“新華視點(diǎn)”記者 柴驥程、朱立毅

“此次樓市新政有力地打擊了‘炒房者’，但要讓資金有效撤離樓市，還必須為它創(chuàng)造健康的投資渠道，特別是要引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，變堵為疏才是解決問(wèn)題的根本?！辟噦ッ裾f(shuō)。

今年４０歲的賴偉民教授，是北京一所高校的經(jīng)濟(jì)管理研究學(xué)者。從２００９年開(kāi)始，他實(shí)地走訪了全國(guó)６０多個(gè)城市的１５０多個(gè)樓盤(pán)。在與這些樓盤(pán)的“對(duì)話”中，他試圖解開(kāi)樓市“火爆”背后的謎團(tuán)。

企業(yè)主拿貸款炒樓

“別看我廠里的機(jī)器在轉(zhuǎn)、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓?！碑?dāng)聽(tīng)到有企業(yè)主這樣描述自己的“生財(cái)之道”，賴偉民大吃一驚。

２００９年初，賴偉民在各地講課時(shí)發(fā)現(xiàn)，來(lái)自不同行業(yè)的企業(yè)家都對(duì)樓市表現(xiàn)出異乎尋常的興趣，而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)反應(yīng)冷淡。問(wèn)題究竟出在哪兒？帶著疑問(wèn)，他開(kāi)始了調(diào)查走訪。

——２００９年７月，武漢。

賴偉民：你們的樓盤(pán)很火爆，做了很多廣告吧？

售樓小姐：公司根本沒(méi)做什么廣告，客戶大多數(shù)都是回頭客，購(gòu)了我們一期、二期后，覺(jué)得好，現(xiàn)在又來(lái)購(gòu)三期。還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，老客戶就把房都訂得差不多了。

賴偉民：他們購(gòu)這么多房子干什么？

售樓小姐：投資唄！現(xiàn)在有幾個(gè)人購(gòu)房子是自己住的？房?jī)r(jià)還要大漲，購(gòu)房子比購(gòu)什么都劃算。

——２００９年１１月，杭州。

賴偉民：我看你一下子購(gòu)了兩套房，這里的房子真這么好嗎？

購(gòu)房者：我是專門(mén)從溫州到杭州來(lái)購(gòu)房的，只要是房子就好，過(guò)不了多久，就可以凈賺至少幾十萬(wàn)元。

賴偉民：不怕到時(shí)賣不出去嗎？

購(gòu)房者：現(xiàn)在許多人手里有閑錢，等他們意識(shí)到炒房賺錢那么容易時(shí)，他們就會(huì)來(lái)接盤(pán)。

賴偉民：房子較終還是要賣給自住者呀？

購(gòu)房者：不，就像黃金，除了打頭飾，它還有什么用？可還有這么多人購(gòu)黃金，它不一樣在漲嗎？住房不是消費(fèi)品，而是投資品。只要市場(chǎng)上還有大量游資，房?jī)r(jià)就還會(huì)漲。

——２０１０年３月，北京。

賴偉民：這個(gè)地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了這么多，你購(gòu)了好幾套，還能賺錢嗎？

購(gòu)房者：正因?yàn)闈q了才購(gòu)，投資本來(lái)就是購(gòu)漲不購(gòu)跌的。

賴偉民：你不怕政府出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)？

購(gòu)房者：政策每次出臺(tái)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)確實(shí)會(huì)增加成本，可成本一增加，銷售價(jià)格也會(huì)隨之更高。

賴偉民與數(shù)百名售樓小姐、購(gòu)房者的對(duì)話顯示，有相當(dāng)部分購(gòu)房者以投資甚至投機(jī)為目的?！皹鞘行抡雠_(tái)后，二手房中介出現(xiàn)大量剛購(gòu)不久的房子、沒(méi)有裝修的房子，以及同一個(gè)賣家的多套房子。”賴偉民說(shuō)，這都說(shuō)明樓市的投資氣氛相當(dāng)濃。

不信自己接到較后一棒

賴偉民發(fā)現(xiàn)，許多想購(gòu)房自住的人們已拿不出頭付款，還不起房貸，只能租房；不少城市的租售比低得驚人，快進(jìn)快出的“炒房者”實(shí)際上已成為上一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。在樓市間的調(diào)查，也讓他發(fā)現(xiàn)了更多的炒房“秘密”：

