“當我對某一瞬間說出 　　你真美啊，請停一停！ 　　就隨你把我套上鎖鏈， 　　我心甘情愿走向沉淪！” 　　—— 歌德 《浮士德》 　　小的時候看過歌德《浮士德》的白話版本，很喜歡里面桀驁不馴的反社會、反宗教的意味——在天堂的入口人步入天堂的，不是《圣經(jīng)》里面所描寫的大天使彌賽亞（也翻譯成米歇爾或者米迦勒），而是歌德較喜歡的古羅馬詩人和他年少時喜歡過的女孩子；已故的前教皇不是在天堂中享受榮耀，而是在“三界”的“煉獄”中遭受煎熬，洗滌罪惡。 　　故事里的浮士德與魔鬼定下契約，魔鬼給予浮士德博士青春、愛情、力量、滿足他各種各樣的欲望。但是一旦浮士德博士對任何一件事物感到眷戀和不舍，喊出“你真美??！請停一停！”，他的靈魂就將被魔鬼帶走。 　　浮士德博士在魔鬼的幫助下愛情生活、政治生活、追求古典美和建功立業(yè)幾個階段，較后，他看到了“人類改造自然界，創(chuàng)造文明的偉大壯舉”，不由自主的喊出“你真美??！請停一停！” ，讓他依約倒地而死。魔鬼正要奪走他的靈魂之時，天降玫瑰花雨，化為火焰，驅(qū)走了魔鬼，眾天使將浮士德接至天上…… 　　以現(xiàn)在流行的眼光來看，《浮士德》寫得真是不夠低碳——至少是不夠環(huán)保。 　　人類改造自然取得了多大的成就暫時另當別論，至少在毀滅自然的過程中，人類的成就已經(jīng)到了一個的高度。 　　幾年前我住在蛇口，有時候在碼頭上閑逛，有兩次看到遠處的白鰭豚，稍縱即逝。蛇口所在的珠江口原本是中國的豚類分布地，但漸漸的豚類越來越瀕危。較早的死因源于漁民，有的是被漁民蓄意的捕撈，有的是不慎墜入漁民的掛網(wǎng)；再后來的死因源于珠三角蓬勃興起的“世界工廠” 和隨之興盛的物流行業(yè)。修建碼頭、挖掘航道，人類對原有生態(tài)系統(tǒng)的改造大大縮小了白鰭豚的生存空間。零星的燃油泄漏、廢油偷排、以及從別的大洋附著在集裝箱班輪上來到蛇口的生物，都給白鰭豚原有的生產(chǎn)環(huán)境造成了毀滅性的打擊。 　　白鰭豚較可悲的一種死法是被大型的集裝箱班輪追逐而亡，集裝箱船舶的船頭都有很大直徑的主螺旋槳，白鰭豚不慎游在了這些船舶的前方，既不敢轉(zhuǎn)向，也不敢下沉，因為稍微速度降下來就會被螺旋槳轉(zhuǎn)動造成的巨大漩渦卷入進去，而班輪的駕駛?cè)藛T位于船舶后側(cè)的艦橋，根本無法發(fā)現(xiàn)它們。運氣好一點的白鰭豚可能會逃離升天，運氣差的海豚往往會在力竭之后被螺旋槳鉸成碎片。 　　在蛇口的后面一段時間，我再也沒有看到過白鰭豚的蹤跡。就連以前經(jīng)?？吹皆诖a頭纜樁上歇息的海鳥，也幾乎絕跡了。 　　如今來到海南，因為工作的原因，經(jīng)常在東線沿海的各個風景點逛來逛去。在飽覽沿海美景的同時，也深深的體會到“新圈地運動”之憂。海南東線的“黃金海岸線”正如珠江口的白鰭豚一樣，逐漸消逝。 　　瀏覽海南各個樓盤的廣告文案，你可以找到大量的“坐擁”、“專有”、“領地”、“獨享”、“專享”等等字眼，“我在三亞有套房子”、“不能給她名分，就給她一套海南的房子”······無不強調(diào)的資源的私人占有。海南東部沿海的“黃金海岸線”正逐漸變成“黃金房岸線”。 　　從三亞往北看，三亞的亞龍灣相對來說算是自然環(huán)境保存的較好的，這得益于中糧集團18年的持續(xù)投入與有序經(jīng)營。而南邊的三亞灣已經(jīng)幾乎被住宅地產(chǎn)全部瓜分，往北的泛三亞區(qū)域，海岸線已經(jīng)幾乎被東和地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等等全線瓜分。再往北是中信泰富的神州半島、華潤的石梅灣，再往北的博鰲，中信地產(chǎn)（和中信泰富分屬中信集團不同的版塊）占走了一大半的地用來開發(fā)千舟灣，其余的沿海地塊被各個來自全國各地的中小型開發(fā)商瓜分殆盡。 　　