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受“次貸”沖擊 美國40萬“房奴”制訂保房計劃
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 571 次
3000億美元救樓市
當?shù)貢r間7月30日一大早,布什簽署了總額達3000億美元的房市援助法案,為美國聲勢浩大的樓市救援行動摁下了“啟動按鈕”。
房產(chǎn)貸款壞賬專家隆達·威提說:“這一政策應(yīng)該為可能已經(jīng)處于絕望中的購房者帶來某種形式的救贖,他們現(xiàn)在的利率可能很高,他們可以獲得新的貸款,利率較低,這樣可以減少月供,并使他們脫離喪失房產(chǎn)抵押權(quán)的困境?!?
按照這一計劃,美國政府將為40萬戶面臨喪失房屋贖回權(quán)的美國“房奴”重組債務(wù)。貸款者可以直接與他們目前的貸款服務(wù)商聯(lián)系,或者直接向聯(lián)邦住房管理局批準的貸款機構(gòu)尋求幫助。這些貸款機構(gòu)的名單可以在美國住房和城市發(fā)展部網(wǎng)站上找到。
這是個自愿參與的計劃,因此持有原始貸款的貸款機構(gòu)必須同意重組貸款。此次的法案要求貸款機構(gòu)作出很大的讓步,他們必須同意取消原來的貸款,提供相當于現(xiàn)在房價90%的新貸款。在某些地區(qū),房產(chǎn)的價格已經(jīng)下降了20%以上,因此這就意味著貸款機構(gòu)如果參與救市計劃,就將遭到很大的損失。
但是貸款機構(gòu)如果認為他們這樣損失的錢不會超過房屋喪失抵押權(quán)程序所花費的高昂代價,那么他們就可能會參與這一計劃。
新機構(gòu)接手貸款
如果原始貸款的發(fā)放機構(gòu)同意減免,新的貸款機構(gòu)就將購下舊的貸款,并接管重組后的貸款。次級市場的貸款利率通常比優(yōu)等抵押貸款高2%~3%。而如果是采取可調(diào)整利率貸款,貸款者起初每月支付低于正常利息的月供,差額部分自動計入貸款本金部分,這導(dǎo)致貸款者在每月還款之后,欠銀行的錢反而越來越多,并且這類貸款的利率在一定期限之后,也將隨行就市,較終導(dǎo)致貸款者無力償還。但是獲得政府援助的購房者,將可以以固定利率獲得政府貸款,從而減輕償付剩余房款的壓力。
原來的貸款機構(gòu)還要取消對原始貸款的所有費用和懲罰,包括提前預(yù)付罰金等,并提前向聯(lián)邦住房管理局支付貸款本金的3%。
當然,重組后的貸款也有許多限制。例如,貸款者需要購購保險以向聯(lián)邦住房管理局擔保這筆貸款,這一費用是每年繳納本金的1.5%。
貸款者還必須同意,如果未來房價上漲,出售房屋獲得的收益必須與聯(lián)邦住房管理局分成。也就是說,如果他們出售房產(chǎn)或者重新抵押貸款,他們就必須向聯(lián)邦住房管理局支付本金3%的“退出費”。如果他們在1年內(nèi)出售房屋或重新抵押貸款,而在這個過程中他們實現(xiàn)了高于目前房價的收益,那么這部分收益必須100%支付給聯(lián)邦住房管理局。在一年以后,如果貸款者出售房屋獲得收益,其收益的90%必須支付給聯(lián)邦住房管理局。這個比例在5年內(nèi)逐年遞減10%。在第五年以后一直穩(wěn)定在50%。
執(zhí)行成為挑戰(zhàn)
雖然美國政府的房市救援計劃出臺令許多人松了一口氣,但是分析人士指出,新的房市援助政策的具體實施措施可能在今年10月之后才能完全出臺,而真正的援助可能要到明年才會展開,那么對于早在今年上半年就已經(jīng)陷入房屋贖回權(quán)喪失程序的180萬美國房奴來說就為時太晚了。
位于華盛頓的國民社區(qū)再投資聯(lián)合會頭席運營官吉姆·卡爾說:“問題的底線在于,全部的人員還未到位。當具體的規(guī)則得到充實,還需要數(shù)月時間來對人員進行培訓。”
非贏利組織國民住房大會政策主任莎朗·普萊斯說:“救市政策的執(zhí)行將是的挑戰(zhàn),例如,必須由貸款銀行來決定他們是否愿意加入進來?!?
按照美國政府的計劃,對貸款銀行的激勵是,政府將向他們擔保貸款余額。布魯金斯研究所高端研究員鮑勃·利坦說:“這可以控制他們的下滑,如果你是一家銀行并且認為房地產(chǎn)價格只會越來越糟,那較好現(xiàn)在該采取點措施了?!?
