12月3日，萬(wàn)科A(000002)發(fā)布11月份銷售公告，截至2010年12月1日，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元，成為中國(guó)頭家銷售突破千億上市房企。在“史上較嚴(yán)厲的調(diào)控”期間，這一數(shù)字似乎讓政府顯得有些“尷尬”。

　　12月6日，平安證券地產(chǎn)分析師在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)曾經(jīng)指出，萬(wàn)科在這輪調(diào)控政策中，是受益者。萬(wàn)科已超越了自身的標(biāo)桿房企帕爾迪。同時(shí)，萬(wàn)科也成為中國(guó)諸多房企的標(biāo)桿，只是萬(wàn)科的“模式”能否被復(fù)制？

　　　快銷售成就“千億”萬(wàn)科

　　“我們公司11月份提前完成全年銷售任務(wù)，大概是萬(wàn)科的1/4吧?！蹦成鲜蟹科笤诤汀蹲C券日?qǐng)?bào)》記者談及公司情況時(shí)如此描述。

　　“你那里是否有萬(wàn)科精 的數(shù)據(jù)？我們公司也打算向這個(gè)方向進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)?！庇浾咴谥貞c某擬上市房企工作的朋友曾如此說(shuō)，并提及“我們關(guān)注較多的，是萬(wàn)科?！?/P>

　　房企“招金保萬(wàn)”四大家族中，萬(wàn)科是先進(jìn)一家民營(yíng)企業(yè)。20年的上市路，萬(wàn)科話題不斷，同時(shí)也“被”追趕不斷。

　　問(wèn)及萬(wàn)科能取得千億銷售的原因，平安證券地產(chǎn)分析師在接受記者采訪時(shí)列舉了幾條他認(rèn)為是萬(wàn)科成功的理由：一是萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)、不囤地的開(kāi)發(fā)模式。在他看來(lái)，現(xiàn)在的政策時(shí)點(diǎn)為其提供了“天時(shí)”，也即在土地價(jià)格平穩(wěn)期，高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)；二是萬(wàn)科的“戰(zhàn)略縱深很大”。萬(wàn)科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國(guó)各地，因此可以規(guī)避個(gè)別城市的房市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；三是萬(wàn)科對(duì)項(xiàng)目的“管控”能力。平安證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入到40多個(gè)城市，而其對(duì)自身這個(gè)“龐大王國(guó)”的管控能力要超出同業(yè)水平，“其實(shí)，(萬(wàn)科)它的優(yōu)勢(shì)在于它的軟優(yōu)勢(shì)?！陛^后，他認(rèn)為，萬(wàn)科還具有融資優(yōu)勢(shì)，手中所持資金相對(duì)豐富，而獲取貸款的能力也要高于規(guī)模較小企業(yè)。能夠以較低成本融到大額資金，對(duì)于資金杠桿率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本身就是優(yōu)勢(shì)。平安證券研究報(bào)告顯示，萬(wàn)科前11個(gè)月拿地535億元，但是公司尚有500億左右的可動(dòng)用資金，充裕的現(xiàn)金、較低的融資成本將有助于萬(wàn)科在此時(shí)“逆勢(shì)擴(kuò)張”。

　　而萬(wàn)科優(yōu)于其他房企之處，在平安證券地產(chǎn)分析師看來(lái)，在于其“執(zhí)行力較強(qiáng)”。萬(wàn)科能夠在很快的時(shí)間內(nèi)將所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“速度提起來(lái)……它在這個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)很明顯”。

　　高周轉(zhuǎn)意味著快速擴(kuò)張，但高周轉(zhuǎn)與利潤(rùn)率之間的關(guān)系則較為復(fù)雜。該分析師還表示，如果萬(wàn)科在以往房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的時(shí)期里尋求高周轉(zhuǎn)率的話，那么可能會(huì)喪失獲得高利潤(rùn)率的機(jī)會(huì)。但是，在此輪政策調(diào)控下，房地產(chǎn)價(jià)格漸趨平穩(wěn)，相對(duì)于某些捂盤囤地的房企來(lái)說(shuō)，對(duì)萬(wàn)科而言反而是有利的。

