國務院發(fā)展研究課題組和美國林肯土地研究院共同舉辦的關于住房的國際研討會已經是第三次了，前兩次，分別針對中國不動產稅的稅收政策、中國城市房地產管理與稅費制度改革存在的問題，第三次，研討話題深入到房地產相關的基礎問題——土地制度與住房政策上。中美專家在會上暢所欲言的研討，也許會給行業(yè)發(fā)展提供一些啟示。

不能忽略住房改革的巨大成績

國務院發(fā)展研究對外經濟研究部副部長隆國強博士系統(tǒng)地回顧了中國住房制度改革的進程。中國住房制度改革盡管有很多不如意的地方，但成就非常巨大。頭先，由于住房制度改革，城鎮(zhèn)居民住房條件大幅度改善，1978年，人均住房面積只有6.7平方米，到1998年，人均住房只有9.3平方米，但是1998年以后，我國迎來了房地產業(yè)快速發(fā)展期，2005年，人均住房面積達到26.1平米，這是一個巨大的提高。在中國城市里，人們對不斷的搬家、換房子習以為常。同時，住房的質量也得到了很大的提高，不僅建筑質量提高，套型結構、配套環(huán)境也都得到改善。

隆國強強調說，住房制度改革，使城鎮(zhèn)相當比例的家庭有了恒產，中國人講有恒產才有恒心，這為整個市場制度的建立，為整個國家的未來提供了一個非常重要的穩(wěn)定基礎。這是很多人都沒有看到的住房制度改革帶來的深刻變化。住房在任何一個市場經濟社會里都是家庭財產一個較重要的體系。中國住房私有化率已經達到了82.1%，這個私有化率應該說是相當高的。

另外，隨著房地產市場體系的形成，房地產業(yè)大發(fā)展，成為國民經濟一個非常重要的支柱產業(yè)。由于市場機制的引入，也使中國土地利用的節(jié)約程度大大提高。開發(fā)商建設的住宅，在城市規(guī)劃控制范圍內盡可能提高容積率，客觀上提高了土地資源利用率。由于住房制度改革，形成了房地產市場和相應的土地市場，地方政府從土地出讓里面獲取巨大的收益，從而有能力去投資，去完善城市的基礎設施。通過基礎設施的完成，又進一步提高土地價值。所以，這一輪經濟增長和住房制度改革密切相關。

研究住房不能回避土地問題

討論房地產問題，離不開土地政策，中美多位專家談到了我國土地制度。國務院發(fā)展研究社會發(fā)展部副部長林家彬演講的題目是中國土地制度的特征及其對住宅市場的影響。

林家彬在演講中認為，現(xiàn)行的土地制度，刺激地方政府經營土地，推動了房地產熱。在現(xiàn)行土地制度下，土地及其相關收入是地方政府財政收入的重要來源。同時，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價”向企業(yè)供地，有的地方甚至以低于土地成本價格或“零地價”供地。其結果，僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產等經營性用地以“招、拍、掛”方式出讓，使地方政府采用“饑餓式供地”等方式，千方百計抬高這部分土地的出讓價格，從而推動了住宅成本的上升。另外，現(xiàn)行土地制度對城市政府擴大拆遷規(guī)模也具有激勵作用。擴大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級差地租，另一方面可以制造被動需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價位住宅的價格，使房地產熱進一步升溫。同時，集體土地非法入市，也給住宅市場帶來擾亂和風險。

也有專家對林家彬的觀點提出了討論。中國社科院中國城市經濟學會副會長楊崇光就提出，對于土地價格高的問題，應該實事求是，具體來分析，不僅要分析土地制度，而且要分析中國的財政制度。政府要建設城市，要發(fā)展城市，必須要有相當?shù)呢斄Σ拍軌蛑?。我國的財政分配制度、土地價格應該有客觀的標準，土地價格形成機制、土地價格的凈價和售價之間的差額、如何從資源的角度看待土地等等問題，都應該進一步加以探討。

世界銀行顧問BertrandRenaud博士則介紹了一些國際上的經驗及教訓。他認為，國際上，包括日本韓國等近鄰，在土地政策上都有過教訓，值得我國借鑒。住房保障是未來重大任務

與住房政策相關的，不僅僅是土地制度。從與會專家的發(fā)言中，可以得出一個結論：住房政策是一個體系，包括發(fā)展計劃、實施機構、法律法規(guī)體系、融資體系、財政政策、金融政策、住房保障的標準等等。

對于我國的房地產業(yè)發(fā)展，與會專家普遍更重視住房保障制度的完善。

專家們分析指出，各個國家有各種各樣住房保障的具體方式和手段，中國也建立了具有中國特點的住房保障制度。但是，歸納起來，各個國家住房保障政策大概分為三個層次。個層次，救助性保障。這一部分主要是保障特困人群，這一部分人群基本上沒有住房支付能力。救助性保障體系在中國就是廉租住房制度，中國政府通過建房和發(fā)放住房補貼的方式來幫助這部分人解決住房問題。個層次，援助性住房保障。針對的是有一定支付能力，但是住房支付能力又很不足，迫切需要改善住房條件的這部分人群。政府通常通過貼息、減稅、貸款擔保、貸款貼息等手段幫助這部分人群解決他們的住房問題。我國援助性住房保障制度主要是經濟適用房制度。第三個層次，互助性住房保障。針對的人群是有住房支付能力的中等收入家庭，他們不是很富有，屬于中等收入家庭，有比較強的住房支付能力。政府通常通過強制補貼，減免個稅，規(guī)定一些政策性的優(yōu)惠利率等方式，提高他們的住房支付能力。我國實行的公積金制度，就是一種互助性的、覆蓋面比較廣的住房保障制度。

專家們認為，解決中國住房保障問題，較關鍵的是要解決當前住房保障中缺錢和缺人這兩個問題。由于有的地方政府沒有專門的人、專門的資金落實住房保障制度，所以，平時對住房保障工作考慮很少，只是在矛盾突出的時候，采取一些應急的措施加以緩解。住房保障的資金，也因為種種原因，不能保證。

專家呼吁，住房能夠滿足人的生存、消費和投資三種需求，但是，頭要的功能是滿足人的生存需求，同時，解決好住房問題還具有增強社會穩(wěn)定和促進經濟發(fā)展的雙重作用。政府作為構建和實施住房保障制度的主體，應該把解決住房保障問題作為頭要責任承擔起來。

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