經(jīng)過(guò)自2008年9月開(kāi)始的五次利率下調(diào)和政府陸續(xù)出臺(tái)的存量房交易稅費(fèi)減免、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)降低及營(yíng)業(yè)稅的減免等政策，京城樓市回暖的跡象愈來(lái)愈明顯。因此，對(duì)于有閑散資金，想要做簡(jiǎn)單投資的消費(fèi)者而言，是投資房產(chǎn)，還是存入銀行更劃算呢？北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析師通過(guò)案例為您做一簡(jiǎn)單的比較。

　　案例：胡先生個(gè)人情況：手頭有銀行定期到期資金40萬(wàn)，暫未想好做何種投資，由于日常工作較忙，較好不用浪費(fèi)太多精力的項(xiàng)目。

　　針對(duì)胡先生的情況和目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析師通過(guò)選擇繼續(xù)銀行存定期和考慮投資一套位于市，尤其是二或三環(huán)周邊的小戶型公寓，然后出租，以租養(yǎng)房的兩種投資方式來(lái)做比較。當(dāng)然，目前的京城樓市仍舊比較低迷，但由于市特殊的地理位置和房屋數(shù)量的有限性，決定了其價(jià)值的穩(wěn)定性和升值空間。

　　方案一：投資一套南二環(huán)附近的小戶型公寓，如方莊區(qū)域的小戶型項(xiàng)目，面積30-50平方米左右，有著充足的租賃客戶，租金水平也一直呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。購(gòu)賣(mài)價(jià)格基本為15000元/平方米，30平方米的戶型租金為2100元/月左右，根據(jù)各自不同的裝修水平和配套而有差異。

　　假設(shè)前提：1.購(gòu)購(gòu)面積30平方米的房屋；2.貸款利率是以套房貸的較高貸款利率計(jì)算；3.假設(shè)每年的費(fèi)用支出相等，月租金及利率保持不變。

　　以購(gòu)購(gòu)30平方米的房子來(lái)計(jì)算，所需資金為15000×30=450000元，除了用40萬(wàn)元固有資金外，做一個(gè)3年期的5萬(wàn)元貸款。以目前降低貸款利率后的3年期貸款利率5.40%來(lái)計(jì)算，套房貸的貸款利率將達(dá)到5.40%×1.1=5.94%。以等額本息還款來(lái)計(jì)算，胡先生每月需還貸1519.74元。如此而言，在前三年中，每月有2100-1519.74=580.26元收入，即三年共有580.26×36=20889.36元。三年的物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)：1.98元/月/平方米）為：1.98×30×12×3=2138.4元。假設(shè)其他花費(fèi)三年共為3000元，即前三年胡先生的收入為20889.36-2138.4-3000=15750.96元。從第四年開(kāi)始，租金的全部收入減去物業(yè)費(fèi)用及其他消耗費(fèi)用后全部都是個(gè)人收益。如第四年，胡先生的收入將達(dá)到2100×12－1.98×30×12－1000=23487.2元。

　　點(diǎn)評(píng)：在三年后胡先生將得到15750.96元租金收益及屬于個(gè)人所有權(quán)的一處總價(jià)為45萬(wàn)元的房產(chǎn)（假設(shè)房?jī)r(jià)不變），即總資產(chǎn)46.5萬(wàn)余元。且從第四年開(kāi)始，假設(shè)租金水平不變的情況下，至少每年有23487.2元的租金收益。但二環(huán)的特殊地理位置決定其租金的穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)，三年中租金的上漲應(yīng)該是不變的態(tài)勢(shì)。而此時(shí)胡先生可以選擇繼續(xù)用提高了的租金來(lái)獲取穩(wěn)定的租金收益，或?qū)⒎孔痈邇r(jià)賣(mài)掉，考慮做其他更大的投資。

　　方案二：將40萬(wàn)元做三年期的定期存款，經(jīng)過(guò)2008年末的幾次利率下調(diào)后為3.33%。即三年后胡先生將獲得400000×3.3%×3=39600元利息收入和40萬(wàn)元的本金，即總資產(chǎn)43.9萬(wàn)余元。

　　綜上，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析師認(rèn)為，在銀行存款利率屢次下調(diào)后，銀行存款的利息收入大幅降低，如案例中兩種方法比較可以看出，投資房產(chǎn)的總收益要高于存入銀行后的本利和。當(dāng)然，作為投資就存在各種不確定的風(fēng)險(xiǎn)性，在投資前一定要考慮好自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。

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