問：房屋租賃合同中，出租人和承租人的權(quán)利與義務(wù)該如何規(guī)定？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《城市房屋租賃管理辦法》等規(guī)定，出租人和承租人享受如下權(quán)利并承擔(dān)如下義務(wù)：

　　出租人的權(quán)利和義務(wù)：

　　居住房屋的出租人在訂立租賃合同時，有權(quán)查驗(yàn)承租人及其全部同住人的身份證明；租賃期間，有權(quán)按照租賃合同的約定，定期查看承租人使用房屋的情況。

　　居住房屋的出租人在訂立租賃合同時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在租賃合同中確定承租的居住人數(shù)；承租人不具有本市戶籍的，應(yīng)當(dāng)督促其按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記。

　　居住房屋的出租人發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法活動的，應(yīng)當(dāng)及時報告社區(qū)綜合協(xié)管隊(duì)伍或者有關(guān)管理部門。

　　承租人的權(quán)利和義務(wù)：

　　居住房屋的承租人在訂立租賃合同時，有權(quán)查驗(yàn)房屋狀況是否符合房屋的安全狀態(tài)。

　　居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的條件和用途，合理使用房屋；將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意；增加同住人的，應(yīng)當(dāng)書面告知出租人；增加的同住人不具有本市戶籍的，應(yīng)當(dāng)督促其按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記。

　　問：簽訂超過20年租賃合同的效力如何認(rèn)定？

　　答：在《合同法》實(shí)施以前，法律、法規(guī)并未對租賃合同的期限作以規(guī)定，有些房屋的租賃期為30年或更長時間。但《合同法》規(guī)定了租賃合同的較高期限為20年。此類合同效力應(yīng)按以下辦法處理：

　　較高人民法院《關(guān)于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》條規(guī)定，對《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當(dāng)時的法律規(guī)定；當(dāng)時沒有法律規(guī)定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。因而對于此種當(dāng)時沒有法律規(guī)定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的較長時限為20年。

　　律師建議，為了保護(hù)交易安全和合同目的的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)從《合同法》生效之日起計算新的租賃期限，如果超過20年的，超過的部分應(yīng)認(rèn)定為無效。租賃合同中，約定在同等條件下，承租方的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出續(xù)租，并經(jīng)出租同意，重新簽訂租賃合同。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過二十年。

　　問：租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同是否有效？

　　答：《中華人民共和國合同法》百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　　房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同，因而合法的承租關(guān)系不因房屋產(chǎn)權(quán)變動而當(dāng)然結(jié)束。

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