歲末已到，上海土地出讓亦到達(dá)尾聲，在較后一波的推地浪潮中，早前上海嘉定兩宗鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的退地也再次入市。

12月30日，上海嘉定區(qū)真南地塊及百安地塊正式出讓，其中真南地塊由綠地集團(tuán)以19.35億元底價(jià)摘得，折合樓板價(jià)9774元/平米。

百安地塊則由上海雋翔、上海外岡、國際汽車城新安亭聯(lián)合體以7.01億底價(jià)獲得，折合樓板價(jià)5252元/平米。據(jù)悉，上海雋翔是路勁地產(chǎn)集團(tuán)的子公司之一。

資料顯示，真南地塊東至真南路、佳通路，南至走馬塘，西至規(guī)劃道路、基地邊界，北至棉伯浜；出讓面積79165.9平方米，容積率在2.0至2.5。

百安地塊東至百安公路，南至緯二支路，西至吳塘，北至恒榮路；出讓面積133473.9平方米，容積率1.0。

退地二嫁

這已是該兩塊地的二次出嫁。今年年初，真南地塊及百安地塊就曾先后出讓，分別由上海寶華、萊蒙寶山以總價(jià)24億元及11.05億元競得，溢價(jià)率各高達(dá)336%及360%。

但在不久之后，這兩塊地就鬧出一場退地風(fēng)波。業(yè)界猜測，這或與該兩家房企資金出現(xiàn)問題有關(guān)。

據(jù)了解，真南地塊的總投資金額預(yù)計(jì)在40億元左右，為了保證該地塊的后期順利開發(fā)，上海寶華在拿地之前就引入合作伙伴，但奈何調(diào)控持續(xù)不斷，合作方融資受阻，而寶華自身資金亦不足，又找不到籌資辦法，退地是先進(jìn)的選擇。

據(jù)悉，退掉真南地塊后，寶華損失了約6000萬元，其中約5500萬元屬于競購保證金。事實(shí)上，就算寶華不退地，其面臨的后續(xù)開發(fā)及銷售壓力也非常大。

當(dāng)時真南地塊的樓面價(jià)就高達(dá)1.25萬元/平方米，倘若加上建安和財(cái)務(wù)成本，較終出售的成本就高達(dá)1.9~2萬元/平方米，相較于周邊1.8~2.1萬元/平方米的房價(jià)，真南地塊幾乎沒有多少利潤。

至于萊蒙寶山，或許也面臨同樣的困境。據(jù)了解，萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國際有關(guān)，長期以來，萊蒙國際因融資渠道狹隘，企業(yè)的快速發(fā)展受到極大的制約。

11月30日，上海國土局發(fā)布第104號土地出讓公告，宣布將該兩宗地塊重新出讓。但此次重新掛牌，兩地塊的底價(jià)均比之前高出3倍。據(jù)了解，真南地塊原起拍價(jià)僅為5.5456億元，百安地塊則為7.01億元。

內(nèi)定風(fēng)波

市場似乎對退地再入市熱情不大。競拍申請截止時，兩宗退地由于都只有1家開發(fā)商申請競拍，一度招致了內(nèi)定的嫌疑。

坊間有傳言，和記黃埔曾在一個月前打聽兩幅退地上一次出讓時參與競拍的開發(fā)商情況，另外更傳出內(nèi)定上海城投的消息。有人士指出，出讓方敢大幅提價(jià)，主要是因?yàn)橛虚_發(fā)商已有明確的接手意向。

較終，該兩地塊均以底價(jià)成交，較之前的成交價(jià)有所回落。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次出讓的價(jià)格實(shí)際上就是目前該片區(qū)的市場價(jià)格，不便宜，但也不貴。

相關(guān)人士指出，沒有出現(xiàn)激烈的競價(jià)，主要因?yàn)槠鹗純r(jià)較高，而且很多企業(yè)在年底資金都會出現(xiàn)一點(diǎn)問題。另一個原因則是要配建經(jīng)適房。

出讓文件規(guī)定顯示，兩幅地塊需向區(qū)政府提供占該出讓地塊建設(shè)總建筑面積5%的限價(jià)商品房，并且均價(jià)應(yīng)為住宅樓板銷售均價(jià)的60%。

與此同時，該兩幅地塊均有對住宅面積及開發(fā)建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格限制，這無疑提高了競拍者的門檻。

嘉定布局

綠地集團(tuán)透露，此次拿下真南地塊主要是為了加強(qiáng)在該片區(qū)的布局，目前集團(tuán)在嘉定區(qū)域至少有五六個住宅項(xiàng)目。據(jù)了解，真南地塊北側(cè)正在建設(shè)的正是由綠地集團(tuán)開發(fā)的上海市經(jīng)濟(jì)適用房南翔基地，總建筑面積達(dá)10.8萬平方米。

嘉定區(qū)一向是綠地集團(tuán)在上海的布局之一，自2009年開始，綠地集團(tuán)就斥資百億參與嘉定新城建設(shè)。

據(jù)悉，綠地主要參與嘉定新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目、江橋老鎮(zhèn)改造、軌道交通站點(diǎn)及周邊大型社區(qū)等五大項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目總占地面積約1050畝，總建筑面積約150萬平方米，總投資約100億元，建設(shè)周期為五年。

在今年的7月7日，綠地集團(tuán)再次與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，計(jì)劃投資30億元在嘉定區(qū)建嘉定城北站大型居住社區(qū)項(xiàng)目。

綠地相關(guān)人士指出，目前嘉定片區(qū)的成熟度越來越高，隨著11號**線的開通，該區(qū)域的市場認(rèn)可度也高，供銷兩旺，集團(tuán)對該區(qū)域未來的發(fā)展前景相當(dāng)看好。

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