“退房潮”重現(xiàn)？“銀十”或?qū)⒊蔀榕萦?？隨著二輪調(diào)控措施在黃金周來臨之際驟然而至，不論是開發(fā)商還是購房者都措手不及。與二輪調(diào)控后北京、深圳、廣州等一線城市樓市普遍“變臉”相比，長沙樓市黃金周期間卻出現(xiàn)價(jià)量齊升現(xiàn)象，且“金九”樓市成交量環(huán)比大幅增長。二輪調(diào)控當(dāng)下，緣何長沙樓市“逆市飄紅”？來自長沙市房產(chǎn)研究的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，將讓我們真正了解長沙樓市回暖真相。

　　【供求走向】

　　“金九”催化放量推盤 市場供過于求

　　1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1472.50萬㎡，同比增長55.73%，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售225.39萬㎡，環(huán)比增長10.08%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1042.24萬㎡，同比增長65.68%，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售157.82萬㎡，環(huán)比增長30.74%。

　　今年長沙樓市受到新政持續(xù)影響，開發(fā)商為了在年底交上一份滿意的成績單，紛紛選擇在“金九銀十”之際加大推盤力度。相比8月份全市內(nèi)五區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積，九月份環(huán)比增長了30.74%，銷售市場出現(xiàn)了新政實(shí)施以來的頭次大幅度增長。

　　不少原本定于7、8月份新推的項(xiàng)目因新政風(fēng)暴觀望而推遲了開盤時(shí)間，“金九”開盤項(xiàng)目達(dá)35個，“銀十”計(jì)劃開盤48個，近期出現(xiàn)海量房源的長沙樓市，終于對得起“金九銀十”這個名號。

　　【銷售市場】

　　頭輪觀望階段性減弱 樓市出現(xiàn)回暖跡象

　　1-9月全市新建商品房累計(jì)銷售備案1553.97萬㎡，同比增長27.07%，本月新增銷售備案148.65萬㎡，環(huán)比增長7.08%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案1044.97萬㎡，同比增長21.23%，本月新增銷售備案110.93萬㎡，環(huán)比增長43.47%。

　　伴隨著5個多月來的博弈，9月份成交量的大幅上漲似乎是長沙樓市回暖的跡象。隨著“金九”季節(jié)的到來，新建商品房集中開盤使得商品房成交量快速提升，從而帶動了樓市整體氣氛逐漸活躍。

　　同時(shí)，據(jù)長沙市房產(chǎn)信息較新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十一”期間全市新建商品房網(wǎng)簽3276套，33.99萬平方米，同比增長77.03%，均價(jià)為5686元/平方米，同比上漲29.71%；其中住宅網(wǎng)簽3235套，33.74萬平方米，同比增長77.49%，均價(jià)為5652元/平方米，同比上漲32.43%。

　　針對此現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市特征更接近于頭輪新政經(jīng)過半年消化期后的階段性變化。不論是對于購房者還是開發(fā)商來說，頭輪調(diào)控的反應(yīng)由較初的大幅觀望逐漸轉(zhuǎn)向試探性入市。伴隨著二輪調(diào)控“橫空出世”，部分剛性需求率先打破觀望，長沙樓市對政策消化的滯后性，恰巧成為剛需們主動出手的好時(shí)機(jī)。

　　【價(jià)格行情】

　　政策調(diào)控顯成效 降價(jià)快跑成王道

　　1-9月，內(nèi)五區(qū)新建商品房備案均價(jià)為4674元/㎡，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/㎡，同比上漲15.32%。本月商品房備案均價(jià)為4510元/㎡，環(huán)比下跌7.16%；其中，住宅均價(jià)為4261元/㎡，環(huán)比下跌7.41%。

　　事實(shí)上，一方面“叫囂”長沙市場穩(wěn)定、對后市有信心的開發(fā)商，暗地里卻優(yōu)惠打折、延遲開盤計(jì)劃或放緩施工進(jìn)度。在宏觀政策調(diào)控、市場逐漸變冷的情況下，開發(fā)商也逐步改變營銷策略，觀察市場走勢。

　　隨著長沙新房上市量激增，房源扎堆，銷售壓力加大，部分開發(fā)商不得不降低身段，再次打起“價(jià)格戰(zhàn)”。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，以往的市場經(jīng)驗(yàn)早已說明，誰先降價(jià)快跑，誰就占領(lǐng)了市場先機(jī)，“現(xiàn)金為王”，資本在手才能持續(xù)發(fā)展。

　　【二手房市場】

　　價(jià)量齊降 市場低迷不見起色

　　1-9月，全市二手房成交面積317.09萬㎡，成交套數(shù)為24469套，同比分別增長3.38%、-6.62%；其中，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積192.92萬㎡，成交套數(shù)為18159套，同比分別減少3.22%、8.44%。

　　“金九銀十”的銷售旺季已經(jīng)過半，但是長沙二手房市場仍顯低迷。二輪調(diào)控出臺后，長沙二手房市場肯定會遭受更多的考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，市場低迷時(shí)期也是暴露市場真正需求和服務(wù)升級換代、企業(yè)優(yōu)勝劣汰的好時(shí)機(jī)。這時(shí)的市場將讓企業(yè)對行業(yè)發(fā)展有更深的認(rèn)識，促使企業(yè)在管理和市場運(yùn)作及提高人員的素質(zhì)等方面下功夫。

　　結(jié)語：

　　雖然長沙樓市黃金周期間為“銀十”開了一個好頭，不過對于大多數(shù)人來說，輪調(diào)控還是來的有點(diǎn)突然。升級版的調(diào)控政策能否達(dá)到預(yù)期效果？對“銀十”銷量將帶來怎樣的影響？無論是開發(fā)商還是購房者，都在等待答案。而素有長沙樓市“晴雨表”之稱的房交會將于10月底召開，或許將成為檢驗(yàn)調(diào)控效果的較佳時(shí)機(jī)；而對于開發(fā)商們來說，全年銷售量如何，房交會或?qū)⒊蔀椤熬让静荨薄?

　　備注：為方便市政決策，研究數(shù)據(jù)中每月備案均價(jià)為包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房等非市場定價(jià)類住宅的均價(jià)，每周數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)方式不同，兩者有一定差距。

　　[來源：0731房產(chǎn)網(wǎng)]

　　[作者：王淼]

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