購房的重新成上帝

　　程立揚(yáng)在朝陽區(qū)甘露園有一套90年代初的66平米小兩居公房，因?yàn)樾『⒁呀?jīng)不小了，而且收入也不錯(cuò)有一定的積蓄，所以從09年底開始希望能夠?qū)⑿》孔淤u了，換一套周圍社區(qū)：通惠家園 (論壇 新聞)、華紡易城 (論壇 新聞 視頻)等小區(qū)的3居室。沒想到的是在09年12月他在北京中原地產(chǎn)通惠家園登記了想升級(jí)置業(yè)的需求以后，看他房的非常踴躍，因?yàn)楣抠J款比較困難，而當(dāng)時(shí)就有看房的人拿著提包愿意全款135萬購購。而他想看的房子則非常難，幾套三居都是已經(jīng)約好看房的當(dāng)天就被別人搶著購走了。

　　沒想到從今年1月份以來，變成很多中介打電話告訴他有房東著急用錢賣房，看房時(shí)間隨便定，而且只要他有意向保證給他留著房，有喜就有憂，雖然購房的事情看著有了著落了，但是他的那套想出手的公房看的人明顯少了很多，而且原來135萬的價(jià)格現(xiàn)在下調(diào)到了不到130萬，看房的人還非常猶豫。“09年房主是上帝、10年購房是上帝，較倒霉的是我們想換房的，總是一半是上帝，一半做孫子”程先生無奈的說：

　　2010年上半月北京二手房成交猛跌73.6%，日均僅350套

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部根據(jù)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2010年1月上半月，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的數(shù)九寒冬，總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，雖然依然超過了2009年一月同期的5483套、5212套，但是相比12月上半月下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%，而平均成交面積更是僅為92.6平米，相比12月初下降明顯，主要原因是因?yàn)榉瞧胀ㄗ≌灰酌黠@減少，而房?jī)r(jià)也因?yàn)槌山坏姆吭粗?年內(nèi)房源減少而出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性價(jià)格下跌，從14100下跌到了13500元每平米，經(jīng)過連續(xù)幾個(gè)月的暴漲10月來頭次下跌下跌幅度達(dá)到了2.84%。日均成交僅350套，所有成交數(shù)據(jù)全面下滑。

　　中原地產(chǎn)通惠家園店的業(yè)務(wù)員程霖是多年的老業(yè)務(wù)員，他介紹說，“旺市缺房，淡季缺客”這是他在北京二手房市場(chǎng)這么多年來經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，今年一月來市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了淡季的跡象。部分房主已經(jīng)開始出現(xiàn)非常愿意協(xié)商房?jī)r(jià)，雖然讓步不多，但是這更加使得客戶明顯的出現(xiàn)了觀望的情緒。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為出現(xiàn)這一情況的主要原因有幾點(diǎn)：

　　頭先是：系列政策影響。 12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限，到 1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，短短33天內(nèi)，5次大手筆調(diào)控樓市，即使在07年也沒有如此的政策密集度。雖然政策的執(zhí)行效果有待市場(chǎng)確認(rèn)，但是對(duì)于購房者來說在如此高價(jià)的情況下，政策給了觀望的理由。

　　其次：12月瘋狂的成交透支了需求。對(duì)于北京的市場(chǎng)來說，去年12月二手房成交量達(dá)到了恐怖的41743套，這一成交量明顯的是受到了政策末班車的影響，使得很多不著急購房的為了避免新政策在10年增加的稅費(fèi)，而提前交易。

　　第三：為避稅、冷凍交易盛行。目前市場(chǎng)上有很多房源：普通住宅為了躲避差額營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅為了躲避全額營(yíng)業(yè)稅，選擇了先簽合同，等房本過5年再過戶，主要集中在房本已經(jīng)超過4年，但是未滿5年的比較多，為了節(jié)省幾萬稅費(fèi)，購賣雙方簽署協(xié)議延后過戶。

　　第四：需求銳減6成。門店再現(xiàn)房主催找客戶看房“我再看看別的有沒有合適的房子”和“價(jià)格能不能商量”取代了09年二手房較流行語：“我不用看房先交定金”，成了2010年1月來購房人較常提及，中介和房主較常聽到的話語。據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在一月上半月北京二手房新增需求減少了60%。很多中介分行都發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)有一些房主開始催促相熟的業(yè)務(wù)員多帶客戶來看房。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)：

　　一月北京二手房市場(chǎng)將在1.2-1.5萬套左右。隨著新政的正式實(shí)施，原本的“優(yōu)惠房”、“免稅房”均不復(fù)存在，取而代之的是大小房產(chǎn)中介門店新近替換的房源廣告。各家中介門店玻璃櫥窗的的房源不約而同地下調(diào)了掛牌的價(jià)格，

　　涉稅較多的高端房源將會(huì)在2010年初出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅修改為5年內(nèi)全額、5年以上差額不僅影響140平米以上，還將使得需要貸款的高價(jià)房成交受到明顯遏制。這將使得這部分房源均價(jià)出現(xiàn)明顯的下調(diào)。而房源交易將集中在5年以上的普通房源，5-10年的房源價(jià)格甚至可能還會(huì)上行。

　　春節(jié)以后市場(chǎng)可能繼續(xù)上行，從目前來看樓市的政策需要一段時(shí)間消化，但是系列政策主要為交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的改變，支撐09年樓市爆發(fā)的主要原因：寬松的金融政策在10年依然存在，而且一旦房?jī)r(jià)在2010年1-2月出現(xiàn)微調(diào)，很可能使得部分觀望著抄底入市，市場(chǎng)又可能在3月開始繼續(xù)升勢(shì)。而爆發(fā)點(diǎn)將主要集中在中低端市場(chǎng)。

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