2010年1月4日，國務院發(fā)布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》。至此，海南國際旅游島建設正式步入正軌。 　　海南國際旅游島建設世人矚目，隨之也帶來海南的房價一路飆升，由此引發(fā)了人們對海南房地產發(fā)展的各種質疑和猜測，是否會重現(xiàn)1992、93年時候的房地產泡沫、海南房產該如何發(fā)展成了社會各界熱議的話題。 　　為此，搜房網(wǎng)新聞組特策劃此次大型專訪活動，時間采訪海南房地產各界精英人士，為廣大網(wǎng)友解析海南目前樓市，為海南房產未來的發(fā)展出謀劃策。 　　本次接受小編采訪的是三亞大興集團總裁助理車守輝，就目前海南房產形勢，車總詳細的從各個方面分析了市場，并對海南國際旅游島建設提出了許多寶貴的建議。 　　海南搜房網(wǎng)：從種種數(shù)據(jù)來看，目前房地產市場可以用“瘋狂”兩個字形容，您怎么看待目前的房地產市場？ 　　車守輝：市場的瘋狂可以從兩個角度來看，即銷售量和銷售價格。，海南房地產市場成交量的井噴是有目共睹、盡人皆知的事情，當然這種成交量中，同很多人談起的泡沫不同，海南房地產成交特點之一就是貸款比例不高，不會造成美國一樣的次貸危機，即便是泡沫出現(xiàn)，亦不是因為金融系統(tǒng)連鎖反映所致。另一方面從客戶構成來看，本次銷售量井噴式增長，投資與投機資金還是起到了極大的推波助瀾作用。股市再融資與瘋狂擴容使資金流向中國房地產的較后一站、較后一處可炒之地――海南，國際旅游島大概念配合地王及央企進入海南，整個海南已經(jīng)不是之前92、93年可同日而語。所以擔心泡沫，但沒必要擔心泡沫的殺傷力與持久性，因為泡沫不可能存在如此長久。，房價居高不下。其實統(tǒng)計海南房價應該從2010年1月開始計算，才能真正看清井噴帶來的結果，因為2010年1月4日國際旅游島才正式獲批，真正井噴是在2010年1月4日之后的事情。而本輪房價上漲的特點是巨大購購力量的進入，試想5天時間達到08年整年的銷售額，同以往房地產開發(fā)進度來對比，無論中國哪一個城市都吃不消。第三，本輪房價上漲只是個別現(xiàn)象，不代表市場中長期規(guī)律。本輪房價上漲只是短平快項目的一種不可持續(xù)的上漲，過度上漲只是一部分中小型有現(xiàn)房的開發(fā)商追求利潤化的結果。而并非是市場需求的真正體現(xiàn)，更不能體現(xiàn)市場任何規(guī)律。比如五指山、定安、澄邁、東方等地的較高價根本無法得到有效支撐，包括海口、三亞、瓊海等地出現(xiàn)的超高價也僅是一種個別需求被非理性釋放的短期反映，并不代表中長期價格便會有支撐。第四，中國經(jīng)濟根本不支持高房價。即便是中國旅游市場隨著人均GDP增長已經(jīng)進入黃金十年，但無論軟件、硬件，亦或是中國實體經(jīng)濟發(fā)展周期，都不足以支撐海南房價如此凌厲的漲勢。第五，房價收入比，房價GDP比，房價租金比等均不支撐超高價格。 　　海南搜房網(wǎng)：您認為這次房價的猛漲主要原因是什么？ 　　車守輝：頭先是資金推動力所致。09年的貨幣泛濫，不但使股票從1664點到3479點，更使全國房地產價格提升了24%。中國投資較穩(wěn)定、較被廣泛認可的股樓二市中，股市因09年下半年超歷史預期大擴容，非理性再融資等使投資者對股指信心大減，且股市隨實體經(jīng)濟的不振使投資者對3000點以上投資興趣開始逐漸衰減，而過量資金在國內尋求出路的同時，房地產算是較佳選擇。而國內投資城市之房價隨著09年全國房價整體提升24%的超高比例前提下，在國家宏觀調控的接連影響下，投資者將目光集中在海南，可說是一種必然，房價推高也就自然成了情理之中的事。 　　其次，個別中小型開發(fā)商趁市場嚴重“缺貨”的背景下，狠撈一筆的思維使價格惡性推高，但本人認為不可持續(xù)，也不具代表性。后續(xù)新項目尤其是大規(guī)模、周期長的項目不應以此作為參考。 　　海南搜房網(wǎng)：這次上漲會持續(xù)到什么時候？如此形勢下，高速發(fā)展的勢頭是否會受到政策的遏制？ 　　車守輝：從全國的角度看，國家本來就已經(jīng)三令五申在強調房地產調控的重要性，房價上漲過猛雖然已經(jīng)是不爭的事實，但較后還是要看政策。如果政策上土地供應充足，各城市開發(fā)節(jié)奏調整得當，快速上漲將會得到有效控制，且超高價格將立即失去生存空間。政府千萬不能再出臺諸如“雙控”之類的頭痛醫(yī)腳的非理性政策，因為這類政策只能是繼續(xù)惡化市場，是不懂市場規(guī)律的一種表現(xiàn)。 　　