　　由此可見(jiàn)，在“史上較嚴(yán)厲調(diào)控”時(shí)期，卻成就了萬(wàn)科的“千億”傳奇。“在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，它(萬(wàn)科)比任何時(shí)候都有優(yōu)勢(shì)”，平安證券地產(chǎn)分析師如是說(shuō)，“從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，它其實(shí)是受益的”。

　　獨(dú)特管理模式外部難模仿

　　有報(bào)道曾指出，目前房企的經(jīng)營(yíng)策略大致可分為兩派。萬(wàn)科、保利、綠地等為代表的快速銷售、快速開(kāi)發(fā)模式，另外則以招商和金地為代表的高端精品模式。可見(jiàn)，快速銷售、快速開(kāi)發(fā)并非萬(wàn)科一家的“獨(dú)門絕藝”。但突破千億銷售大關(guān)的，卻僅萬(wàn)科一家。萬(wàn)科的獨(dú)特之處又在哪里？

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者致電在重慶房企工作的一位朋友，他很干脆的表示，業(yè)內(nèi)明確口號(hào)是：“向萬(wàn)科學(xué)管理，向龍湖學(xué)營(yíng)銷，向恒大學(xué)速度……”

　　據(jù)他介紹，萬(wàn)科有著獨(dú)特的管理模式，其目標(biāo)成本控制能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他房企：從立項(xiàng)到清算，其成本預(yù)算與較終實(shí)際成本之間的差距極小。其次，在于萬(wàn)科內(nèi)部之間的模式“復(fù)制”程度非?？?。據(jù)上述人士介紹，萬(wàn)科一旦進(jìn)入一個(gè)城市，為其新的項(xiàng)目選定負(fù)責(zé)人后，往往自始至終都由同一專業(yè)人進(jìn)行運(yùn)作管理，而避免“中途換人”帶來(lái)的額外成本。而萬(wàn)科“成型”的管理模式很容易“復(fù)制”到一個(gè)全新的項(xiàng)目中，一系列成熟的流程便于掌握和控制?！耙粋€(gè)人帶領(lǐng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)過(guò)去，模式復(fù)制的非?？臁！?/P>

　　但是，一旦別的企業(yè)去復(fù)制，則“往往會(huì)走樣”，上述人士稱。

　　據(jù)他分析，主要的別的房企沒(méi)有萬(wàn)科那么多年的積累。比如萬(wàn)科自2004年起開(kāi)始研制自身的“城市地圖”，這一資料庫(kù)為其提供非常便利的數(shù)據(jù)資料。另外，萬(wàn)科自身的規(guī)模就是優(yōu)勢(shì)。據(jù)他介紹，萬(wàn)科已經(jīng)建立自身的產(chǎn)業(yè)鏈，能夠以低于同業(yè)水平的價(jià)格取得建筑開(kāi)發(fā)材料，以降低自身的建安成本。較后，萬(wàn)科向工業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)管理。其獨(dú)特的管控能力，是很多同業(yè)無(wú)法企及的。

　　當(dāng)然，不同的房企有不同的風(fēng)格，并不能一味以萬(wàn)科為優(yōu)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，整個(gè)采訪過(guò)程中，上述人士提及較多的一個(gè)詞就是“成熟”。在他看來(lái)，經(jīng)過(guò)多年的投入和積累，萬(wàn)科成熟的模式有助于其獲得成本優(yōu)勢(shì)和所謂快速周轉(zhuǎn)、快速銷售的管理優(yōu)勢(shì)。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)化”先行者

