購房流程和注意事項 　　1.購房目標的確定 　　理性和有規(guī)劃的消費——購房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一購房就是要購三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負擔，而培養(yǎng)有梯度的消費觀很重要。 　　2. 購房范圍的篩選 　　選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、頭付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購購市的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來率相對較高。 　　3. 購房費用的了解 　　在確定了購房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。購購商品房入住后需繳納的物業(yè)管理費是大多數(shù)購房人未能考慮到的，而以上所列收費標準只是普通住宅的標準，其它高端公寓、別墅區(qū)的物業(yè)管理收費實行市場價，標準還會更高一些。因此提醒購房者在購購前應做到心中有數(shù)。另一方面，發(fā)展商或中介商在銷售房屋時對這一問題也應明確告知購房者。 　　4. 出行時間成本的節(jié)省 　　購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2公里在交通上，那么 　　1月=60公里=2.5天 　　1年=730公里=30天 　　50年=36500公里=1520天=4年 　　提醒要購房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，購房后額外付出的錢也會越來越少。 5. 購房常識的學習 　　學習一些地產(chǎn)基礎知識——購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大，購購它是一個比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達國家，有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀人可以為個人購房者提供專業(yè)的咨詢和服務，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個人購房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對個人購房者的房屋經(jīng)紀人。因此，購房前學習一些房地產(chǎn)基礎知識是必需的。 　　6. 購房時頭先看交通 　　購自住房，不只要看價格，還要考慮諸多因素。我認為頭先要看交通。 　　比如像我這樣30至50歲的購房人，多數(shù)人上有老下有小，購房時要考慮的更多，如孩子入托、上學，老人需要照顧等等。但天天都離不開的是交通。 　　我的一個同事住在近郊區(qū)，每天既要孩子，又要老婆，下來就是一百多公里 　　，如果要加班，其他人也跟著麻煩了。由于住的遠，為節(jié)省路上的時間，許多有車族只能錯過上下班時間，早上比別人早半個公里來，晚上比別人晚半個公里走。你一定會說，不是有高速路嗎？高速路是快，但那是有成本的，況且下了高速一進城還得闖“三環(huán)”、擠“二環(huán)”。就算是正點下班，從市區(qū)到三環(huán)、四環(huán)，沒有30時辰不行吧？每天上下班路上少說也得三四個公里，還不要說夫妻互相接的時間了。大多數(shù)家庭肯定沒有兩輛車，有兩輛車的經(jīng)濟實力也就不購那么遠的房了。 　　我的想法是從實際出發(fā)，以實用為先，即以郊區(qū)選擇的樓盤為參照，降低一點兒檔次選擇城里的房，比如在面積上減少15—20%，即可節(jié)省一部分費用，圖的是舒服、夠用。 　　我們也可以換一種思維方式，假如你不購車，而是把省下的一系列費用添到房上，在城邊選一套大小適中的商品房，每天搭乘越來越便利的公交車，或是選擇更加自由的方式———騎車加乘車或偶爾打車，節(jié)假日租輛車瀟灑幾天，相信你在精神上會比每天坐在狹小空間里幾個公里快慰許多。 7. 怎樣選套好戶型？ 　　和福利分房時期大不一樣了，現(xiàn)在人們花自己的錢購住宅，當然不是要購大的，而是要選好的。什么樣的房子好？是越貴的越好，越大的越好嗎？面對開發(fā)商提供的各種戶型，購房者應該怎樣來選擇呢 　　現(xiàn)在選房，“三大一小”(大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室)模式已經(jīng)過時了，因為“三大一小”是針對當時住宅面積控制在七八十平方米左右時提出來的，目的是在有限的總面積里，把房子設計得更舒適、實用。隨著人們居住水平的提高，普通住宅的面積有了穩(wěn)定的擴大，一套兩室一廳或三室一廳的住宅基本已達到90至120平方米，從生存型發(fā)展到了舒適型。面積擴大了就要求住宅寬敞，空間功能關系合理，做到公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，功能要求越來越細化，比如一個客廳演變?yōu)橐粋€客廳加一個餐廳，增加書房、電腦間、管道間兼貯藏室等。衛(wèi)生間也由洗盆、便器、浴盆這老三件兒，演變?yōu)槎喙δ埽夯瘖y、淋浴間，各種設備還要實行分區(qū)使用。在總面積相同的前提下，這些功能配置科學合理的房子，才是好房子。 　　起居廳和主臥應避免互相干擾，相對獨立。這種戶型往往會多一條內(nèi)廊，有人認為此內(nèi)廊是浪費了面積。其實廳臥相連的戶型雖然沒有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門附近不好利用，而且臥室受干擾大，動靜不分。