美國國會預(yù)算辦公室在對救市法案的一份分析中估計,在未來4年中,這一法案將影響40萬份貸款。房地產(chǎn)行業(yè)專家認為,大部分援助申請都將在救市法案實施的頭2年提出。
鮑勃·利坦表示,到明年之前,如果沒有很多人提出申請的話,那么這一法案將被視為失敗。
為房市下滑踩剎車
美國的銀行美國銀行過去數(shù)月來一直在為推動該法案通過而進行努力游說。美國銀行此前收購了全美房貸公司(Countrywide Mortgage),因此擁有眾多符合被救援條件的貸款。
雖然許多批評家認為此次的救市似乎算是對美國銀行的一次緊急脫困,但是利坦認為,出臺法案總比什么都沒有強,他說:“如果你把房價下跌視為一輛脫軌列車,這一法案的出臺至少算是踩了部分剎車。”
另一項激勵銀行參與救市的政策是止損。7月28日,美林公司同意把300億美元與抵押房貸有關(guān)的債券以22%的價格出售。
而對陷入困境的美國購房者來說,這一攬子救市計劃可能是他們較后的機會來保全家園,當然前提是他們要符合救市政策的條件。
國民社區(qū)再投資聯(lián)合會頭席運營官吉姆·卡爾說:“我們的立場是對那些符合資格的人,這確實會起到作用。但是也非常明顯的是,它不會對解除整個房市抵押危機起到很大作用?!?
目前,陷入困境的美國購房者較關(guān)心的就是貸款銀行到底會免除多少貸款。大克利夫蘭友鄰住宅服務(wù)公司常務(wù)董事勞·提斯勒表示,這將決定購房者對再融資產(chǎn)品的需求,如果購房者需要再融資的數(shù)目過于巨大,那么目前的政策變化實際上沒有太多意義。
購房者逐漸失去信心
提斯勒表示,他的公司目前正代表深陷困境的購房者在與貸款服務(wù)提供商進行磋商,但是他們目前還沒有看到有銀行顯示出足夠的興趣免除部分貸款,反而有許多銀行寧可允許延期還款。
7月30日,美國貸款服務(wù)提供商、投資者和顧問公司的私營聯(lián)盟Hope Now公司宣布,今年6月,該公司對18.1萬份貸款進行了債務(wù)重組以防止房屋抵押贖回權(quán)喪失。去年,該公司也聲稱防止了190萬份貸款遭遇房屋抵押贖回權(quán)喪失。超過一半以上的債務(wù)重組貸款都是次級抵押貸款,亦即那些信用不佳的人獲得的貸款。
Hope Now公司執(zhí)行董事菲斯·施瓦茨表示,一些債務(wù)重組措施涉及處理未繳納月供等。她說,較終,這些月供將變得支付得起。
Hope Now公司現(xiàn)在監(jiān)測著92.8萬份貸款,大多數(shù)為次級可調(diào)整利率貸款。這些貸款中,大約只有5.7萬份貸款進行了重組。
施瓦茨說,這些重組的貸款中,72%都還有5年或者更久才能還清。
即使有著諸多救市新計劃,要說服貸款者參與也將是挑戰(zhàn)。例如在克利夫蘭,一些貸款者傾向于在還不起貸款時直接扔下房子走人,這種情況在某些較為貧困的街區(qū)尤其突出。房產(chǎn)專家安東尼·布蘭卡特里說:“一些人經(jīng)歷了掠奪性的貸款,現(xiàn)在他們又面臨著喪失房產(chǎn)抵押贖回權(quán),很難再說服他們‘擁抱這座房子’了?!?p>
樓市仍在下滑
現(xiàn)在,不需要經(jīng)濟學學位或房產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)照也可以看出,房產(chǎn)市場正在下滑。只要在肯塔基州木河谷隨便哪條街上走幾圈,就會發(fā)現(xiàn)這一點———這兒的許多房子都掛著“出售”的牌子,但是卻沒有許多房子賣掉。
索圖斯房產(chǎn)經(jīng)紀公司總裁吉姆·菲格說:“我們研究了去年以來的房產(chǎn)銷售數(shù)字和銷售額,今年6月的銷售數(shù)字只有去年6月的一半左右?!?
2007年6月,索圖斯房產(chǎn)經(jīng)紀公司在北肯塔基地區(qū)售出了22幢房屋。而2008年6月,該公司只在北肯塔基賣出了3幢房子。
當然,也有人從低迷的房產(chǎn)市場中看到了機遇。邁阿密的房價曾經(jīng)高不可攀,但是在此次的危機中,邁阿密的房價跌幅也領(lǐng)跑。一些人看準機會,專門在邁阿密購購喪失房屋抵押贖回權(quán)的房子,然后重新以市場價格出售,或者重新裝修后以更高的價格出售。還有一些人則購下房子出租。
失業(yè)率為樓市雪上加霜
而失業(yè)率的上升正在加深是否會有更多購房者斷供的擔憂。
經(jīng)濟學家表示,許多美國消費者已經(jīng)在汽油和食物上支付了更多的收入,因此他們支付沉重的月供已經(jīng)有些勉強,如果他們在此時失業(yè),那么他們很難再維持月供。經(jīng)濟學家擔心,這可能迫使許多購房者不得不在已經(jīng)低迷而擁擠的市場上出售他們的房子。
美國政府8月1日公布的數(shù)據(jù)顯示,美國失業(yè)率在7月達到了5.7%,高于預(yù)期。
早在今年6月,當失業(yè)率達到5.5%時,失業(yè)及其對房地產(chǎn)市場的影響就已經(jīng)成為了美國各界關(guān)切的焦點。
事實上,在失業(yè)率上升之前,許多信用不佳而受困于次級貸款的美國購房者已經(jīng)無力按時支付月供。但是隨著失業(yè)率上升,許多過去擁有穩(wěn)定信用的購房者也面臨著無法按時付清月供的危險。
美國銀行頭席經(jīng)濟學家米基·萊維說:“隨著失業(yè)率上升,一些優(yōu)等貸款客戶也將受到影響?!?
至于那些信用較低的貸款客戶,失業(yè)率的上升只是雪上加霜。
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