杭州樓市每一輪回暖，較先啟動(dòng)的往往不是市樓盤(pán)。2007年那輪是濱江、下沙、三墩；2009年這輪是九堡、下沙。總結(jié)這些板塊的樓盤(pán)熱銷(xiāo)原因，“定價(jià)合理”總是排到個(gè)。怎么定價(jià)才算“合理”？說(shuō)到底就是性價(jià)比。

　　衡量一個(gè)樓盤(pán)性價(jià)比的高低，標(biāo)準(zhǔn)有不同，就價(jià)格而言我們盡量把這個(gè)區(qū)間確定在符合杭州目前行情且多數(shù)人能接受的范圍內(nèi)，差不多是15000元/平方米，符合這個(gè)價(jià)格，且又能作為居所的樓盤(pán)，一番搜索下來(lái)只剩這幾個(gè)。

　　丁橋、華豐板塊——

　　以武林廣場(chǎng)為圓心，以10公里為半徑畫(huà)一個(gè)圓，丁橋是目前一個(gè)符合商品房單價(jià)在15000元左右的板塊。

　　2007年7月，丁橋次商品房宅地出讓?zhuān)瑒倓偵鲜袔讉€(gè)月的廣宇 (論壇 新聞 視頻)集團(tuán)成為個(gè)進(jìn)駐這個(gè)板塊的開(kāi)發(fā)商，以4241元/平方米的樓面價(jià)標(biāo)注了丁橋板塊的宅地價(jià)格。之后兩個(gè)月，廣宇兩次出手，拿下了該地塊邊上另外兩宗宅地。這三塊地，就是現(xiàn)在的廣宇上東城 (論壇 新聞 視頻) (論壇 新聞 視頻)，丁橋個(gè)真正意義上的商品房項(xiàng)目。2008年10月底廣宇上東城次開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，均價(jià)約7000元/平方米，今年3月初，上東城較新一期房源推出的時(shí)候，均價(jià)已在13000元/平方米。

　　12000~13000元/平方米，這差不多就是丁橋目前商品房的平均水平——兩年時(shí)間翻了一番。丁橋板塊崛起速度之快，出人意料。

　　華豐與丁橋兩個(gè)板塊緊挨著，到杭州市的距離也差不多，相對(duì)熱度卻不及丁橋。丁橋是上東城、天陽(yáng) (論壇 新聞)觀筑 (論壇 新聞 視頻)、聯(lián)合格里 (論壇 新聞) (論壇 新聞)多個(gè)樓盤(pán)“店多隆市”，華豐基本上算是嘉里樺楓居 (論壇 新聞 視頻) (論壇 新聞 視頻)“一枝獨(dú)秀”。不過(guò)華豐有華豐的優(yōu)勢(shì)，它處于半山田園居住區(qū)、丁橋居住區(qū)、北景園 (論壇 新聞)大型居住區(qū)和楊家村居住區(qū)等眾多居住新區(qū)包圍的區(qū)域，所以哪里的“好處”都能沾點(diǎn)。

　　下沙——

　　一般我們都會(huì)把九堡、下沙放在一起討論，但如果以15000元/平方米為界，我們不得不放棄九堡，那里現(xiàn)在已爬上2萬(wàn)元了。甚至下沙板塊內(nèi)也要篩選，因?yàn)閭€(gè)別樓盤(pán)成交均價(jià)已到達(dá)16000~19000元/平方米，沒(méi)錯(cuò)，是公寓的價(jià)格。

　　下沙的商品房供應(yīng)主要集中在三個(gè)區(qū)域：一個(gè)是下沙鎮(zhèn)區(qū)域；一個(gè)是下沙江東區(qū)塊東北部，靠近下沙高教區(qū)；一個(gè)是江東區(qū)塊西南沿江?，F(xiàn)階段值得注意的只有兩個(gè)，下沙鎮(zhèn)區(qū)域和江東區(qū)塊西南沿江。前者，2008年有四宗宅地成交，目前正進(jìn)入集中上市期，動(dòng)作快的比如德信 (論壇 新聞)早城 (論壇 新聞) (論壇 新聞)已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半。后者，雖然沒(méi)有新樓盤(pán)，但一個(gè)個(gè)都是建筑規(guī)模幾十萬(wàn)平方米的大盤(pán)，新增供應(yīng)量仍然非常驚人。

　　可以想象今年下半年，下沙板塊會(huì)是一個(gè)非常熱鬧的區(qū)域。雖然市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀，但這里的開(kāi)發(fā)商有的是上市公司，吃不消“捂盤(pán)”不售，也有本地品牌房企，擅長(zhǎng)走“短、平、快”路線，還有初到杭州的龍湖地產(chǎn)，不知道會(huì)有怎樣的表現(xiàn)。

