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購(gòu)房先看清政策臉 盤(pán)點(diǎn)歷年房產(chǎn)政策對(duì)樓市影響
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 635 次
據(jù)《今日早報(bào)》報(bào)道 臨近年底,杭州樓市的走勢(shì)又因?yàn)橐幌盗姓{(diào)控措施的出臺(tái),變得神秘莫測(cè)?!盃I(yíng)業(yè)稅征免期限由2年恢復(fù)到5年”、“開(kāi)發(fā)商拿地頭付至少50%”等政策,讓過(guò)于火爆的樓市冷靜不少。
樓市的發(fā)展跟很多因素相關(guān),但顯然,每一次房產(chǎn)政策的出臺(tái),都會(huì)給樓市帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。溫故而知新,雖然我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)知明天的樓市走向,但盤(pán)點(diǎn)歷年房產(chǎn)政策對(duì)樓市的影響,也許可以從中找到今后樓市走向的脈絡(luò)。
2004年
關(guān)鍵詞:個(gè)稅、加息
1月1日,杭州稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始對(duì)二手房的出售征收20%的個(gè)人所得稅。該政策實(shí)行后,二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)表現(xiàn)出了房?jī)r(jià)的高漲和成交量的萎縮??芍^“冰火兩重天”,冰的是成交,火的是價(jià)格。這種現(xiàn)象隨之影響了一手房市場(chǎng),杭州樓市非常沉悶。以至于9月1日,20%的個(gè)人所得稅開(kāi)始隱身,由必須征收改為“主動(dòng)申報(bào)”,在某種程度上,默認(rèn)了個(gè)稅的取消。
5月,杭州市商業(yè)銀行對(duì)建于上世紀(jì)80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”,基本上不發(fā)放貸款。在年限上,房齡加上貸款年限不超過(guò)30年;在成數(shù)上,根據(jù)貸款人的職業(yè)情況和收入情況,一般不超過(guò)6成。10—15年的二手房較多可以貸到5成,20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場(chǎng)上馬上開(kāi)始得到了體現(xiàn),老舊二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始回落。
10月27日,央行宣布加息。這是中國(guó)9年來(lái)的次加息。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)此都非常敏感。在宣布加息后的一星期內(nèi),市場(chǎng)掀起了一陣漣漪。所有的房地產(chǎn)股票板塊在集體大幅下跌后小幅反彈。但在加息后的一個(gè)月,市場(chǎng)恢復(fù)了平靜。
點(diǎn)評(píng):總體來(lái)說(shuō),2004年出臺(tái)的政策比較零散,且有反復(fù),幅度也不是很大,所以對(duì)樓市影響不是很大。
2005年
關(guān)鍵詞:國(guó)八條、利率、營(yíng)業(yè)稅
3月17日,調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策,將原先的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平,實(shí)行下限管理,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。
3月26日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。4月27日, 總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),認(rèn)為目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大,商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,結(jié)構(gòu)不合理,市場(chǎng)秩序比較混亂,并明確提出了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題的八條具體措施。
5月11日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化,呈現(xiàn)四大特點(diǎn):加大個(gè)人購(gòu)房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度,禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M足3個(gè)條件普通住房享受優(yōu)惠,依法制止炒地行為。
6月1日,對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其差額征收營(yíng)業(yè)稅。
點(diǎn)評(píng):2005年,國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密,堪稱(chēng)。房產(chǎn)調(diào)控新政正式實(shí)施,杭州樓市成交低迷、觀望氣氛濃厚。新開(kāi)樓盤(pán)問(wèn)者寥寥,對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較為敏感的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了運(yùn)行6年來(lái)幅度的下調(diào),成交量萎縮。土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了杭州實(shí)施土地招投標(biāo)制度7年以來(lái)起強(qiáng)行“收地”事件。
2006年
關(guān)鍵詞:90/70、“2年到5年”、個(gè)稅強(qiáng)征
5月29日,九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺(tái),成為“國(guó)六條”,業(yè)內(nèi)猜測(cè)已久的“只靴子”總算落地。其中影響的莫過(guò)于“90/70”政策、個(gè)人房貸頭付比例不低于三成和營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年的規(guī)定。
7月26日,國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》,宣布從8月1日起,各地稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房個(gè)所稅。
點(diǎn)評(píng):2006年的政策更為收緊,特別是國(guó)六條一出臺(tái),投資客扛不住了,紛紛趕在新政實(shí)施前清倉(cāng)出貨。購(gòu)房者放緩了看房、購(gòu)房的步伐。比如6月杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多,成交量也比5月減少了一半以上。連續(xù)幾個(gè)月,杭州樓市日成交量都僅在50—60套上下徘徊,市場(chǎng)非常冷清。
2007年
關(guān)鍵詞:二套房、不斷加息
3月,商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》,明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。
同樣在3月,央行開(kāi)始加息(全年共計(jì)6次加息,10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率)。
9月27日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整,其中,申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的,貸款頭付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
12月11日央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,明確以“戶”為單位執(zhí)行放貸新政。
點(diǎn)評(píng):2007年的杭州樓市呈現(xiàn)出“前冷、后熱、再冷”的戲劇性的特點(diǎn)。年初以后,雖然央行不斷加息和提高存款準(zhǔn)備金率,但其他政策并沒(méi)有聯(lián)合出臺(tái)。此時(shí),市場(chǎng)需求已經(jīng)經(jīng)過(guò)兩年多的壓抑,又恰逢股市大漲,人民幣升值。在諸多因素作用下,引發(fā)樓市一輪上攻。不過(guò),政策調(diào)控重拳在僅僅半年后落下,關(guān)于二套房頭付提高到4成的信貸政策一出臺(tái),立即抑制了投資需求。而不斷加息也如“溫水煮青蛙”,終于耗盡了購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)力。
2008年
關(guān)鍵詞:降息、利率7折、稅費(fèi)減免
3月5日, 總理在十一屆全國(guó)人大次會(huì)議作政府工作報(bào)告中指出要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
從9月16日開(kāi)始至12月23日,央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率,先后四次下調(diào)存款利率,特別是11月26日央行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達(dá)1.08個(gè)百分點(diǎn)。
10月22日,財(cái)政部出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策。包括對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。10月27日起,頭次購(gòu)房頭付比例下調(diào)至20%,貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
11月,國(guó)務(wù)院又出臺(tái)刺激內(nèi)需十大舉措,總投資約4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì),溫總理在部署落實(shí)政策的七項(xiàng)工作時(shí),突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位,說(shuō)它“是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。
12月17日,國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,再申?qǐng)購(gòu)購(gòu)套普通自住房的居民,比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。并把征免期限“由5年改為2年”。
點(diǎn)評(píng):2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快,上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過(guò)熱,后來(lái)隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延,全球流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī),國(guó)內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)回落。為此,國(guó)家實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策,房地產(chǎn)被作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要工具,得以扶持。
這些救市政策對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用突出體現(xiàn)在2009年:由于稅費(fèi)減免、降息等政策大大減少了交易成本,剛性需求得以釋放,投資性需求異?;钴S,成交量不斷創(chuàng)下天量,成交價(jià)格超過(guò)歷史較高位,土地市場(chǎng)也幾近瘋狂。政策對(duì)于樓市的聯(lián)動(dòng)作用,這一次體現(xiàn)得較為明顯。
記者 吳彩萍
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