與過去幾年不同的是，這種“供不應(yīng)求”并不意味著上海市場的銷售火爆，而是開發(fā)商的保守行為所致。

從今年1月到10月底，上海住宅新盤的上市總量比成交總量少了將近400萬平方米。經(jīng)歷了去年一年住宅供大于求的局面后，上海住宅市場供求關(guān)系很快出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

與過去幾年不同的是，這種“供不應(yīng)求”并不意味著上海市場的銷售火爆，而是開發(fā)商的保守行為所致。

住宅供不應(yīng)求？

據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測上海房地產(chǎn)交易的住宅交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月-10月，上海住宅成交套數(shù)為153783套，成交面積為1749.0477萬平方米。與此同時(shí)，上海新增住宅總量為1347.2659萬平方米。兩者相比較，上海住宅新盤供應(yīng)量比成交總量整整相差23％，供應(yīng)缺口達(dá)到400萬平方米，差距巨大。

上海住宅供求關(guān)系的這種轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥熳屓梭@訝。2005年上海住宅新增供應(yīng)面積為2579萬平方米，銷售面積為1995萬平方米，供求比例為1∶0.77，這是上海自1999年以來次出現(xiàn)供大于求的局面。

按照今年7月份“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對(duì)策研究”課題組發(fā)布的“促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議”研究報(bào)告，上海這種供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比例保持在1∶0.72左右。

對(duì)于如此巨大的供應(yīng)缺口，滬上一些業(yè)內(nèi)人士顯得有些不以為然。房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波表示，目前的供應(yīng)情況只是一個(gè)表面現(xiàn)象。

捂盤導(dǎo)致供應(yīng)“下降”

實(shí)際上，真正上市量和達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)樓盤之間存在著較大的差距。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，從2006年1月至今，上海每個(gè)月獲批的預(yù)售住宅總量明顯少于申請(qǐng)的預(yù)售登記量。舉例來說，今年1月份的預(yù)售登記量為154萬平方米，而批準(zhǔn)預(yù)售量為69.81萬平方米。

這種現(xiàn)象幾乎一直貫穿今年全年。業(yè)內(nèi)人士表示，為了控制房地產(chǎn)上市節(jié)奏，地方政府對(duì)部分樓盤（尤其是高端樓盤）的上市預(yù)售審批明顯嚴(yán)格，部分樓盤預(yù)售被推后。與此同時(shí)，開發(fā)商也有意識(shí)地放慢了推盤步伐。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，開發(fā)商新申請(qǐng)預(yù)售的量也比去年有所減少。

“開發(fā)商必須積累客戶至少在半年才會(huì)真正開盤，以期達(dá)到相對(duì)理想的銷售情況。”同策地產(chǎn)研展部副主任吳庭光表示。吳庭光透露，很多開發(fā)商雖然今年推出一些樓盤，但這類推盤都是試探性質(zhì)的。

業(yè)內(nèi)人士還表示，開發(fā)商目前對(duì)于推盤的熱情不大，原因在于，一些大盤很難定價(jià)。換句話來說，上市量的減少并非是“無房可賣”，而是“有房不愿賣”。

據(jù)悉，目前每個(gè)區(qū)都有相當(dāng)一部分已經(jīng)竣工但尚未上市的存量住宅。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年樓盤的竣工總量應(yīng)該在2500萬～3000萬平方米，也就是說，其實(shí)際供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅成交。

多數(shù)樓盤價(jià)格仍高于年初

到目前為止，上海一手住宅市場仍呈現(xiàn)出一種非常令人難以理解的矛盾狀況：一方面是每一月的新盤上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交量；另一方面卻是住宅成交均價(jià)的明顯下降。此前，“供求關(guān)系”被眾多業(yè)內(nèi)人士當(dāng)作解釋房價(jià)起伏的較根本原因，而如今，這一理論似乎開始動(dòng)搖。

10月份，上海一手住宅成交均價(jià)為7616元/平方米。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月－10月份，上海住宅交易均價(jià)為8120元/平方米，從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，上海住宅的平均價(jià)格正呈現(xiàn)非常明顯的下跌趨勢。但是，在很多市民眼里，這種數(shù)據(jù)的下跌似乎無法從市場中找到依據(jù)。

在網(wǎng)上，有人羅列出一份樓盤今年1月份房價(jià)與現(xiàn)房價(jià)的對(duì)比表。這份根據(jù)上海權(quán)威的房地產(chǎn)交易周刊《上海樓市》的統(tǒng)計(jì)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上海大多數(shù)樓盤中，目前的房價(jià)明顯高于今年年初，大部分樓盤的價(jià)格至少上漲10％～15％。

“這是因?yàn)樯虾７績r(jià)在今年1月－4月份及其之后出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)折?！币幻_發(fā)商表示，“今年年初至4月份，上海房價(jià)上漲速度迅猛，漲幅一度超過20％，而隨后的宏觀調(diào)控的確使得房價(jià)有所回落，但是，其下降的幅度并沒有達(dá)到當(dāng)時(shí)上漲的幅度而已?！?

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