美國樓市泡沫引發(fā)的金融問題，主要是銀行濫借。很多時(shí)候借款人沒有提供充分的收入證明，而銀行仍然向其發(fā)放按揭貸款。當(dāng)利率上升、樓價(jià)下跌時(shí)，由于購房人入不敷出造成的按揭貸款斷供急劇飆升，銀行收回的斷供房迅速涌入二手房市場(chǎng)，更加速樓價(jià)下瀉。截至今年1月底的3個(gè)月內(nèi)，美國樓價(jià)年度化跌幅達(dá)25％（所謂年度化是把三個(gè)月的跌幅乘以4），可見跌幅之急。一手樓市庫存量相當(dāng)于之前9.8個(gè)月的銷量，為26年的高位，加上經(jīng)濟(jì)增長放緩，失業(yè)率上升，美國人的工資扣除通脹后沒有實(shí)質(zhì)增長，這一切均對(duì)樓價(jià)不利。

不過，若看其他數(shù)據(jù)，則顯示美國樓市調(diào)整可能已進(jìn)入較后階段，隧道盡頭曙光漸現(xiàn)。頭先，翻查過去50年的記錄，美國經(jīng)濟(jì)和樓市每陷衰退，新屋動(dòng)工量會(huì)逐步減少，接近年建約100萬間房屋（年度化計(jì)）便接近見底。而在這波樓市調(diào)整中，新屋動(dòng)工量已由2006年1月的229.2萬間下跌至今年3月的97.4萬間。如果半世紀(jì)以來的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)仍然管用，則樓市前景未必如市場(chǎng)預(yù)期的那么黯淡。若幾個(gè)月后每月新屋動(dòng)工量跌至80萬間左右時(shí)，一手房屋供應(yīng)方面的調(diào)整亦告完成，接下來的事便是讓需求慢慢消化存貨，速度則要視乎整體經(jīng)濟(jì)狀況。

一手盤新供應(yīng)大減之余，另一利好因素是樓價(jià)下跌也令供樓人的負(fù)擔(dān)有所減輕，二手房屋的成交逐漸穩(wěn)定。通常樓市要見底，須先求量才能求價(jià)，所以，未來幾個(gè)月，樓市的成交量較樓價(jià)跌幅更為重要。較差的情況是樓價(jià)下跌同時(shí)成交萎縮，但如果樓價(jià)下跌而成交增加，則樓市信心轉(zhuǎn)強(qiáng)，投資者值得為復(fù)蘇做準(zhǔn)備。

困擾美國樓市的另一因素是，近兩三年有很多負(fù)擔(dān)能力不強(qiáng)的購家采用了可調(diào)息按揭貸款，這種貸款前兩年利率非常低，但兩年后利息大幅調(diào)升，在樓價(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng)時(shí)，購房人可以賣房還貸并獲利，但樓價(jià)下跌時(shí)，不但樓賣不出去，購房者的利息負(fù)擔(dān)還大大增加，因而出現(xiàn)大量斷供。

幸好去年9月以來，美聯(lián)儲(chǔ)已累計(jì)降息3個(gè)百分點(diǎn)，加上該局向銀行同業(yè)拆借市場(chǎng)注入大量資金，拆借利率大幅回落，而可調(diào)息按揭貸款的利率與同業(yè)市場(chǎng)拆借利率掛鉤，因此，降息令購房人供款壓力大為緩解。3月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)表報(bào)告指出，因拆借利率下跌，業(yè)主目前實(shí)際利率負(fù)擔(dān)僅比此前的低利率時(shí)代多付了1個(gè)百分點(diǎn)。

另一股令樓價(jià)不至崩潰的能量來自政府。布什政府下個(gè)月便會(huì)派出1500億美元的退稅，對(duì)支撐經(jīng)濟(jì)會(huì)起一定作用。此外，當(dāng)局放寬對(duì)兩家按揭證券公司房利美和房地美的資本要求，可令它們多購2000億美元的樓宇按揭貸款，這無疑是在信貸緊縮環(huán)境下加入新的資金。此外，美國國會(huì)正在辯論以公款幫助有困難的業(yè)主重組樓按。政府積極的干預(yù)，可能會(huì)加速樓市見底，這些措施均有機(jī)會(huì)扭轉(zhuǎn)樓市急墜的劣勢(shì)，并有可能成為未來一季以至今年環(huán)球股市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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