以去年4月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》為起點(diǎn)，業(yè)內(nèi)稱為“史上較嚴(yán)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控已滿一年。

　　“現(xiàn)在的房價(jià)不能說跌，不過起碼上漲勢頭被遏制住了。”復(fù)地集團(tuán)相關(guān)人士告訴記者。這也是多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前形勢的一個(gè)判斷。

　　總體而言，目前商品房成交量的大幅萎縮和價(jià)格波動(dòng)尚不足以斷論全局，樓市還處在一個(gè)“再平衡”階段：一方面，調(diào)控決心明朗并獲各方接受，一系列政策將繼續(xù)使樓市導(dǎo)入“正軌”；但另一方面，部分地區(qū)仍面臨房價(jià)上漲壓力，通脹形勢依然嚴(yán)峻，樓市走向如何，尚存變數(shù)。據(jù)此，“較嚴(yán)調(diào)控”還應(yīng)該保持“進(jìn)行時(shí)”。

　　房價(jià)漲勢暫時(shí)被遏制

　　上海中環(huán)內(nèi)的“慧芝湖花園”是記者長期跟蹤的樣本樓盤。其第三期批房源于3月19日開盤。每平方米約3.6萬元的均價(jià)，與去年11月份頭批房源3.5萬余元的均價(jià)相比，基本持平；但與去年年底申請(qǐng)預(yù)售時(shí)確定的3.9萬元相比，已有近10%的下調(diào)。

　　“如果沒有這一輪調(diào)控，肯定不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)。”該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“實(shí)施‘限購’以后，開盤前積累的400多組客戶一下子減少到180多組。目前的售價(jià)比客戶預(yù)期的明顯要低。”

　　復(fù)地集團(tuán)一高層則直言：“如果不是調(diào)控，現(xiàn)在一些城市的房價(jià)可能要比去年年底高15%到20%。調(diào)控效果明顯，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)是樂見市場平穩(wěn)運(yùn)行的。”

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，一些城市房價(jià)的確出現(xiàn)了跌勢。比如，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為19679元／平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，出現(xiàn)了19個(gè)月以來的頭次同比下降。深圳市規(guī)土委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交均價(jià)跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　調(diào)控政策對(duì)投資客集中的高端樓盤交易的抑制更為明顯。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙說，今年1月份上海高端住宅市場還較為活躍，但春節(jié)以來就基本停滯；長寧區(qū)有一高價(jià)樓盤在1月份成交49套，但2月和3月累計(jì)只售出了一套。

　　調(diào)控顯效的另一個(gè)重要表征是土地市場的顯著降溫。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國120個(gè)城市平均樓面地價(jià)為每平方米1225元，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%?？們r(jià)位列前十的地塊中，僅有兩宗樓面地價(jià)過萬元；溢價(jià)方面，僅有一宗地塊溢價(jià)率超過100%，有兩宗地塊以底價(jià)成交。一些城市甚至有不少土地流拍。“地王”似乎偃旗息鼓了。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說：“房地產(chǎn)市場的‘破冰’，很可能從土地市場開始。”

　　調(diào)控決心和手段將繼續(xù)向市場傳導(dǎo)

　　去年以來的“較嚴(yán)調(diào)控”，以抑制投資投機(jī)性需求和加快保障房建設(shè)為兩個(gè)突出特點(diǎn)，信貸、土地、稅收等構(gòu)成的“調(diào)控鏈條”無不旨在壓制炒房投機(jī)，同時(shí)增加有效供應(yīng)滿足公眾合理居住需求。目前看來，調(diào)控的決心和手段將繼續(xù)傳導(dǎo)至市場。

　　——開發(fā)商的資金壓力將持續(xù)加大，房價(jià)調(diào)整的促動(dòng)因素越來越多。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，滬深兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為－705.9億元，同比大減1150億元。雖然負(fù)債增加不能等同于資金鏈緊張，但房企資金壓力普遍加大是不爭的事實(shí)。一些知名房企人士告訴記者，企業(yè)是銀行“總行級(jí)”客戶，貸款數(shù)額沒有影響，但資金成本比去年上半年增加了20%左右。嘉華（中國）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為，目前許多開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，更多是出于實(shí)行“保守”戰(zhàn)略、儲(chǔ)備資金的需要。事實(shí)上，多家龍頭房企已下調(diào)今年的開工規(guī)模。

