款方式為等額本息。由于此房面積為100平方米，契稅就是1.5%而不受政策優(yōu)惠與否的影響。

　　1、如果稅費優(yōu)惠政策到期，那么該房必須繳納5.5%營業(yè)稅和2%的個人所得稅，兩部分的和為60000元。

　　2、如果貸款優(yōu)惠政策到期，購房人就只能享受之前執(zhí)行的頭次購房0.85倍的優(yōu)惠利息，那么需要多償還的貸款利息額為91923元。

　　市場反應(yīng)

　　一手二手市場按部就班

　　在優(yōu)惠政策還剩下兩個月的時候，記者對青島的一手房市場和二手房市場進行了調(diào)查，通過調(diào)查記者發(fā)現(xiàn)，無論是一手房市場還是二手房市場并沒有因政策的大限將近而出現(xiàn)預(yù)想的風潮。

　　記者從青島今鵬翔投資有限公司CEO修方舟處了解到，一手房市場一直都處于熱銷狀態(tài)，所以目前還無法看出政策即將到期是否有重大影響，像保利·百合花園在10月24日開盤就延續(xù)了之前的銷售狀態(tài)，推出的200套房子在2個公里的時間里被消化掉了160余套。

　　一手房市場的高價位和低供應(yīng)，再加上優(yōu)惠政策向二手房傾斜較多，所以新房市場應(yīng)該會繼續(xù)平穩(wěn)運行。

　　目前，優(yōu)惠 的主要影響在于二手房市場，尤其是關(guān)于5.5%營業(yè)稅的內(nèi)容。但是現(xiàn)在二手房市場也很平穩(wěn)，沒有集中成交或者集中掛牌的現(xiàn)象出現(xiàn)。記者從青房置換、22世紀不動產(chǎn)等中介了解到，現(xiàn)在并沒有大批量的掛牌出現(xiàn)，也沒有集中成交的情況。青房置換總經(jīng)理秦彥告訴記者，二手房市場平穩(wěn)的原因可能跟一部分人尚未意識到這一政策的即將到期有關(guān)，另一部分人可能在觀望這一政策是否會續(xù)期。22世紀不動產(chǎn)中介代理部總經(jīng)理王文香告訴記者，隨著優(yōu)惠政策存續(xù)時間的逐漸減短，不少上市時間在3年到5年的房子會出現(xiàn)一定的議價空間，因為這部分房子在政策到期后，因為營業(yè)稅的存在會增加很大的銷售障礙。

　　走勢分析

　　新政年底到期政策何去何從？

　　政策應(yīng)跟市場走

　　很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但是不能總是用針對危機的政策來處理日常逐步恢復(fù)正常的一個市場。所以現(xiàn)在市場上開始預(yù)計有些政策會變，這很正常。說明一些市場人士已經(jīng)知道經(jīng)濟政策是針對經(jīng)濟情況而制定的?！獓窠?jīng)濟研究所所長樊綱

　　政策大動對百姓沒好處

　　明年只要中國的出口沒有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負保增長和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房價相應(yīng)穩(wěn)定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒有好處?！袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一

　　或“穩(wěn)”字當頭

　　目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。因為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響非常大。

　　因為在2008年經(jīng)濟較低迷時候，對房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費等保增長政策為主。但由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此樓市政策風向開始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。

　　——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹

　　本專題撰

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