——同時(shí)下單。當(dāng)“炒房者”要購(gòu)購(gòu)多套房產(chǎn)時(shí)，他便會(huì)面臨較高的頭付比例和房貸利率。因此，“炒房者”一旦決定購(gòu)下多套房產(chǎn)就要同下單，由于銀行的征信系統(tǒng)無(wú)法實(shí)時(shí)更新，“炒房者”所購(gòu)的每一套房產(chǎn)都被當(dāng)作“套房產(chǎn)”。

——無(wú)本炒房。開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)并不收取房款，只是掛個(gè)名，說(shuō)明某套房產(chǎn)已經(jīng)售出，等房?jī)r(jià)上漲后，購(gòu)家便將房產(chǎn)拋售，賺取差價(jià)。這類購(gòu)家常常是與開(kāi)發(fā)商有利益關(guān)系的人員。

——自賣自購(gòu)。開(kāi)發(fā)商發(fā)動(dòng)員工和朋友以按揭方式購(gòu)房，一旦銀行把房貸發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商控制的購(gòu)家便把房產(chǎn)以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開(kāi)發(fā)商回籠資金，還有助于把房?jī)r(jià)維持在較高的水平上。

——陰陽(yáng)合同。在二手房交易中，如購(gòu)房合同的真正價(jià)款為１００萬(wàn)元，假合同做成１５０萬(wàn)元，三成頭付，原本可從銀行貸７０萬(wàn)元，現(xiàn)在則變成１０５萬(wàn)元。

房?jī)r(jià)高企不下，為何還受到追捧？投資客、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者向賴偉民給出一種答案：

“人民幣升值預(yù)期、勞動(dòng)力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲，加上金融危機(jī)的沖擊，許多企業(yè)便頂不住了?！币恍┰?jīng)是企業(yè)主的“炒房者”告訴賴偉民。

由于國(guó)際國(guó)內(nèi)的形勢(shì)變化，一些傳統(tǒng)出口型制造業(yè)陷入困境之后，停產(chǎn)觀望，但他們又有強(qiáng)烈的投資沖動(dòng)，樓市成了自然選擇。

在湖北一樓盤(pán)的售樓處與兩名高端白領(lǐng)的對(duì)話，也讓賴偉民理解了投資者對(duì)樓市的熱情。

“收入還不錯(cuò)，攢了點(diǎn)錢，總得有地方放吧？”

“投資股市風(fēng)險(xiǎn)太大，國(guó)債收益太低，還抵不上貨幣貶值?！?

“外幣、期貨門(mén)檻太高，風(fēng)險(xiǎn)也大?！?

“炒房已經(jīng)成為擊鼓傳花的游戲，只是誰(shuí)也不信自己會(huì)接到‘較后一棒’?！辟噦ッ裾f(shuō)。

踏實(shí)做企業(yè)是根本

在賴偉民看來(lái)，近期密集出臺(tái)的樓市新政直指“炒房者”，如部分地區(qū)可停三套房貸款、對(duì)非本地居民暫停發(fā)放房貸、提高二套房頭付比例和貸款利率、加快研究制定住房稅收政策等，說(shuō)明決策層已明確態(tài)度——抑制“炒房者”對(duì)調(diào)控樓市至關(guān)重要。

“在政策威懾力的影響下，一部分短線投機(jī)資金將撤離樓市，由此股市、黃金和大宗商品的價(jià)格在短期內(nèi)可能被抬高。”賴偉民分析。

賴偉民表示，目前出臺(tái)的大量樓市房貸政策雖然有力地打擊了炒作之風(fēng)，但要治療樓市高燒的根本，除了加大供應(yīng)量外，還是要對(duì)市場(chǎng)上的流動(dòng)性資金進(jìn)行合理的投資引導(dǎo)。

賴偉民說(shuō)，不能讓房產(chǎn)這樣的生活必需品成為投資品，甚至投機(jī)品，“需要正視和尊重資金的投資需求，抑制炒房的根本是要讓這些資金有良好的投資渠道?！?

他認(rèn)為，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，踏實(shí)做企業(yè)是根本。因此地方政府需要進(jìn)一步改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，如拓寬投資渠道，提高行政效率……“企業(yè)也需要抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型升級(jí)，誰(shuí)抓住機(jī)會(huì)，誰(shuí)就是領(lǐng)跑者?！?

他說(shuō)，讓手頭有錢的人有好項(xiàng)目可投，讓資本和項(xiàng)目有效對(duì)接，將為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整注入強(qiáng)大的活力。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！