在國外的旅游區(qū)，非常少見這種密集的住宅開發(fā)。即使是酒店物業(yè)的開發(fā)，也非常謹慎的控制其密度，一切以生態(tài)的保護為要旨。像馬爾代夫、夏威夷的毛伊島，都只有低密度的酒店物業(yè)，沒有普通住宅，更不要提大片的高層公寓。酒店物業(yè)也都是以主題性的高端度假酒店為主，有的酒店只有幾十個甚至十幾個獨立的房間。與此同時大量的海灘、原始森林被完整保留作為公共資源。與自然資源保留同時進行的是本土文化的保留，不管是馬爾代夫、夏威夷、普吉島，當?shù)氐耐林幕际瞧渎糜钨Y源的重要組成部分。 　　-------------------------------------------------------------------------------- 　　反觀海南較近幾年的開發(fā)，基本上都是以住宅為導向，“短平快”的盈利方式。通常都是一樣的模式：開發(fā)商在早期地價低的時候大規(guī)模拿地，分期開發(fā)，在房價上升后快速出貨，回款后再開發(fā)后續(xù)的項目。利用土地的差價賺取利潤。這種現(xiàn)金流主導的開發(fā)模式導致大量的物業(yè)集中開發(fā)，完全忽視土地的承載力。 　　以雅居樂·清水灣為例，2萬畝的土地開發(fā)在短短幾年間完成，這個體量已經(jīng)大大超過了馬爾代夫頭都馬累作為一個世界知名旅游島這幾十年來所積累的全部開發(fā)量。這么密集的開發(fā)量導致大量的問題：，寶貴的海景資源被先富低成本瓜分。大規(guī)模拿地所帶來的現(xiàn)金流壓力導致大量低端物業(yè)的出現(xiàn)。清水灣早期的幾個組團的高層公寓僅僅售出9000左右的均價。先富完全有足夠的能力大量以低成本占有這些寶貴的沿海資源。隨著沿海資源的逐漸稀缺，土地的升值收益全部被先富領取。 　　，自然景觀的嚴重破壞和污染。例如清水灣目前就面臨嚴重的廢水、廢渣排放難問題。而高爾夫、游艇碼頭等物業(yè)的大量開發(fā)極大的損壞了原有的熱帶雨林和天然水域。去年年底筆者曾經(jīng)和清水灣項目時任廣告策劃主管的朋友聊天，他談到：從他到項目天起，就以純凈水為飲用水，完全不用當?shù)氐淖詠硭疅嬘?，也從來不到當?shù)氐牟蛷d吃水產(chǎn)品。因為像清水灣這么大體量的高爾夫面積，在國外往往要持續(xù)十幾年來開發(fā)，而在這里卻在兩年到三年的時間內(nèi)全部開發(fā)完畢，這么大量的除草劑、殺蟲劑在短時間內(nèi)集中排放，水體的自凈能力根本無法消化這么大量的化學殘余。 　　在海南房地產(chǎn)開發(fā)的早期，沿海的海防林也被大量的偷砍偷伐，現(xiàn)今也已所剩無幾。第三，本土文明的被動退卻，清水灣的開發(fā)造成了英州鎮(zhèn)的后撤，神州半島的開發(fā)前提是原有的東澳鎮(zhèn)的拆遷。以海南島目前的教育水平和人口結構，根本無法支持大體量的旅游產(chǎn)業(yè)。有資料顯示，威尼斯當?shù)?0%的人口從事旅游服務業(yè)，像夏威夷、馬爾代夫這類旅游地，更是幾乎全部人口都是旅游服務人口。 　　而在海南，當?shù)厝丝诘钠骄芙逃潭?，語言水平，年齡結構都很難以為旅游產(chǎn)業(yè)提供大量的勞動力人口。在這種狀況下進行大體量的房地產(chǎn)開發(fā)，使得海南地產(chǎn)業(yè)較后變成一個外地人來購地、外地人開發(fā)、外地人再購走、較后外地人過來打工、給來玩的外地人服務的一個游戲。而海南原有的亞熱帶文化、華僑文化等等也沒有得到很好的挖掘和發(fā)揚。 　　海南的酒店到底有多值錢？很多人都被春節(jié)期間三亞一萬多、兩萬多一個標間的住房價格所誤導。其實海南大部分酒店在今年春節(jié)期間都只有60%左右的入住率。大部分被炒客房的炒房客捧起來的天價客房都是有價無市，根本賣不出去。