無(wú)論房?jī)r(jià)暴漲，還是低迷，限價(jià)房不可避免地成為市場(chǎng)各方矛盾的集中沖突點(diǎn)。就在廣州頭個(gè)限價(jià)房保利西子灣全面交樓的同時(shí)，小區(qū)162戶一期業(yè)主卻以房屋質(zhì)量問(wèn)題、逾期交房為名，起訴開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)，此案將于4月8日在廣州白云區(qū)法院正式開(kāi)庭審理。曾被看作一件“大好事”的限價(jià)房，如今卻成為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共同的心病。

從到棄樓

2008年初，國(guó)內(nèi)頭個(gè)限價(jià)房保利西子灣以一口價(jià)6500元/平方米，正式對(duì)外銷售，頭批843套房源吸引來(lái)將近3790位購(gòu)房者的申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的抽簽有1400多位中簽者獲準(zhǔn)選房，在開(kāi)盤當(dāng)日就有700多套限價(jià)房被一空。

但一年之后的今天，一些曾經(jīng)滿心歡喜的購(gòu)樓者卻以各種理由較終選擇了拒絕收樓，并將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

造成這一結(jié)局的,顯然是過(guò)去一年中暴跌的房?jī)r(jià)。保利西子灣所在的廣州金沙洲房?jī)r(jià)在2007年10月達(dá)到較高點(diǎn)，超過(guò)12000元/平方米，但到今年年初，房?jī)r(jià)已暴跌至6000元左右。當(dāng)初有幸抽中限價(jià)房的購(gòu)房者，現(xiàn)在是欲哭無(wú)淚。

按照廣州限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房交樓后五年內(nèi)不能流通，同時(shí)在5年到期后轉(zhuǎn)手，購(gòu)樓者還需要彌補(bǔ)地價(jià)差額。補(bǔ)償額是按轉(zhuǎn)手時(shí)評(píng)估價(jià)格與限價(jià)房開(kāi)盤銷售時(shí)價(jià)格差額的70%征收。也就是說(shuō)，限價(jià)房基本上剝奪了房?jī)r(jià)升值給購(gòu)房者帶來(lái)的收益。遭受了跌價(jià)損失，將來(lái)升值了，大頭還要給政府，限價(jià)房瞬時(shí)間由“香餑餑”變成“棄兒”。

事實(shí)上，不 價(jià)房，由于房?jī)r(jià)的暴跌造成購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂的案件，從去年下半年起就明顯上升，特別是在房?jī)r(jià)下降幅度較大的廣州花都區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)等，而這些案件大多涉及購(gòu)房者拒絕收房。而在幾年前，當(dāng)?shù)胤ㄔ旱姆康禺a(chǎn)庭受理的案件，大多是開(kāi)發(fā)商拖延交樓。

無(wú)奈的開(kāi)發(fā)商

購(gòu)房者痛苦，賣房的亦顯無(wú)奈?！拔覀円彩菫檎蚬?，只不過(guò)是大業(yè)主，房子怎么賣，賣給誰(shuí)，都要政府說(shuō)了算！”負(fù)責(zé)西子灣項(xiàng)目的保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英向中國(guó)證券報(bào)記者大倒苦水。

限價(jià)房較初是作為政府解決社會(huì)“夾心”人士的購(gòu)房需求而設(shè)計(jì)的，在銷售對(duì)象上設(shè)置了嚴(yán)格的界限，在廣州有條件購(gòu)購(gòu)限價(jià)房的必須具有廣州市戶口、無(wú)房產(chǎn)、且年收入不超過(guò)12萬(wàn)元。

由于限價(jià)房用地同樣采用招拍掛的方式出讓，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，定了銷售價(jià)格的限價(jià)房，考驗(yàn)的主要是經(jīng)營(yíng)管理能力。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)商大多作為一個(gè)“代工”的心態(tài)來(lái)參與限價(jià)房建設(shè)。

另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在當(dāng)時(shí)卻不曾預(yù)見(jiàn)，那就是房?jī)r(jià)的暴跌。由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，限價(jià)房用地拍賣時(shí)，開(kāi)發(fā)商大多按照限價(jià)房的銷售上限價(jià)格來(lái)測(cè)定土地競(jìng)拍價(jià)格，因此在限價(jià)房的價(jià)格上,房地產(chǎn)商并沒(méi)有太多回旋的余地。就是被哄搶一空，無(wú)任何營(yíng)銷費(fèi)用的西子灣項(xiàng)目，據(jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露,利潤(rùn)率是3%。

據(jù)了解，廣州10宗限價(jià)房用地中，已經(jīng)推售產(chǎn)品的有5塊，動(dòng)工但未上市的有2塊，3塊分別位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。廣州目前批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價(jià)房,但部分限價(jià)房樓盤較低認(rèn)購(gòu)率僅有51%，而廣州10宗限價(jià)房總供應(yīng)量為3萬(wàn)多套。沒(méi)有保利地產(chǎn)的“好運(yùn)”，未搶奪先機(jī)的萬(wàn)科新里程、中海金沙洲限價(jià)房項(xiàng)目目前不得不大打廣告，而受制于限價(jià)房的種種限制，其成效似乎并不大。

“如果政府再不放開(kāi)限價(jià)房的相關(guān)限制，除了已經(jīng)賣完的保利西子灣，其余的限價(jià)房都將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沉重的包袱?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地向記者說(shuō)。

廣州限價(jià)房項(xiàng)目可以說(shuō)將部分開(kāi)發(fā)商逼到了死角，“價(jià)格降不下去，一降就虧。如果短期賣不掉，開(kāi)發(fā)商還是虧。大量的現(xiàn)房，無(wú)疑會(huì)占用開(kāi)發(fā)商巨額資金，造成財(cái)務(wù)費(fèi)用激增，較終吞噬掉本來(lái)就不多的利潤(rùn)?！痹撊耸糠治稣f(shuō)。

難破困局

面對(duì)限價(jià)房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺日前在保利西子灣全面交樓新聞發(fā)布會(huì)上表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。除此之外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象，城市擴(kuò)建改建中的拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房。

“除非房?jī)r(jià)重拾升勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于限價(jià)房?jī)r(jià)格，否則這些政策根本沒(méi)有任何意義！”某限價(jià)房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人無(wú)力地向記者說(shuō)道，“無(wú)升值預(yù)期收益、無(wú)流通權(quán)、無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，放再多的人來(lái)，也不會(huì)有人購(gòu)！”

一位開(kāi)發(fā)商表示，沒(méi)賣掉的限價(jià)房要開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)損失，購(gòu)了限價(jià)房的購(gòu)房者也只能自己來(lái)承擔(dān)跌價(jià)帶來(lái)的痛苦了。畢竟限價(jià)房不是“保價(jià)”房，在尊重契約精神的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何人較終都需要為自己的經(jīng)濟(jì)行為負(fù)責(zé)。

限價(jià)房在發(fā)源地廣州遭受困局的時(shí)候，其他地區(qū)對(duì)限價(jià)房的熱情依然不減。4月1日，北京規(guī)劃委還公示了位于朝陽(yáng)區(qū)，總用地面積6.85萬(wàn)平方米的限價(jià)房項(xiàng)目。

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