在過去幾年房價大幅上漲的時間里，從上海到其他普通的中國城市，有越來越多的居民發(fā)現(xiàn)通過商品房市場實現(xiàn)改善居住的希望越來越渺茫。

2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)24號文），明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，把政府政策拉回保障軌道上。

上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華坦言，在24號文之外，各級政府還有包括調(diào)控思路等許多方面需要改進(jìn)。

收入與房價漲幅的巨大落差

1998年7月1日起，經(jīng)歷了整整10個年頭的住房制度改革，進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的新時期，隨著中國龐大的住房需求被推向市場，為后十年中國商品房市場快速發(fā)展和房價飆升埋下了伏筆。

福利分房制度的停止，在很大程度上為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了扎實的市場需求基礎(chǔ)，而隨之而來席卷全國大大小小城、鎮(zhèn)的舊區(qū)改造、動拆遷，則進(jìn)一步激發(fā)了中國老百姓對住房的需求。

國內(nèi)知名住房金融專家、上海市公積金管理副研究員叢誠指出，包括公積金制度、商品住房按揭等住房金融服務(wù)的跟進(jìn)和完善，客觀上刺激住房需求全面爆發(fā)，從而推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

1999年2月23日，央行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人民銀行將個人住房貸款較長期限從20年延長到30年。

“市場成為推動住房發(fā)展的主導(dǎo)性力量，在很短的時間內(nèi)，把大量社會經(jīng)濟(jì)資源吸引到房地產(chǎn)行業(yè)，促使樓市高速增長?！眳舱\說。

但是這十年中，國內(nèi)居民的收入上升速度被房價增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面，越來越多的老百姓望著不斷攀升的房價無奈。

“可以看到，過去十年中，很多城市的房價達(dá)到了4倍、5倍甚至更高的漲幅，但這些地方居民的同期收入往往只能達(dá)到3倍左右，而且這種差距還在被進(jìn)一步拉大。”一位曾在國內(nèi)多個城市有過長期房地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)商 人士告訴記者。

住房保障投入滯后

“住房制度改革為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供了制度基礎(chǔ)，旺盛的市場需求則是發(fā)展的根本動力。”叢誠指出，而所有參與主體的利益趨同與驅(qū)使，即是促使房地產(chǎn)市場高度活躍、房價上升并持續(xù)高位運行的直接原因。

在印堃華看來，過去10年中，在諸多利益趨同因素的背后，來自土地政策及供應(yīng)方式方面的調(diào)整，扮演了不容忽視的角色，土地招拍掛出讓方式和有償使用模式的較終確立，讓這些利益趨同因素找到了較根本的著力點。

2001年4月，國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，明確提出經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行出讓。土地有償使用在有效制止無償用地時代的嚴(yán)重浪費同時，土地級差地租在地價高低水平上得到充分反映，土地出讓金收益也使各地政府開辟了巨大的稅外財政收入來源。這也使得一些地方的土地資源進(jìn)一步向商品市場集中，而住房保障層面的土地資源被嚴(yán)重擠壓。

2006年為例，我國房地產(chǎn)稅收在地方稅收的比重約為20％－25％，如果加上土地出讓收益，將達(dá)到地方財稅收入的50％。

相反，住房保障在資金方面的巨大需求和投入，讓一些追求一時經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和財政數(shù)據(jù)的地方政府，有意無意忽視了。

“不過，在這10年中，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房保障體系一直在強調(diào)，但相關(guān)措施始終無法執(zhí)行或被扭曲了。”印堃華坦言。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國經(jīng)濟(jì)適用住房竣工套數(shù)所占住房總套數(shù)的比重，由1999年的約25%，逐步降至2005年的約8%，隨后更降至3%。

未完成的房改

從2003年開始，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了宏觀調(diào)控下的發(fā)展周期。而24號文較終確定的“兩條腿走路”的模式，則是長達(dá)近5年調(diào)控摸索之后，形成了一套將貫穿今后中國住房制度發(fā)展的模式。

1997年－2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的間接貢獻(xiàn)率由7.16％增加到11.5％，年均9.72％。

供需兩旺和房價迅速上升，帶來了一系列社會經(jīng)濟(jì)問題，廣大中低收入者住房問題矛盾突出。

2003年以來的一系列調(diào)控，主要指向房地產(chǎn)市場，政策措施也由單一逐步趨向綜合，由溫和趨向嚴(yán)厲。但2008年以前，國內(nèi)大部分城市的樓市發(fā)展證明，這些僅僅局限在商品房市場范圍內(nèi)的調(diào)控措施，并沒能真正遏制房價上漲的勢頭，反而刺激房價在短期觀望后出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

叢誠指出，住房保障機制與住房市場機制應(yīng)有效銜接，兩者在功能上相互平行，在運作上住房保障需要通過政策引導(dǎo)并依托局部市場機制運行，兩者有機聯(lián)系。需要盡快研究制定城鎮(zhèn)住房制度規(guī)劃、建立國家住房委員會、應(yīng)用住房政策矩陣模型制定系統(tǒng)周密的住房政策等等。

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