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　　——房價(jià)下跌的預(yù)期有所增強(qiáng)?？轮局t等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分城市環(huán)比下跌的態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)，部分熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)調(diào)整在所難免。需要注意的是，今年房價(jià)的下跌有其結(jié)構(gòu)性原因：一方面，高端價(jià)位住宅成交明顯下降，中低價(jià)住宅比重上升；另一方面，可銷售的保障房比重將明顯上升，這二者均在結(jié)果上導(dǎo)致所謂的“均價(jià)”被拉低。

　——保障房建設(shè)及供應(yīng)均將保持快速推進(jìn)之勢。今年確定的1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)能否如期完成，尚待觀察，但“提速”之勢不容否認(rèn)。一些熱點(diǎn)城市的保障房項(xiàng)目將大幅增加。比如上海今年各類保障房新開工和籌措面積將達(dá)1500萬平方米，上市供應(yīng)面積1150萬平方米。住建部人士介紹，今年保障房數(shù)量可能將頭次超過市場類住房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障房“短板”的加快彌補(bǔ)，除滿足越來越多中低收入人群的住房需求外，更重要的是增強(qiáng)了人們對(duì)調(diào)控的信心，看到了住房實(shí)現(xiàn)商品、保障“雙軌制”的希望。

　　市場仍處“再平衡”階段

　　“至少四、五兩個(gè)月，市場仍將處在一個(gè)緩慢復(fù)蘇的‘再平衡’階段。”谷文勝說。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房價(jià)快速上漲的勢頭得到暫時(shí)遏制，但市場往哪里走，還存在不確定性。

　　頭先，不宜過度解讀房價(jià)目前所謂的下跌。實(shí)際上一些地區(qū)的下跌只是低于預(yù)期，并非實(shí)實(shí)在在地低于先前銷售房屋的價(jià)格。換句話說只是不漲或少漲而已。更重要的是，目前商品房成交量大幅萎縮，其樣本已不具典型意義。比如，廣州今年一季度累計(jì)新建商品住房網(wǎng)簽為19792套，環(huán)比大幅萎縮近四成；上海今年3月份一手住宅（剔除動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目）成交41.1萬平方米，同比下跌近五成。可以看出，市場交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到均衡狀態(tài)，僅憑縮量狀態(tài)的交易量數(shù)據(jù)無法洞悉全局性的房價(jià)變動(dòng)。

　　其次，即使是一線城市，房價(jià)的走勢也還不明朗。有熱點(diǎn)城市中介告訴記者，局部區(qū)域4月以來中低價(jià)位二手房交易明顯活躍，一些門店4月上半月的傭金收入幾乎和2009年“小陽春”時(shí)差不多，不少購家在觀望幾個(gè)月沒見到房價(jià)明顯下調(diào)之后，已經(jīng)“不抱幻想”，而選擇購購。一些二手房主更是選擇小幅漲價(jià)。

　　此外，部分二、三線城市的房價(jià)依然有上漲態(tài)勢。比如，2月份雖是淡季，但70個(gè)大中城市中房價(jià)環(huán)比漲幅超過1.0%的城市仍有7個(gè)。而由于限購的“擠出效應(yīng)”，部分非限購城市的房價(jià)上漲明顯。

　　13日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，雖然當(dāng)前發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)也不少，主要是物價(jià)上漲比較快、通脹預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場成交量萎縮、多數(shù)城市房價(jià)還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大壓力。

　　此次會(huì)議要求“堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”“嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價(jià)控制在一個(gè)合理水平”“切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)情況，以及項(xiàng)目開工建設(shè)、竣工計(jì)劃等安排公之于眾，以便群眾監(jiān)督”。

　　“要徹底打破房價(jià)‘屢調(diào)屢漲’的怪圈，唯有將‘較嚴(yán)格的調(diào)控’進(jìn)行到底。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰說。
 

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