今年 總理所作的《政府工作報(bào)告》，提出了抓緊建立住房保障體系的重要思路。限價(jià)房雖然是商品房，但應(yīng)當(dāng)從完善住房供給體系角度，不斷創(chuàng)新工作思路，抓好落實(shí)，在保障住有所居目標(biāo)中發(fā)揮更大的作用。2008年北京住房用地供應(yīng)總量1700公頃，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房用地500公頃；將新建住房2750萬平方米，其中限價(jià)商品住房450萬平方米。這里以北京限價(jià)房市場(chǎng)為例，作出分析。

限價(jià)房的保障性是大保障體系的含義。住房保障體系不僅僅是指廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策性保障住房，而且還要包括兼政策性商品性的限價(jià)房、純粹的商品住房，以及住房公積金制度，甚至高效有序的市場(chǎng)秩序。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的構(gòu)思，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無能力購(gòu)購(gòu)普通商品房、又超過經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應(yīng)體系。在一般收入家庭不能承擔(dān)起普通商品住房的大背景下，沒有限價(jià)房這樣一個(gè)供給層次，就不能保障處于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之間“夾心層”群體實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。北京的限價(jià)房準(zhǔn)入的收入標(biāo)準(zhǔn)略高于城鎮(zhèn)人均可支配收入，使占總?cè)丝?0％多的中等收入家庭以下都納入到了保障范圍。因此，限價(jià)房是住房供給體系中不可或缺、當(dāng)前難以替代的重要一環(huán)，絕不是可有可無，更不是多此一舉。

限價(jià)房保障功能的發(fā)揮依賴于完善的建設(shè)銷售管理制度。限價(jià)房政策是典型的惠民政策，可自出臺(tái)至今，質(zhì)疑不斷。老百姓看到政策規(guī)定限價(jià)房房?jī)r(jià)只低于商品住宅價(jià)格10％-15％，申購(gòu)條件比較嚴(yán)格，沒能達(dá)到自己的期望。北京限價(jià)房建設(shè)和銷售管理辦法等政策已初步制定，海淀西三旗新都東路項(xiàng)目和豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村項(xiàng)目較快在3月可能進(jìn)行預(yù)售，人們都在期待北京的限價(jià)房能為這一政策樹立起一個(gè)標(biāo)桿。吸取了經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，北京限價(jià)房的準(zhǔn)入門檻比較嚴(yán)格，從規(guī)劃、招拍掛、建設(shè)和申請(qǐng)、分配、銷售、上市等方面出臺(tái)細(xì)致操作政策，保證了政策的公開、公平、公正。大家批評(píng)北京房?jī)r(jià)高，計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比大致在10左右，而當(dāng)前推出的兩限房比周邊同品質(zhì)的商品房銷售價(jià)格平均低了30％-40％，也就是房?jī)r(jià)收入比降到了7左右，使普通居民都有能力承擔(dān)。在推出限價(jià)房的區(qū)域，商品房的售價(jià)和二手房?jī)r(jià)格都未因限價(jià)房的入市而降低，棄購(gòu)滯銷的情況不可能出現(xiàn)。當(dāng)然因?yàn)檎邷?zhǔn)入門檻嚴(yán)格，又優(yōu)先回遷、危改、奧運(yùn)工程搬遷等三類家庭配售，排隊(duì)輪候就成了必然。

限價(jià)房建設(shè)量需要科學(xué)地規(guī)劃。沒有一定的建設(shè)量，限價(jià)房就起不到抑制房?jī)r(jià)，保障中低等收入家庭住房需求的作用。但是建設(shè)量過大，又會(huì)沖擊市場(chǎng)機(jī)制。價(jià)格指標(biāo)又是供求力量相互衡平的結(jié)果。因而政策的難點(diǎn)不在于出不出臺(tái)這樣一個(gè)政策，而在于科學(xué)設(shè)定建設(shè)規(guī)模。以2008年住房建設(shè)計(jì)劃為例，規(guī)劃新建 2750萬平方米，減去近幾年來外埠1／3的商品住宅銷售量，再減去政策性保障住房700萬平方米，商品房和限價(jià)房共約占1100萬平方米。而限價(jià)房建設(shè)量是450萬平方米，剩余滿足本地高收入和中高收入居民的商品房就只有 650萬平方米了。從總體上看，2008年不含限價(jià)房的新建政策類住房占新建住房總量的 25．5％，含限價(jià)房則這一比例上升到44％，特別是本地居民供應(yīng)結(jié)構(gòu)中商品房與限價(jià)房是 650：450比例，略小于1．5：1，就會(huì)看出限價(jià)房既不會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)形成太大的價(jià)格沖擊，又能有效調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