比較而言，廳臥分開，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求。 　　然后要看廚衛(wèi)的配置是否科學合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房內(nèi)有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。較好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。 　　除此之外，還要考察房子門窗的密閉效果，上下樓板及相鄰的分戶墻是否隔音；施工質量如何，有無漏水等 　　8. 購房別忽略五個空間 　　一、家政空間 　　家是過日子的地方，吃喝拉撒、柴米油鹽，構成家居生活的重要部分。因此，選房頭先要考慮就餐、做飯、洗衣、儲物等家政活動對空間的需求，因為它們對于未來生活質量有著決定作用，一點兒都不能含糊。 　　二、自由空間 　　家庭的結構和人口是“發(fā)展變化”的，尤其是對于25—35歲的年輕人來說，由于經(jīng)濟實力所限，所購房屋一般為中小戶型，但隨著個人事業(yè)的進步，很快就有了加大空間的需要與資金。因此，居室中有足夠的可變空間是必要的。目前有些居室采用預應力或框架結構，整個戶型中無承重墻，以滿足自由組合房間的需要；一些項目中的中小戶型居室在相鄰兩戶間留有非承重墻的通道，以滿足客戶必要時收購鄰居家、二戶合一戶的潛在需求。 　　三、停車空間 　　隨著家庭轎車的逐漸普及，車輛與車位的矛盾日益突出。車庫是住戶無法改變的房屋硬件，如果沒有留出足夠的停車空間，可能對住戶未來的生活造成極大不便。因此，車庫這種不可變的設施是否齊備，也應考慮。 　　四、溝通空間 　　現(xiàn)在，家的概念已不再局限于居室內(nèi)，人們希望有與鄰居交流的場合。在會所、社區(qū)庭院中，通過活動，鄰居間可以建立良好的溝通，形成融洽的群落。與居室空間相比，社區(qū)空間和車庫一樣，是購房人無法改變的，因此發(fā)展商是否重視園林設計、會所建造是非常重要的，這將直接決定今后你住進社區(qū)后是否感覺舒適、融洽。 　　五、網(wǎng)絡空間 　　IC卡、安防系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)……隨著科技的飛速發(fā)展，用不了多少時間，這些現(xiàn)在還算領跑的配套很快就將成為住宅設計中的必備要素。智能化的主要特征是光纜通訊的大規(guī)模應用，智能化、家庭辦公等都建立在光纜入戶這一硬件基礎上。所以做好預留光纖通道和足夠的出口帶寬是保證服務超前性的前提?？疾旆孔訒r不能忽略這一點。 9. 采暖 　　暖氣，其專業(yè)名稱叫散熱器。從產(chǎn)品換代上可分為：代鑄鐵式散熱器；代為鋼制、鋁制復合式輕型散熱器；第三代為鋁翼型對流式散熱器。 　　鑄鐵式散熱器由于工藝落后，生產(chǎn)中能耗高且粗糙笨重、樣式陳舊，尤其不能用于分戶熱計量的供暖系統(tǒng)中，國家已將其列為限制淘汰產(chǎn)品。 　　鋼制、鋁制復合式輕型散熱器，在材料選用和散熱性能上均有很大提高，特別是在運用輻射加對流機理方面有了很大進步。但由于熱效率低，散熱成本下不來，售價又高，因而被認為是過渡性產(chǎn)品。 　　鋁翼型對流式散熱器是新研制的產(chǎn)品，它把金屬物質傳導、輻射和對流等機理結合起來，可使室內(nèi)溫度均勻無冷角，尤其適合熱計量和高層建筑使用，并增加了裝飾功能，可以說是散熱器領域內(nèi)科技進步的一次質的飛躍。 　　10. 考察施工現(xiàn)場 　　根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗，您在作出了購購決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。在查看房屋的內(nèi)部時，您要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準，裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設計是否合理等方面進行仔細地考察。 　　此外，在對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。 　　購房經(jīng)驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關的信息。 　　11. 如何判斷開發(fā)商的實力，樓盤的合法性？ 　　業(yè)內(nèi)專家分析說，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實力和經(jīng)驗可能會比較有限，您在購房時，在考察開發(fā)商實力的同時，更要判斷出您所要購購的項目的合法性。綜合起來，您要看七證： (1)是開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照， (2)是國有土地使用證， (3)是建設規(guī)劃許可證， (4)是建設開工許可證， (5)是預售許可證， (6)是銷售許可證， (7)是銀行按揭協(xié)議書。 　　看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價款，這從有多少面積已被批準規(guī)劃及準許預售上就可以看出來。一個小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發(fā)商都是采取滾動開發(fā)，先做期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，

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