　　幾乎是每一次，杭州樓市陷入僵局的時(shí)候總有一個(gè)樓盤(pán)、一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)來(lái)打破它，有好幾次下沙的樓盤(pán)擔(dān)當(dāng)了這個(gè)任務(wù)，而他們使用的手法無(wú)一例外的都是“價(jià)格尖刀”，采取低價(jià)入市的策略。

　　大城西——

　　借著杭州城西商品房開(kāi)發(fā)的熱潮，閑林進(jìn)入我們視線的時(shí)間甚至比九堡、下沙還要早，可惜它一直不如九堡、下沙火爆。

　　根據(jù)2010年內(nèi)的交通規(guī)劃，閑林以02省道為界，分為南北兩大居住區(qū)。在居住區(qū)的基礎(chǔ)上，再劃分為一塊水鄉(xiāng)生態(tài)區(qū)、三塊新建住宅區(qū)、一塊舊城改造區(qū)和一塊工業(yè)園區(qū)。其中，三塊新建住宅區(qū)也就是現(xiàn)在閑林商品房的主要供應(yīng)區(qū)域，這三塊新建住宅區(qū)已開(kāi)發(fā)和即將被開(kāi)發(fā)的宅地有上萬(wàn)畝，總建筑面積近1000萬(wàn)平方米。

　　為了配合閑林南北兩大居住區(qū)，將建南北兩個(gè)服務(wù)，以解決目前閑林較欠缺的商業(yè)配套問(wèn)題。閑林還從來(lái)沒(méi)有過(guò)如此清晰的規(guī)劃，如果規(guī)劃的內(nèi)容能夠完全實(shí)現(xiàn)，那么閑林板塊在杭州商品房市場(chǎng)上的地位肯定要再提升一個(gè)檔次的。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，閑林板塊是近兩年杭州商品房?jī)r(jià)格漲幅比較慢的區(qū)域，除了綠城 (論壇 新聞)翡翠城 (論壇 新聞)，閑林鮮有樓盤(pán)公寓部分的均價(jià)超過(guò)15000元/平方米的。大多數(shù)樓盤(pán)，比如竹海水韻 (論壇 新聞 視頻)、新明半島 (論壇 新聞) (論壇 新聞)等，戶型面積選擇都很多，均價(jià)則為8000~13000元/平方米，算是比較符合普通家庭的消費(fèi)水平。

　　良渚——

　　現(xiàn)在的良渚，對(duì)于很多原本住在杭州市區(qū)的人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不再那么遙遠(yuǎn)，屬于高架往北“一腳油門(mén)就到了”的地方。有坐擁車(chē)的人多了是一個(gè)原因，交通方便了是另一個(gè)原因，還有就是房?jī)r(jià)比較低。

　　先說(shuō)交通?，F(xiàn)在，從杭州主城到良渚組團(tuán)的主要道路有三條：一是從城西走繞城公路，一條走莫干山路，另一條經(jīng)上塘高架轉(zhuǎn)繞城公路，車(chē)程都在20~25時(shí)辰左右。這是一個(gè)比較能夠接受的距離。為加強(qiáng)與主城區(qū)聯(lián)系，良渚還將延伸三墩環(huán)鎮(zhèn)東路，建設(shè)良墩路，而老的104國(guó)道僅作為內(nèi)部旅游道路，以保護(hù)良渚遺址。

　　對(duì)良渚而言，目前如火如荼的道路建設(shè)對(duì)該組團(tuán)非常有利：320國(guó)道至104國(guó)道連接線二期工程，全長(zhǎng)15公里，一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，雙向四車(chē)道，總投資8億元；勾仁線(勾莊至仁和)改建工程，全長(zhǎng)9公里，二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，總投資1.8億元。這些道路都將在未來(lái)三四年內(nèi)通車(chē)，到時(shí)候良渚與杭州主城區(qū)的聯(lián)系會(huì)更加緊密。

　　良渚的商品房單價(jià)目前仍在萬(wàn)元左右，不過(guò)項(xiàng)目實(shí)在不多，較近算是一個(gè)空白期。供應(yīng)量的良渚文化村，白鷺郡東、白鷺郡南兩個(gè)組團(tuán)前期房源基本售罄，新房源預(yù)計(jì)五六月份推出，但房源數(shù)量和價(jià)格都尚未確定。白鷺郡東的新房源要做精裝修，對(duì)外稱(chēng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米，按照其毛坯房目前的售價(jià)，估計(jì)精 源的價(jià)格要接近14000~15000元/平方米了。

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