按照原計(jì)劃，再過兩個(gè)月左右，保利地產(chǎn)(600048)董事長李彬海就可以為全國頭個(gè)雙限房(限售價(jià)、限戶型)項(xiàng)目開盤剪彩了。但事情正在悄悄起變化。

這個(gè)已命名為"保利西子灣"的雙限房項(xiàng)目，位于廣州西郊的金沙洲。此地距繁忙的廣州火車站約20時(shí)辰車程，是近年來該市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。去年11月，市政府在此一口氣推出4幅雙限房地塊，分別被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。廣州由此成為全國較早力推限價(jià)房的大城市，

頭一個(gè)"吃螃蟹"的廣州市政府官員及數(shù)家知名開發(fā)商，如今也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，滋味并不如想象中那么好。

頭個(gè)雙限房項(xiàng)目或推遲上市

事情源于近日公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱"24號(hào)文")中，對(duì)住房保障體系制度的較新要求。

盡管細(xì)讀"24號(hào)文"，并沒有發(fā)現(xiàn)"雙限房將納入住房保障體系"的明文規(guī)定，但外界仍有與此相近的政策解讀，令廣州雙限房的開發(fā)商感到忐忑不安。

有知情人士稱，假如保利上述項(xiàng)目真的納入住房保障體系，原發(fā)展計(jì)劃恐怕需要調(diào)整，因?yàn)樵擁?xiàng)目土地成本已占未來樓價(jià)近四成，而旁邊的普通商品房萬科四季花城，2003年拿地時(shí)土地成本只有現(xiàn)樓價(jià)水平的10%~12%。

"本來保利期望通過加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)來獲取利潤。"該人士表示。他認(rèn)為，限價(jià)房比市場(chǎng)價(jià)低了一截，雖然利潤率大約只有15%~20%左右，但銷售時(shí)間應(yīng)可大大壓縮，一個(gè)普通項(xiàng)目的開發(fā)周期內(nèi)能做兩三個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，利潤相加后回報(bào)還是不錯(cuò)的。而一旦納入住房保障體系，就不能使用市場(chǎng)化營銷手法，還要面對(duì)曠日持久的購房者輪候篩選程序。

保利地產(chǎn)發(fā)言人稱，項(xiàng)目開盤時(shí)間尚未較后確定，"應(yīng)該在10月份以后"。記者未能聯(lián)系到該公司高層對(duì)項(xiàng)目可能推遲開盤的傳聞及具體原因發(fā)表評(píng)論。

除金沙洲的"保利西子灣"等四個(gè)雙限房項(xiàng)目外，今年年初，廣州市政府又在東北郊科學(xué)城推出兩幅"三限地"，既限價(jià)、限戶型，還嚴(yán)格規(guī)定廣州市常住戶口家庭、中低收入家庭和本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶三者是優(yōu)先銷售對(duì)象。萬科地產(chǎn)(000002)拿下了其中的一幅。

按廣州市"十一五規(guī)劃"， 今后五年內(nèi)雙限房土地必須占住宅土地供應(yīng)總量的43%，加上經(jīng)濟(jì)適用房土地占17%，只有40%是完全市場(chǎng)化的商品住宅用地。

"現(xiàn)實(shí)情況就是，不拿限價(jià)地可選擇的機(jī)會(huì)就大大減少，"有不愿透露姓名的開發(fā)商訴苦說，"如果將來60%的土地政府都用來建保障住房，那就回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代了"。

雙限房的身份之爭(zhēng)

"在我看來，'雙限房'是過渡時(shí)期的特殊產(chǎn)品，還是應(yīng)該歸入商品住宅的概念中。"廣州地產(chǎn)代理商合富輝煌集團(tuán)(0733.HK)高端研究顧問黎文江表示。

黎早年曾長期擔(dān)任廣州市國土房管局房地產(chǎn)信息主任，目前仍為市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)政策出謀劃策。2006年底，他全程參與了政府雙限房政策的研討和制定施行過程。

"當(dāng)初推行雙限房，是考慮到社會(huì)上存在部分夾心，他們不具備廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入資格，又購不起普通商品房，開發(fā)商也沒有相應(yīng)的利益驅(qū)動(dòng)，提供適應(yīng)其需要的房子，政府只有用行政手段加以干預(yù)。"黎文江說。

但他相信，雙限房說到底還是商品房，因?yàn)檎]有限定開發(fā)商的利潤率，而經(jīng)濟(jì)適用房則規(guī)定利潤率為3%。據(jù)了解，現(xiàn)有廣州雙限房項(xiàng)目預(yù)期都會(huì)有10%~20%的利潤，如龍光集團(tuán)拍下的科學(xué)城限價(jià)地塊，樓面地價(jià)約為每平方米1380元，售價(jià)限定每平方米4000元以下，地價(jià)所占比例是40%左右，只要成本控制得當(dāng)，獲得10%~15%的利潤不成問題。

"從限價(jià)地的出讓規(guī)則上看，未來銷售房價(jià)是根據(jù)參與競(jìng)拍開發(fā)商各自報(bào)上來的目標(biāo)房價(jià)平均確定的，與經(jīng)濟(jì)適用房由政府指定售價(jià)相比，前者仍然可視為企業(yè)的市場(chǎng)定價(jià)行為。"黎說。

此前有報(bào)道稱，"24號(hào)文"出臺(tái)后，廣州市政府主要專業(yè)曾連日與各主管部門開會(huì)商討落實(shí)細(xì)則，但政府內(nèi)部人士表示，迄今為止未就雙限房納入住房保障體系進(jìn)行過具體溝通協(xié)調(diào)。

有房地產(chǎn)政策研究人士認(rèn)為，如國家硬性規(guī)定將雙限地納入住房保障體系，在現(xiàn)有條件下，廣州較有可能實(shí)施的細(xì)則，應(yīng)當(dāng)是前述科學(xué)城"三限地"那樣，以是否擁有常住戶口等條件限制購購者資格。

但黎文江明確不同意將"24號(hào)文"有關(guān)內(nèi)容解讀為限價(jià)房將納入住房保障體系，"只能說它將成為該體系的重要補(bǔ)充"。

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