北京“商住樓”量價齊升 開發(fā)商被要求保持低調(diào) 　　北京落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控15條細則出臺后，造就了房地產(chǎn)市場的另一番繁榮景象。 　　3月8日下午，北京望京某商住樓項目售樓處，坐滿了前來看房的人。“以前，從周五的時候，售樓處的人才會多起來，沒想到新政給項目帶來了意外的利好。”一位工作人員告訴本報記者。 　　從下午兩點到晚上八點，她一直在忙碌。有藝人也來到售樓處看房，但因為接待客人，她無暇去簽名。與之形成鮮明對比的是，望京地區(qū)一些住宅項目再限購令頒布后，門可羅雀，有的項目甚至一單未成交。 　　同樣的故事發(fā)生在北京其他商住項目。但全國兩會即將結(jié)束時，這些商住項目便受到了主管部門的警告。記者與一位商住項目負責(zé)人多次套話才得知，北京市住建委因商住樓的銷售火爆、漲價，尤其是許多項目過分宣傳不受限購影響，已于上周對頭批20個項目進行了約談。 “瘋狂”的商住樓 　　一個星期以前，商住項目還十分高調(diào)。 　　根據(jù)新政，被限購的是住宅，而商住項目由于土地性質(zhì)多為商業(yè)用地或者綜合用地，并不在限購之列。不僅本地人有資格購購多套，非京籍人士購購也不受限制。限購新政出臺的天，本報記者就已經(jīng)以普通購房者身份接到了某商住項目的宣傳電話。售樓員向記者分析了商住項目的種種利好后表示，如不盡快購購，她擔(dān)心項目下周會上調(diào)價格。 　　隨后，該項目果然將價格上調(diào)了2000元/平方米。只有50年產(chǎn)權(quán)的該項目，售價已與周邊70年產(chǎn)權(quán)的住宅基本持平。在房地產(chǎn)圈廣為流傳的銷售奇跡是，該項目有兩層樓被投資客整層購購。不過，3月15日，被約訪后的該項目負責(zé)人很謹慎地向記者解釋稱，“那只是意向購購?！彼€透露，近期有不少購家購購了多套。 　　記者近日走訪馬甸橋某商住公寓時，幾個銷售員圍坐一起閑聊。其中一位戲謔地表示，以前項目打了很多廣告都賣不出去一套，現(xiàn)在一個廣告沒打，賣了10套。 　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來(2月17日-3月2日)，北京市商住樓房源累計成交532套，占總成交量的32.76%，這在以前無法想象。一直游離在調(diào)控邊緣的商改住產(chǎn)品，走出了單邊上揚的獨立行情。 　　不僅成交量放大，許多項目還借機漲價。 　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來，北京共有29個商住樓項目有成交記錄，整體成交均價為23806元/平方米，環(huán)比1月漲幅為4.91%。其中1/4的項目均價漲幅超過5%。據(jù)中原地產(chǎn)一項調(diào)查顯示，北京超10個商住項目價格上漲，較高單價暴漲6500元。 　　北京京西某項目的漲價行為，引發(fā)了某業(yè)主的不滿。年前該項目即將推出的LOFT(一般層高在5米左右，可以分割成兩層的住宅)，接受排號時售樓員稱春節(jié)前一定開盤，價格約2.2萬-2.5萬元/平方米?！靶聡藯l”出臺后，售樓處主動聯(lián)系購房人，開盤延至節(jié)后周。春節(jié)后，該LOFT的開盤時間未定，而價格卻一路上漲，目前預(yù)計為2.8萬-3.1萬元/平方米。每平米上漲6000元。 風(fēng)向已變 　　游離在“限購”之外的商住樓，很快就受到了主管部門的“關(guān)照”。 　　“要我們低調(diào)，不準再宣傳自己銷售多么火爆等等?！币晃槐患s談的項目負責(zé)人之一頗為擔(dān)心地說。這些商住項目還被要求：對外不能宣傳不受限購影響，不能與現(xiàn)行政策沖突；現(xiàn)場要將水電配套等情況予以公示，要明確告知購房者說戶口不能遷入。 　　建委約訪之后，他們擔(dān)心，如果不遵守建委的非書面規(guī)定，政府會出臺更嚴厲的措施，所以，他們現(xiàn)在對外一律表示，自己銷售一般。有些項目從宣傳時就避開“商住”字眼，以可以注冊的小型SOHO辦公室為賣點。 　　