昨天舉行的市政府新聞發(fā)布會上，正式發(fā)布了較新制訂的 《上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法》。市發(fā)改委副主任、市物價局局長湯志平介紹，價格主管部門將加強對經(jīng)適房價格監(jiān)管，在保障人民群眾、特別是中低收入住房困難家庭基本利益的同時，切實保障社會公共資源發(fā)揮出應有的效用，促進本市住房保障體系的持續(xù)健康發(fā)展。

　　《試行辦法》規(guī)定，經(jīng)適房定價方案經(jīng)核準后，由住房保障機構負責向社會公布，經(jīng)過核準的經(jīng)適房銷售定價方案，自核準之日起一年內(nèi)有效，逾期需重新核準。

　　明確產(chǎn)權份額計算公式

　　湯志平介紹，《試行辦法》努力體現(xiàn)“保障”、“公平”和“發(fā)展”，讓符合準入標準的家庭購得起、住得起，科學界定保障對象和政府在經(jīng)濟適用住房中的權益，并保證政府投入經(jīng)濟適用住房的公共資源可循環(huán)用于住房保障。

　　據(jù)介紹，“共有產(chǎn)權”或稱“有限產(chǎn)權”是上海經(jīng)適房制度的一個重要創(chuàng)新特點。共有產(chǎn)權機制主要是依據(jù)在經(jīng)適房中政府的各種投入(比如免收的土地出讓金，負擔的城市基礎設施建設費用，其他稅費減免等等)，和購房人的購房款投入所占不同比例，設定政府的住房保障機構和購房人不同比例的產(chǎn)權份額，并由雙方在購房時通過購房的合同事先加以約定。在經(jīng)適房用于住房困難家庭自住時，住房保障機構讓渡名下份額的使用權，使購房人享有完整的房屋“使用權”，幫助他們解決住房困難。如果購房人取得經(jīng)適房產(chǎn)證滿5年后將其出售，住房保障機構享有優(yōu)先的回購權。

　　《試行辦法》規(guī)定，購房人產(chǎn)權份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關系確定，銷售基準價格占周邊房價的比例越高，購房人產(chǎn)權份額也越高，銷售基準價格占周邊房價的比例越低，購房人產(chǎn)權份額也越低，從而實現(xiàn)不同購房人之間的相對“公平”。計算公式為：購房人產(chǎn)權份額=銷售基準價格除以(周邊房價×90%)。確定這樣的計算公式，主要考慮到經(jīng)濟適用住房保障對象是中低收入住房困難群體，在計算購房人產(chǎn)權份額時將周邊房價乘以90%，可以適當提高購房人擁有的產(chǎn)權份額，進一步體現(xiàn)政府對住房困難群體的政策傾斜。

　　經(jīng)適房價格包括三種類型

　　據(jù)介紹，本市經(jīng)適房價格包括三種類型，分別是項目結算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。其中，項目結算價格是政府與建設單位之間，就項目建設資金進行結算的價格；銷售基準價格是政府向購房人銷售的基準價格，是確定單套銷售價格的依據(jù)；單套銷售價格是每套住房的具體價格，即購房人實際購購價格。

　　其中，結算價格按照保本微利的原則，嚴格由開發(fā)建設成本、利潤和稅金三部分構成。利潤控制在3%以內(nèi)；稅費按國家規(guī)定稅目和稅率及相關優(yōu)惠政策計算 (如，政府免收土地出讓金、行政事業(yè)性收費等)?！对囆修k法》還明確規(guī)定了六類費用不得計入開發(fā)建設成本。如住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用。

　　同時，嚴格規(guī)定結算價格的確定程序。如果項目建設單位以招投標方式確定，結算價格通過競價中標確定后。除非遇到不可抗力等因素，否則一律不得調(diào)整；如果項目由政府指定機構直接組織實施開發(fā)建設，由住房保障機構擬訂結算價格方案，報房屋管理部門審定。

　　銷售基準價=周邊房價×折扣系數(shù)

　　銷售基準價格是經(jīng)適房價格體系的核心，《試行辦法》規(guī)定，本市經(jīng)適房銷售基準價格計算公式為：銷售基準價格=周邊房價×折扣系數(shù)。

　　其中，周邊房價按經(jīng)適房周邊一定時期、一定區(qū)域內(nèi)，新建普通商品住房的市場平均成交價格或市場評估價格確定；折扣系數(shù)以經(jīng)適房的開發(fā)建設成本為基礎，綜合考慮保障對象經(jīng)濟承受能力和普通商品住房市場成交價格等因素確定。

　　而每套經(jīng)濟適用住房的實際出售價格稱為單套銷售價格。由于同一小區(qū)內(nèi)每套經(jīng)適房的樓層、朝向、位置等有所不同，所以具體銷售價格也應該有一定的差異?！对囆修k法》第九條規(guī)定，經(jīng)適房單套銷售價格按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。浮動幅度根據(jù)樓層、朝向、位置確定，不得超過±10%。

　　考慮到經(jīng)適房的銷售基準價格是單套銷售價格的基礎，《試行辦法》還規(guī)定，以單套銷售價格計算的經(jīng)濟適用住房項目銷售總額，應當與以銷售基準價格計算的項目銷售總額相等。(記者 楊群 洪梅芬 張奕）

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