正在進(jìn)行的全國(guó)“兩會(huì)”上,房地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)話題。代表和委員們的一些觀點(diǎn),更有可能影響今年甚至未來(lái)數(shù)年的房地產(chǎn)政策,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)特邀金地上海公司董事長(zhǎng)趙漢忠、上海中原副總經(jīng)理唐振東、衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民、地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主編謝紅玲、中國(guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪等嘉賓,就“兩會(huì)”上地產(chǎn)議題將對(duì)今年地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響及地產(chǎn)領(lǐng)域的民生話題發(fā)表各自觀點(diǎn)。

話題1:求解保障性住房機(jī)制

NBD:多數(shù)代表和委員都希望政府能盡可能地增加保障房,而北京、上海等地的保障房供應(yīng)量占全市當(dāng)年出讓土地的比例已開始大幅增加。從這點(diǎn)判斷,未來(lái)會(huì)否出現(xiàn)工薪將主要靠保障房消費(fèi),而高收入群體才會(huì)購(gòu)購(gòu)商品房的現(xiàn)象？應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象,開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)開始了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,更傾向于開發(fā)高端住宅？

趙漢忠:保障房政策很早就已經(jīng)出臺(tái),但真正能執(zhí)行下去的不多。保障性住房該由誰(shuí)來(lái)建,怎樣保證每年保障住宅的供給,還有很多難題需要解決。

謝紅玲:在18號(hào)文件中規(guī)定的是保障中低收入人群的居住,但后來(lái)因?yàn)榉N種原因變成了“保障低收入者居住”。而在國(guó)庫(kù)充盈,財(cái)力能夠確保增加保障住房建設(shè)的情況下,保障范圍理應(yīng)擴(kuò)大。至于開發(fā)商是否考慮改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加豪宅產(chǎn)品的建設(shè),并不取決于普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而是取決于開發(fā)商所掌握的生產(chǎn)資料。目前開發(fā)商高昂的土地成本和資金使用成本,使得開發(fā)商不得不建設(shè)豪宅。

蔡為民:增加保障性住房,不會(huì)影響普通住宅的銷售,開發(fā)商無(wú)須調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不同于普通商品住宅,會(huì)被貼上標(biāo)簽。只要經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅的價(jià)格相差沒(méi)有三五倍,一些符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的購(gòu)房者,仍愿意多花一點(diǎn)錢,購(gòu)購(gòu)普通商品住宅。

張琪:保障房體系的建設(shè)非一兩年之功。目前的階段還是基本保障的開始,未來(lái)隨著廉租房和經(jīng)適房建設(shè)的推進(jìn)、整體樓市的發(fā)展,保障和標(biāo)準(zhǔn)也需要相應(yīng)的上提,這樣才能形成商品房和保障性住房的雙核體系。

唐振東:未來(lái)工薪靠保障房消費(fèi),高收入群體購(gòu)購(gòu)商品房的狀況是可能出現(xiàn)的,也就是我們以前說(shuō)的“雙軌制市場(chǎng)”。不過(guò)這里有兩個(gè)關(guān)鍵,頭先是保障房的體量必須達(dá)到一個(gè)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)比例,這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程;其次是在是保障房體量達(dá)到要求后,政府是否仍對(duì)商品房市場(chǎng)加以調(diào)控。如果繼續(xù)調(diào)控,那么在保障房大量供應(yīng)的情況下,剛性需求會(huì)消失,商品房市場(chǎng)從此完全進(jìn)入理性階段,成交量和房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)雙降;如果政府從此不再干預(yù)商品房市場(chǎng),這將形成真正的雙軌制市場(chǎng),商品房市場(chǎng)會(huì)成為高收入人群和投資者的游樂(lè)場(chǎng),房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪暴漲,進(jìn)而呈現(xiàn)高收益高風(fēng)險(xiǎn)特性。

話題2:物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”如何影響市場(chǎng)？

NBD:物業(yè)稅今年有望從 “空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“實(shí)轉(zhuǎn)”。有消息說(shuō),今年開始將試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅,未來(lái)再逐漸擴(kuò)展至豪宅和多套房。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的銷售會(huì)否形成阻礙？如物業(yè)稅出臺(tái),開發(fā)企業(yè)會(huì)否調(diào)整策略,舍棄其中一些市場(chǎng)？

趙漢忠:物業(yè)稅今明兩年出臺(tái)的可能性極小。公民私有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定尚存在障礙,物業(yè)稅征收尚存法理難題。高收入群體的購(gòu)購(gòu)力和購(gòu)購(gòu)需求不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的出臺(tái)而改變,人們對(duì)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求依然會(huì)非常旺盛。