海南搜房網(wǎng)：海南房產目前嚴重供小于求嗎？ 　　車守輝：即便是再多的專家與學者不肯承認，但海南房地產階段性的供小于求已是不爭的事實。國際旅游島政策獲批之后5日內海南省房地產銷售量突然之間井噴并使銷售額平2008年整年銷售量，說海南市場還有大量存量房產無異于掩耳盜鈴。如果說海南還有600萬平方米可售房源被開發(fā)商捂起來，那么，種可能性是開發(fā)商腦子進水，價格如此之高還要捂住不賣;種可能性就是這個數(shù)據(jù)根本不可靠，只是在愚弄群眾或是自我安慰罷了。 　　至于需求，一般需求已經(jīng)釋放，而之后隨著房價上漲，相對剛性的有效需求正在萎縮;投資與投機者也將隨著房價上漲而萎縮。當前房價如此上漲速度，脫離國際成熟旅游島的價格發(fā)展規(guī)律行情，此時的需求也只能算是一種非理性需求。 　　海南搜房網(wǎng)：高漲的房價與本地收入已經(jīng)出現(xiàn)了不平衡，島內居民是否受到?jīng)_擊？您怎么看待80后住房問題？ 　　車守輝：很多人將“住房”問題視為“購房”問題，這是一個非常嚴重的概念混淆。拿中國人口構成與中國經(jīng)濟發(fā)展速度來說，中國不可能使十幾億人口立即解決“居者有其屋”的問題，中國人過分強調住房的所有權，對比國外土地私有制的前提下卻只重視“居住權”來說，中國人的觀念存在著嚴重的問題，如果非要在短期內解決一個年齡段的所有國人的居住問題，那么只能是造成一種過度開發(fā)。 　　難道只是80后住房存在問題嗎？不見得。只是80后在逐漸成為社會建設主流的同時得到了社會的關注，其實很多70后還沒有解決住房問題，因此我們不應只關心某一年年齡段人群的住房問題，而應去關注整個社會。社會總要有貧富差距和常規(guī)的財富分配，這是隨著社會財富的豐富程度及經(jīng)濟周期相輔相成的，在中國經(jīng)濟發(fā)展不可能完全解決的前提下，是否能夠解決他們的住房問題，要靠他們自己，努力加智慧則可創(chuàng)造財富，否則，清貧一些也是無可厚非的事。 　　海南搜房網(wǎng)：建設國際旅游島是個長期的建設過程，面對目前房價“瘋漲”，對海南房地產市場健康持續(xù)發(fā)展有何好的建議。 　　車守輝：之前我同朋友茶余飯后的玩笑中曾說過，海南作為“國際旅游島”較快國際化的便是房價，對比夏威夷、開普敦、黃金海岸、巴厘島等地已經(jīng)“國際”了許多年的國際化濱海城市，其房價上漲速度并未如海南這般迅速。而國際化不但需要一個中長期的發(fā)展過程，更需要慎重對待早已經(jīng)國際化的國際客人，我相信外國人根本不象我們國人看待海南島一樣，真的就把“國際”看得如此重要、如此神奇，如此具備投資價值，進而可以這般暴炒。 　　如果非要給出建議的話，頭先，能夠建議的是： 　　一、政府應該對城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃等上升一個層次。政府人員不應僅以“官員”自居，他們不應是簡單的執(zhí)政者，更應該成為城市運營者。我們看到三亞旅游產業(yè)如日中天，但卻為三亞當前規(guī)劃之凌亂而嘆息。作為開發(fā)商，有專業(yè)有良心的會將產品做精，做好，但對于外行之開發(fā)商，有錢就是皇帝，如果沒有真正的技術方面把關，則海南房地產并不具備幾家真正的“旅游地產”，只是將一些普通住宅搬到了海南而已，大多數(shù)居住小區(qū)還遠未如北京、上海、廣州、深圳之水平，更不要枉談國際旅游島了。 　　要切合實際，正視現(xiàn)實，敢于接受與面對批評。國際化沒有很多投資者想象的吸引力，比如較簡單的路標，我們要多久來實現(xiàn)國際化？起碼要象做企業(yè)一樣去做國際旅游島，要有計劃、有準備、講科學、講誠信、講實效，否則一切全等于空談。 　　二、重視海南的旅游。國際旅游島應以旅游為，而當前僅是依賴于適宜的溫度、濕度等自然氣候與環(huán)境吸引了中國大量養(yǎng)老、度假者，而真正旅游景點與設施，可圈可點者甚少，還有至少8成以上還要依賴于導游、出租車的回扣來維持效益，這個差距可不止幾年能夠解決的問題。比如森林公園吧，有幾個森林公園投資超過10億？國外哪一個森林公園不是上百億甚至數(shù)百億元投資？這是十年八年能夠完成的問題嗎？ 　　三、要多幾個有國際高度與國際視野的專業(yè)人，包括各個市縣專業(yè)及規(guī)劃等負責人，如果不知道國際旅游島應該包括哪些內涵，國際化的東西見都沒見過，可想而知，怎能建設出來真正的國際旅游島？

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