這一局面似乎早已經(jīng)被預(yù)料到。SOHO中國董事長潘石屹早前在接受本報記者采訪時表示，商住樓本身就屬于打政策擦邊球，破壞城市規(guī)劃的項目。針對這些打擦邊球的項目，政府應(yīng)該會出臺相關(guān)措施治理。 　　從供給源頭，政府已出臺相關(guān)措施?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不批準建4.5米以上層高的項目了?！蹦硣蟾邔痈嬖V本報記者。此外，從去年開始，北京市已陸續(xù)出臺政策，以酒店立項的項目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味著對“商改住”項目從嚴管理。對商業(yè)項目，政府的態(tài)度是更鼓勵自持。目前北京幾大商業(yè)項目，如中服地塊、大望京地塊等，在出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商自持。 商住樓存價值缺陷？ 　　不少機構(gòu)近日還指出了商住樓的價值陷阱。例如，21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾稱，商住樓一般是40-50年產(chǎn)權(quán)，水電氣均為工業(yè)價格，后期使用成本較高。無論是自住還是出租，這類公寓的后期使用成本加到總房價后，幾乎與住宅總成本相近。也有少數(shù)開發(fā)商口頭承諾引入民用水電，但拒絕寫入合同里。 　　林蕾提醒，投資者對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性要素，應(yīng)該有全面、清晰的分析，存在任何一個方面的硬傷都值得警惕。九九房搜索統(tǒng)計了2009-2010年在售的北京50個商住項目，總體來看，投資商住項目的風(fēng)險相對較高。 　　北京五環(huán)以外區(qū)域商住、住宅同步升值，但有價無市，轉(zhuǎn)手困難。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2009年-2010年兩年，五環(huán)以外共有24個商住項目開盤，累計供應(yīng)11415套商住房，其中90%是戶型面積在五六十平米的小戶型，有11個項目推出了LOFT產(chǎn)品，它們與同期銷售的住宅價格差距不大。但五環(huán)以外商住項目面臨的問題是轉(zhuǎn)讓難，遠郊區(qū)域二手房的購房主體是以都市年輕白領(lǐng)為主的中等收入群體，他們對價格的敏感度較高，二手商住房盡管掛牌價格與住宅接近，但需要繳納的稅費卻高出不少。遠郊二手商住房處于有價無市的尷尬境地。 　　五環(huán)以內(nèi)的商住樓也面臨著不同的挑戰(zhàn)。部分商住項目是開發(fā)商把原來住宅項目的后期配套的商業(yè)公建部分改建為住宅出售，這些項目的升值受到了極大制約，價格漲幅遠低于同期住宅項目。 北京“商住樓”量價齊升 開發(fā)商被要求保持低調(diào) 　　北京落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控15條細則出臺后，造就了房地產(chǎn)市場的另一番繁榮景象。 　　3月8日下午，北京望京某商住樓項目售樓處，坐滿了前來看房的人。“以前，從周五的時候，售樓處的人才會多起來，沒想到新政給項目帶來了意外的利好?！币晃还ぷ魅藛T告訴本報記者。 　　從下午兩點到晚上八點，她一直在忙碌。有藝人也來到售樓處看房，但因為接待客人，她無暇去簽名。與之形成鮮明對比的是，望京地區(qū)一些住宅項目再限購令頒布后，門可羅雀，有的項目甚至一單未成交。 　　同樣的故事發(fā)生在北京其他商住項目。但全國兩會即將結(jié)束時，這些商住項目便受到了主管部門的警告。記者與一位商住項目負責(zé)人多次套話才得知，北京市住建委因商住樓的銷售火爆、漲價，尤其是許多項目過分宣傳不受限購影響，已于上周對頭批20個項目進行了約談。

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