房價上漲過快成了當前國內外普遍關注的一個熱點?，F就如何實現我國房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展提幾點建議。

一、要澄清幾個認識問題。

1.黨的十七大提出“住有所居”，意即每個人都能有房子住，而不是“居者有其屋”或“居有其所”，就是說并非強調每個人都要有自己所有權的住房。美國1974年8月制定的《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》，提出在社區(qū)多蓋房子賣給低收入的人，當時美國擁有所有權住房的居民只占63.3%。從2001年以后大力發(fā)展房地產業(yè)，直至這場金融危機爆發(fā)之前，這一比率才提高到68%。提高這4.7個百分點付出了極其沉重的代價。盡管美國產生這場百年一遇的金融危機原因非常復雜，但畢竟是從次級房貸泡沫破滅引發(fā)的。我國當前人均GDP只有美國的十四分之一，要實現“居者有其屋”或“居有其所”實在是為時尚早。

2.由此必須審慎反思，我國解決居民住房問題究竟該走什么路子？在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高端干部都不購房，是實行計劃經濟的公房配給制度，即廉價的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對改善人民居住條件、推動我國房地產業(yè)的發(fā)展乃至拉動整個經濟的發(fā)展都作出了巨大貢獻。但實踐似乎已經證明，完全依靠市場調節(jié)的商品房制度是走不下去了。因為總有相當一部分中低收入群體、年青人是購不起商品房的，租住私人房租金又太貴難以承受。住房公積金需要積攢多少年后才能派上一些用場。故先住公租房對相當一部分居民特別是年青人是不可避免的一個過渡階段。所以，實行商品房和公租房兩種制度共存，用兩條腿走路，是必然的選擇。

3.認為今后相當長時期內房價只會上升不會下降這個觀點也是值得斟酌的。雖然我國居民對住房需求的潛力還很大，而用于房地產建設的土地的減少是剛性的，但是某種商品的價格遠遠高過它的價值就會形成泡沫，而泡沫總會破滅的，泡沫吹得越大，破滅時損失就越慘重。日本、美國以及一些發(fā)展中國家都有過這方面的慘痛教訓。中國決不可以重犯這樣的錯誤。較近，英國《金融時報》總編巴貝爾撰文指出，在這場金融危機中，令銀行遭受重創(chuàng)的是一場押注于美國住宅與地產價格只漲不落的豪賭，監(jiān)管機構、銀行家和國會都曾自欺欺人地認為，地產價格只會越來越高。每個人都有權居有其所，即使他們信用很差或毫無信用——這就是美國夢的版本之一。

二、認真貫徹落實國務院出臺的各項政策措施。特別是1月7日國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號文件）。這是一個非常重要的文件，關鍵在于有關部門和各級政府要狠抓落實，還要制定一系列具體、可操作的配套措施。例如，文件中規(guī)定，“對申請購購套以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%”。在實際工作中，同一個城市、同一家銀行可以掌握購房者購二套房的資料，但同城異行或以親友的名義就很難判定是否屬于購購套房，客觀上很難執(zhí)行。這就需要建立一個全國聯網的官方房屋產權登記查詢系統(tǒng)。這對于加強我國房地產的管理有著非常重要的意義。

三、改革土地批租制度?？梢钥紤]借鑒香港土地管理制度，結合大陸的實際情況，實行批租制和年租制相結合的混合體制?，F行的土地批租制把七十年的土地批租收益一次性地花完了，很不合理，缺乏財政收入的可持續(xù)性，也無法獲得未來土地升值的收益。把批租制和年租制結合起來是比較科學的，這樣就可以把頭次拍賣的費用降低，同時按年征收根據房地產租金市值評估值乘以固定租率確定的年租金。這樣，地方財政收入就可以持續(xù)，又可以降低當前的地價。同時還可以參照香港的辦法建立土地基金制度，也就是說土地批租的收入一部分歸當期政府使用，留下一部分給未來的政府使用。

四、實行住房制度的雙軌制。香港居民50%左右住的是公租房，新加坡大部分居民住的也是公租房，甚至五室兩廳的豪宅也可以租的?，F代社會人口流動頻繁，何必拘泥于一地，當終身房奴。從這個意義上說，也應當實行住房制度的雙軌制，即發(fā)展商品房與公租房相結合。關鍵是當前公租房資源太少，應該建更多的公租房，滿足人們的需求。公租房包括為低保戶提供的廉租房和為購不起或暫時不想購房的居民，包括中低收入群體、剛參加工作的年青人、符合條件的農民工等提供租住的公房。等到有了經濟實力，隨時可以退租，去購商品房。即便是高收入者、大款也可租住。同時，取消現行的經濟適用房制度。在大力發(fā)展公租房方面，重慶市已經有了較完整的思路并正付諸實施，讓人耳目一新，是很值得關注的。為了加快公租房的建設，可以考慮建立公租房基金。理性的投資者，不論金融機構還是個人投資者，都不會把全部資產投向高風險的領域，如果有一部分資金如三分之一左右投向有長期穩(wěn)定可靠回報的，哪怕回報率低一些，安全系數高，都是愿意做的。公租房的產權歸政府，由基金會聘請業(yè)內行家經營管理，承諾給基金的投資者一個合理穩(wěn)定的回報。目前國際國內都有很多錢在找出路，公租房基金的資金來源根本不成問題，政府只要出土地，可以不花一分錢就能蓋起廣廈千萬間，實現“住有所居”的目標。同時，可使商品房的價格保持在比較合理的水平上。

五、在適當時候開征物業(yè)稅。物業(yè)稅涉及原實行的土地拍賣費和物業(yè)費等復雜問題，為了順利推出，可以分步實施，要從照顧多數居民即中低收入群體的利益出發(fā)，實行區(qū)別對待的做法，不搞“一刀切”。也可以采取“老人老辦法、新人新辦法”的政策。

六、控制流動性。特別要防范熱錢的流入，遏制輸入型的資產泡沫。在應對這場國際金融危機中，西方主要國家實行了極度寬松的貨幣政策，印發(fā)大量貨幣，且實行幾近于零的基準利率。這對防止經濟崩潰發(fā)揮了積極作用，但也帶來嚴重的后遺癥。大量低成本資金在國際上從事利差交易，并制造新的資產泡沫。面對這場國際金融危機的沖擊，我國沉著應對，實現了經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好形勢。中國無疑成為國際游資的頭選目標。國際游資以各種合法、非法的渠道和方法進入我國市場，央行為對沖外資被動地增發(fā)基礎貨幣，以致流動性過大。一些外資換成人民幣后進入房地產領域，抬高了房價。其本意決不是要在華購房居住，而是炒作、投機。因此，加強外匯市場的監(jiān)管，防止境外熱錢流入，對當前和今后一個時期國家經濟安全都有十分重要的意義。

房地產產業(yè)在國民經濟中舉足輕重，也是關系民生的大事。要通過輿論宣傳、政策措施、法律手段等因勢利導，調整中既要確保措施到位，又要把握好力度。我國完全有能力、有條件實現房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者為全國政協委員、第十一屆全國政協經濟委員會副主任）

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