限價(jià)房政策效應(yīng)蘊(yùn)含市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為限價(jià)房實(shí)施價(jià)格管制，有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原理，在開改革倒車。很顯然，限價(jià)房是政策優(yōu)先的產(chǎn)物，犧牲了一定的效率，但要說扭曲了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置機(jī)制是欠妥的。除了前述限價(jià)房保持了一定的合理建設(shè)量外，我們還可以從以下幾個(gè)方面看到，限價(jià)房政策充分利用和發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制。頭先，要看到限價(jià)房從當(dāng)前人多地少的基本國(guó)情出發(fā)，保障人均使用面積20平方米，嚴(yán)格執(zhí)行套型90平方米及以下占70％的政策，起到了增加中小套型住房供給，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)的作用。其次，限價(jià)房不是簡(jiǎn)單地規(guī)定住宅的較高售價(jià)，是在限房?jī)r(jià)的前提下進(jìn)行土地招拍掛，開發(fā)商在自身利益化的基礎(chǔ)上來參與，惠民的政策效果通過市場(chǎng)機(jī)制轉(zhuǎn)移到了百姓身上，兼顧了政府、公眾、開發(fā)商三者利益。再次，限價(jià)房對(duì)商品住宅的建設(shè)量有擠出效應(yīng)，但增加了有效供給。房?jī)r(jià)不斷走高，超出了當(dāng)?shù)匾话闶杖肴后w的承受能力。簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)公式計(jì)算和實(shí)際調(diào)查結(jié)果都表明，有相當(dāng)一部分群眾，特別是大城市特大城市的普通收入，既不在政策性保障住房覆蓋范圍之內(nèi)又被擋在了商品住房購(gòu)購(gòu)門檻之外。限價(jià)房大幅度降低房?jī)r(jià)，更好地使實(shí)際需求與有效供給匹配起來。

從限價(jià)房階段性中看長(zhǎng)期性。從規(guī)劃上看，限價(jià)房建設(shè)還只有“十一五”規(guī)劃，沒有展望到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間段。但要看到，限價(jià)房可能是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策。按照北京市 2007年7月出臺(tái)的“十一五”保障性住房及限價(jià)房用地布局規(guī)劃，新建限價(jià)房1500萬平方米，其中2008-2010年是1200萬平方米。而2007年新開工面積為312萬平方米，2008年又安排建設(shè)450萬平方米。在不斷強(qiáng)調(diào)住房保障的大背景下，照這樣的建設(shè)規(guī)模和速度，肯定會(huì)超出原有規(guī)劃。另外，當(dāng)前限價(jià)房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是按實(shí)際情況逐步調(diào)整的，限價(jià)房的價(jià)格與商品住宅均價(jià)是聯(lián)動(dòng)的，限價(jià)房政策還是試行的。這都預(yù)示著限價(jià)房政策可能是一項(xiàng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策。事實(shí)上，“十一五”期間北京市1500萬平方米的限價(jià)房建設(shè)量可能覆蓋范圍是20多萬戶家庭，再加上城市化速度的不斷加快，商品住宅價(jià)格的不斷變化，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房之間的“夾心層”群體不會(huì)在“十一五”期間消失。因此，應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)限價(jià)房的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)相關(guān)政策措施，不斷完善住房供給體系，使限價(jià)房這一德政民心舉措落到實(shí)處，長(zhǎng)期惠及廣大普通群眾。

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