　　12月6日，全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)主任開(kāi)彥接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科取得“千億”銷售成績(jī)，與其整體的戰(zhàn)略布局不無(wú)關(guān)系。與上述重慶某房企人士觀點(diǎn)相類似之處在于，開(kāi)彥也認(rèn)為萬(wàn)科能夠立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，以多年的積累和投入，致力于將萬(wàn)科的管理提升至國(guó)際化水平。

　　萬(wàn)科一直致力于做“減法”，將其產(chǎn)品定位為普通住宅，那么它將面對(duì)的是一個(gè)廣大的市場(chǎng)。而若想生產(chǎn)大量的住宅，就必須要走產(chǎn)業(yè)化之路。萬(wàn)科與眾不同之處在于，它更早的意識(shí)到這一點(diǎn)，它比其他企業(yè)投入更多。 據(jù)開(kāi)彥介紹，迄今為止，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化之路依舊是投入大于產(chǎn)出。當(dāng)然，萬(wàn)科的綜合收益依舊盈利。

　　而住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)將體現(xiàn)在哪里呢？

　　一般來(lái)看，住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)為：節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保之余，便于業(yè)主居住以及避免二次裝修浪費(fèi)。而開(kāi)彥則對(duì)記者進(jìn)行了進(jìn)一步介紹：住宅產(chǎn)業(yè)化能大幅度的減少人工成本，提高功效和資源使用率。

　　致力于住宅產(chǎn)業(yè)化的萬(wàn)科已經(jīng)努力了十年，雖然“革命尚未成功、壯士仍需努力”，雖然萬(wàn)科或許還不能從中獲利，但是已經(jīng)有助于大幅度的提高其管理水平。

　　“萬(wàn)科能夠做到的，別的公司未必能做得到”，開(kāi)彥如是說(shuō)。萬(wàn)科戰(zhàn)略布局遠(yuǎn)、公司覆蓋范圍廣、投入高而周轉(zhuǎn)快，旗下?lián)碛斜姸嗟难芯咳藛T，這些都算是萬(wàn)科目前的“獨(dú)特”之處，而大多數(shù)房企仍舊在追逐短期利潤(rùn)，這將制約他們?nèi)蘸蟮陌l(fā)展。

　　但是，開(kāi)彥在住宅產(chǎn)業(yè)化的某些問(wèn)題上，并不認(rèn)同萬(wàn)科，“如果要給它打分的話，較多也就五六十分吧”：在他看來(lái)，萬(wàn)科目前住宅產(chǎn)業(yè)化的研究方向或許存在偏差。據(jù)開(kāi)彥介紹，目前萬(wàn)科“把主要的精力都放在大型砌塊預(yù)制上”——他并非反對(duì)萬(wàn)科如此做法，只是這種做法有一定的局限性，或許將導(dǎo)致某些不必要的投入。

　　開(kāi)彥認(rèn)為，應(yīng)該將結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化和“內(nèi)裝”的標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合起來(lái)，通過(guò)模數(shù)協(xié)調(diào)的方法將其協(xié)調(diào)起來(lái)。簡(jiǎn)而言之，就是通過(guò)數(shù)列關(guān)系，找出互為配合的協(xié)調(diào)方法，將樓房的結(jié)構(gòu)與房屋的內(nèi)部各部件協(xié)調(diào)的組合安裝在一起。而萬(wàn)科目前局限于對(duì)預(yù)制化的研究，或許有所偏差。

　　而他希望政府能夠在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展上有所助力，致力于建立一套產(chǎn)業(yè)化住宅的通用生產(chǎn)體系，包括產(chǎn)品、部品的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。而標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)鏈將有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)那些規(guī)模較大、尚未有能力進(jìn)入、但是有共同想法的的房企“一起步入到產(chǎn)業(yè)化中來(lái)”，一起構(gòu)建節(jié)能環(huán)保、綠色舒適、降低成本、提高效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　或許在開(kāi)彥所勾畫的美好愿景下，萬(wàn)科的“模式”終能被復(fù)制成功。

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