較佳答案 任何商品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評(píng)估。如果價(jià)格高于價(jià)值，那么，人們?cè)谛睦砩暇蜁?huì)認(rèn)為這種購(gòu)購(gòu)是不值得的。對(duì)于投資行為而言，就意味著這項(xiàng)投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)，投入的資金大、風(fēng)險(xiǎn)高，比如，就目前福州投資商鋪來(lái)講，在二環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價(jià)格都在20000元/㎡左右，鼓樓/臺(tái)江等商業(yè)旺地，價(jià)格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至達(dá)到8萬(wàn)元/㎡以上，（媒體報(bào)道的14萬(wàn)元/㎡指其按套內(nèi)面積計(jì)算）。面對(duì)如此昂貴的投資，如何實(shí)現(xiàn)投資的價(jià)格接近價(jià)值甚至大于價(jià)值？我們認(rèn)為頭先要做的就是對(duì)商鋪進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如何評(píng)估？我們根據(jù)多年商鋪開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和代理商鋪營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)踐，建議投資人從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： 1、是否處于核心商圈 商圈有大有小，城市的商業(yè)是大商圈，社區(qū)商業(yè)是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在福州市，已經(jīng)成熟的商圈如東街口/中亭街等，吸引的是來(lái)自全國(guó)各地的人流；。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，將會(huì)非?？捎^。 2、商圈的變動(dòng)因素 在商圈變動(dòng)過(guò)程中投資商鋪，就如同購(gòu)股票看大勢(shì)一樣，成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以銷(xiāo)售價(jià)格也非常高，而且銷(xiāo)售價(jià)格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價(jià)值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，因此，這里的商鋪完全是值得投資的績(jī)優(yōu)股。比如，當(dāng)年以35000元/㎡購(gòu)購(gòu)了中亭街沿街店面的投資人，就是因?yàn)樽プ×松倘Φ某砷L(zhǎng)性，所以豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前倉(cāng)山火車(chē)站商圈/師大附近新學(xué)生街/等商圈正在形成過(guò)程當(dāng)中，周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，那么，就如同在股市頂峰時(shí)購(gòu)購(gòu)股票一樣，前景堪憂。 3、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值舉例寶龍城市廣場(chǎng)，目前的營(yíng)業(yè)能力只能算中下。但就是這種氛圍下，2—3樓圍繞在家樂(lè)福周邊的店鋪，仍然有不錯(cuò)的贏利。主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠? 4、有廣場(chǎng)就有沖天人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門(mén)廣場(chǎng)，小到福州市五一廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。廣場(chǎng)有大有小，只要有廣場(chǎng)就會(huì)帶來(lái)人流。 5、品牌店效應(yīng) 目前在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。我們以津泰路為例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服飾/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消費(fèi)力巨大的高端消費(fèi)群，在這里所獲得的收益一定是較好的，這一帶的商鋪價(jià)值也一定是較高的。 6、立地條件 商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。 一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。 道路類(lèi)別是立地力的要素，它直接影響消費(fèi)行為。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是較好的道路類(lèi)別（如八一七路），其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如東街/揚(yáng)橋東路/達(dá)明路/井大路/等，穿插連接六一路/五一路/二環(huán)交匯于八一七，面與兼，因此，商業(yè)價(jià)值巨大。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以東街口為例。東街口可以吸引來(lái)自東西南北四個(gè)方向的人流和車(chē)流，而且只存在形試上的障礙；而交通欄隔對(duì)商鋪價(jià)值影響多大，我們只要留意雙拋橋就知道了，以前雙拋橋門(mén)前有隔欄/沒(méi)有連接達(dá)明路的斑馬線時(shí)，從兩個(gè)方向來(lái)的人流都比較困難去購(gòu)物，而拆掉過(guò)街天橋/隔欄后對(duì)來(lái)往的顧客非常方便，尤其對(duì)三坊七巷未來(lái)的人流注入是有很大支撐。 7、商鋪的通用性 一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在購(gòu)商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值較終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒(méi)有這些，等有人想租賃并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問(wèn)題到正式交樓后，誰(shuí)也解決不了。其實(shí)，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，因此，投資人在購(gòu)鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，那怕以后不經(jīng)營(yíng)餐飲，也要做到有備無(wú)患。 8、周邊租金水平 如果說(shuō)以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)購(gòu)價(jià)格。購(gòu)購(gòu)商鋪的較終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問(wèn)題。投資商鋪和住宅的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會(huì)往上走，但是出現(xiàn)商圈變動(dòng)則另當(dāng)別論。

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