謝紅玲:出臺(tái)物業(yè)稅如果是為了平抑房?jī)r(jià),那么就需要考慮現(xiàn)有的土地出讓金制度該如何進(jìn)行更改,早期存量房的物業(yè)稅繳納和新房的物業(yè)稅征收,是否應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。反之,如果出臺(tái)物業(yè)稅的同時(shí),卻仍然要先向國(guó)土部門支付大量土地出讓金,則物業(yè)稅的出臺(tái)僅僅是增加稅負(fù)。

蔡為民:物業(yè)稅的作用是均衡每個(gè)人占有的房屋,但不能平抑房?jī)r(jià)。事實(shí)上,如中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣等地,房?jī)r(jià)都沒(méi)有因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而出現(xiàn)大幅度下跌。不過(guò),對(duì)于政府來(lái)說(shuō),尤其是在樓市低迷,土地難以出讓之時(shí),物業(yè)稅的征收可以彌補(bǔ)地方政府的財(cái)政缺口。

唐振東:我認(rèn)為開發(fā)商不可能因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而舍棄某些市場(chǎng)。由于這次的物業(yè)稅在出臺(tái)之前,市場(chǎng)已經(jīng)有了一個(gè)較長(zhǎng)的心理接受期,加上政府近階段仍需考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性,稅率應(yīng)該不會(huì)太高,所以我認(rèn)為即便是物業(yè)稅出臺(tái),相信上海市場(chǎng)也能實(shí)現(xiàn)較平穩(wěn)過(guò)渡。

張琪:目前稅基、稅率、與其他稅種的搭配等問(wèn)題還不清晰。按照通常意義,物業(yè)稅開征會(huì)對(duì)相關(guān)物業(yè)類型在一段時(shí)間內(nèi)形成波動(dòng),產(chǎn)品的定價(jià)策略會(huì)有明顯改變,但整體來(lái)說(shuō),物業(yè)稅更多的是起到規(guī)范性作用,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的受眾對(duì)象也與普通住宅有較大差異,市場(chǎng)會(huì)在適應(yīng)后重回原有軌道。

話題3:央企該不該退出房產(chǎn)業(yè)？

NBD:今年很多代表和委員提出,承擔(dān)國(guó)計(jì)民生職能的央企應(yīng)該退出房地產(chǎn)業(yè),對(duì)此各位怎么看？央企存在于地產(chǎn)業(yè),究竟是利少弊多,還是利大于弊？

趙漢忠:央企和民企在稅收等方面存在著很多方面的競(jìng)爭(zhēng)不平等。央企的資金來(lái)源于全民,其所得的利潤(rùn)也應(yīng)屬于全體國(guó)民,但事實(shí)上很少有央企向國(guó)庫(kù)繳納利潤(rùn),惠不及民。

謝紅玲:很多央企專業(yè)能力很弱,經(jīng)驗(yàn)積累不夠,拿地冒進(jìn)。往往在不了解市場(chǎng)的情況下,高價(jià)拿地。央企和民企在競(jìng)爭(zhēng)中確實(shí)存在不公平嫌疑。特別是房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),而央企的資金又來(lái)源于全民,一旦有閃失,往往會(huì)殃及國(guó)家。

蔡為民:央企存在于房地產(chǎn)是弊大于利,很多企業(yè)具有指標(biāo)性意義,一舉一動(dòng)往往能帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是很多房地產(chǎn)央企往往與思路背離,在要求平抑房?jī)r(jià)、地價(jià)的情況下,依然高價(jià)奪地,造成了社會(huì)認(rèn)知的錯(cuò)亂。

張琪:我認(rèn)為央企在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任上發(fā)揮了很大作用,尤其是經(jīng)適房等保障性住房的建設(shè)上。例如在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)過(guò)程中提出的9000億元保障性住房投資的資金支持的問(wèn)題,央企預(yù)計(jì)將承擔(dān)起階段性責(zé)任。央企之所以引起關(guān)注,是因?yàn)樵谌ツ甑沫h(huán)境下,許多主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企也進(jìn)入了樓市,事實(shí)上這是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。因此央企于地產(chǎn)行業(yè)而言,關(guān)鍵字不應(yīng)僅是“退出”,而是要整合、集中,在各自的主業(yè)領(lǐng)域各司其職。

唐振東:央企雖然承擔(dān)著國(guó)計(jì)民生的重要職能,但作為市場(chǎng)獨(dú)立法人同樣有著與其他私企一樣的追求利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效益的需求,所以我不認(rèn)同很多代表委員們提出的央企應(yīng)該退出房地產(chǎn)業(yè)的呼聲。只是在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下,央企頻頻出資地王不斷,有助推房地產(chǎn)泡沫之嫌,才會(huì)招來(lái)代表委員們的這一呼聲。央企存在于地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該說(shuō)是利大于弊,其雄厚的實(shí)力對(duì)于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)、提升房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平有著重要意義。

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