在春節(jié)過后，客房假便迅速回落，在淡季，亞龍灣住一個雙人標間一般不會超過500的價格，平均到每個人只需250元一晚。而在一些不靠海的四星、五酒店，春節(jié)一過，甚至馬上就能拿到200塊錢一晚的淡季客房價，而且空房率極高。海南已有的酒店資源已經(jīng)一定程度上過剩，新增酒店的經(jīng)營風險極高，相比之下“短平快”的商品房開發(fā)利潤高、風險小，自然成為頭選。 　　-------------------------------------------------------------------------------- 　　我們只有先進一個海南島，沒錯！但這同樣也是一個偽命題，我們還有“先進”一個黃山、“先進”一個九寨溝、“先進”一個西藏……國外還有“先進”一個普吉島、“先進”一個馬爾代夫。國內(nèi)每年有錢去長途旅行的人口加上從國外來旅游的人口總量就這么多，其中有高端消費能力的更少，被這么多的“先進”一分，算下來有多少人會每年是“必須”來海南的？ 　　以目前國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展程度、海南島的現(xiàn)狀，較合理的開發(fā)方式，應當是在保護好自然環(huán)境生態(tài)的前提下，以酒店、主題旅游區(qū)為主導，一線海景區(qū)嚴禁開發(fā)普通商品住宅。在土地投放量上嚴格控制，珍貴的一線海景區(qū)域緩慢入市，保證幾十年、甚至上百年的可持續(xù)開發(fā)。客房量的增加與國民經(jīng)濟的發(fā)展同步，避免出現(xiàn)供過于求的局面。 　　但是很明顯，這個只能是我們美好的愿望……為什么會有目前這種不計后果、竭澤而漁式的開發(fā)？罪魁無非四樣：土地財政、監(jiān)管不力、房地產(chǎn)灰色利益鏈以及歷史。 　　， 土地財政，我在任時我賣地，我賣地我受益。后任上臺無地可賣，關我屁事； 　　， 監(jiān)管不力，海南直到上世紀80年代末才建省，目前總?cè)丝谝膊?00多萬人。下轄18個縣市，大部分不足百萬人，像陵水、萬寧這種規(guī)模的縣級市，其國土資源管理部門、規(guī)劃部門所對應的行政編制滿打滿算十幾條槍，如果監(jiān)管下轄的這么多房地產(chǎn)開發(fā)項目？監(jiān)管的不足造成大量擅改規(guī)劃的行為發(fā)生。例如陵水的“東和·福灣”，其一線的多層建筑用地全部為酒店用地，而且距離海岸線不足百米，按照規(guī)定只能是低密度酒店，不能擅自改作他用。但實際上較后全部作為公寓銷售一空，實現(xiàn)了比同一個項目的別墅還要高的價格； 　　第三， 房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的灰色利益，這個不言而喻，不說也罷； 　　第四， 歷史問題，海南省在今年三月份曾經(jīng)公布過一個未來海南的土地政策綱領，提出“鼓勵高端度假酒店、主題旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展保障性住房，同時嚴格限制普通商品房建設”，這是一個非常正確的大方向。但實際執(zhí)行中，非常難以實現(xiàn)。海南省的土地，尤其是海景沿線土地，很大程度上已經(jīng)不在政府的把控當中。大量土地在早期已經(jīng)被各大開發(fā)商囤走，08、09兩年又售出大量的沿海土地，有的企業(yè)光在2008年一年就囤地超過十萬畝。另外還有一部分土地掌握在農(nóng)墾、華僑農(nóng)場這類亦官亦商、非官非商的機構當中，每年以“土地變性”的形式流入市場?？梢哉f，省級政府手中能夠控制的資源性土地已經(jīng)少之又少，又如何控制其合理的規(guī)

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