2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結(jié)北京商務(wù)區(qū)中服地塊，上演險資搶灘商業(yè)地產(chǎn)的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業(yè)內(nèi)人士評價，險資將成為2011年地產(chǎn)大宗交易的主要購家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業(yè)地產(chǎn)。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元。

然而，這不過僅僅是險資吹響集結(jié)號的前奏。中國人壽等險資大鱷早已暗流涌動，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，更是間接介入住宅地產(chǎn)。

爭食商業(yè)地產(chǎn)

2010年年末，在北京商務(wù)區(qū)中服地塊的投標(biāo)現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪。值得注意的是，國壽盡管未參與競標(biāo)，卻是其中Z6地塊標(biāo)王遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東，分羹中服地塊。

如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從購賣地產(chǎn)股票到借道信托資金投資，再到以自用物業(yè)名義直接參與招拍掛市場。

去年9月5日，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產(chǎn)賬面余額不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，可投資不動產(chǎn)，但不允許投資商業(yè)住宅。

險資對于商業(yè)地產(chǎn)一直情有獨鐘，因為只有商業(yè)地產(chǎn)才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到小河里面去。不動產(chǎn)是一個長期資產(chǎn)，容量很大，因此險資進(jìn)行資產(chǎn)配置，就要考慮各種風(fēng)險，即使部分資產(chǎn)短期收益不高，但是必須通過資產(chǎn)配置來降低風(fēng)險。證券保險行業(yè)市場分析人士許力平對時代周報記者表示。

不過，較具誘惑力的還是商業(yè)地產(chǎn)的高收益。東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠(yuǎn)對時代周報記者介紹，商業(yè)地產(chǎn)的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經(jīng)是超預(yù)期，這也說明為什么險資原來不能投資商業(yè)地產(chǎn)，但一直通過變相渠道來投資。

目前，關(guān)于險資投資不動產(chǎn)的具體細(xì)則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監(jiān)會對于險資投資房地產(chǎn)還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應(yīng)該是一個大趨勢。一名不愿具名的證券分析師對時代周報記者表示。

平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產(chǎn)投資項目已經(jīng)超過110單，可投險資規(guī)模達(dá)5000億元。

比之更甚的是，國金證券保險業(yè)分析師王剛則直指未來預(yù)計將有近7000億元的險資可投入商業(yè)地產(chǎn)，幾乎是預(yù)期的翻番。

實際上，根據(jù)申銀萬國于2010年8月5日發(fā)表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產(chǎn)總額為45235億元，按照較高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產(chǎn)的規(guī)模為4523億元，且未來還會繼續(xù)增加。

保險資金投資不動產(chǎn)的比例一般不超過保險公司總資產(chǎn)的10%，當(dāng)然這一數(shù)字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產(chǎn)的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產(chǎn)的保險資金可達(dá)2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%，是2009年一線城市商業(yè)總成交額的122.6%。因此目前一線城市優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)還喂不飽保險資金的5%。正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)咨詢高端顧問鄧宇明對時代周報記者表示。

馮志遠(yuǎn)則認(rèn)為，理論上有4500億元的險資可投入，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關(guān)系。按照這個數(shù)據(jù)來看，險資更加不會急劇投資商業(yè)地產(chǎn)，因為較大規(guī)模投資參與較小規(guī)模容量會導(dǎo)致價值虛增。

對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認(rèn)同。他表示，從2010年下半年起，保監(jiān)會連續(xù)出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現(xiàn)在還是看不到一個比較大的量，至少現(xiàn)在還是試水階段。

2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結(jié)北京商務(wù)區(qū)中服地塊，上演險資搶灘商業(yè)地產(chǎn)的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業(yè)內(nèi)人士評價，險資將成為2011年地產(chǎn)大宗交易的主要購家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業(yè)地產(chǎn)。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元。

然而，這不過僅僅是險資吹響集結(jié)號的前奏。中國人壽等險資大鱷早已暗流涌動，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，更是間接介入住宅地產(chǎn)。

爭食商業(yè)地產(chǎn)

2010年年末，在北京商務(wù)區(qū)中服地塊的投標(biāo)現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪。值得注意的是，國壽盡管未參與競標(biāo)，卻是其中Z6地塊標(biāo)王遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東，分羹中服地塊。

如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從購賣地產(chǎn)股票到借道信托資金投資，再到以自用物業(yè)名義直接參與招拍掛市場。

去年9月5日，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產(chǎn)賬面余額不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，可投資不動產(chǎn)，但不允許投資商業(yè)住宅。

險資對于商業(yè)地產(chǎn)一直情有獨鐘，因為只有商業(yè)地產(chǎn)才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到小河里面去。不動產(chǎn)是一個長期資產(chǎn)，容量很大，因此險資進(jìn)行資產(chǎn)配置，就要考慮各種風(fēng)險，即使部分資產(chǎn)短期收益不高，但是必須通過資產(chǎn)配置來降低風(fēng)險。證券保險行業(yè)市場分析人士許力平對時代周報記者表示。

不過，較具誘惑力的還是商業(yè)地產(chǎn)的高收益。東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠(yuǎn)對時代周報記者介紹，商業(yè)地產(chǎn)的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經(jīng)是超預(yù)期，這也說明為什么險資原來不能投資商業(yè)地產(chǎn)，但一直通過變相渠道來投資。

目前，關(guān)于險資投資不動產(chǎn)的具體細(xì)則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監(jiān)會對于險資投資房地產(chǎn)還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應(yīng)該是一個大趨勢。一名不愿具名的證券分析師對時代周報記者表示。

平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產(chǎn)投資項目已經(jīng)超過110單，可投險資規(guī)模達(dá)5000億元。

比之更甚的是，國金證券保險業(yè)分析師王剛則直指未來預(yù)計將有近7000億元的險資可投入商業(yè)地產(chǎn)，幾乎是預(yù)期的翻番。

實際上，根據(jù)申銀萬國于2010年8月5日發(fā)表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產(chǎn)總額為45235億元，按照較高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產(chǎn)的規(guī)模為4523億元，且未來還會繼續(xù)增加。

保險資金投資不動產(chǎn)的比例一般不超過保險公司總資產(chǎn)的10%，當(dāng)然這一數(shù)字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產(chǎn)的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產(chǎn)的保險資金可達(dá)2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%，是2009年一線城市商業(yè)總成交額的122.6%。因此目前一線城市優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)還喂不飽保險資金的5%。正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)咨詢高端顧問鄧宇明對時代周報記者表示。

馮志遠(yuǎn)則認(rèn)為，理論上有4500億元的險資可投入，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關(guān)系。按照這個數(shù)據(jù)來看，險資更加不會急劇投資商業(yè)地產(chǎn)，因為較大規(guī)模投資參與較小規(guī)模容量會導(dǎo)致價值虛增。

對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認(rèn)同。他表示，從2010年下半年起，保監(jiān)會連續(xù)出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現(xiàn)在還是看不到一個比較大的量，至少現(xiàn)在還是試水階段。

國壽暗度陳倉

雖然說可投資金額顯得比較大，但是保險公司現(xiàn)在已經(jīng)潛在投資房地產(chǎn)市場的資金根本上是無法估計的，也摸不清。我們一致認(rèn)為，這個量已經(jīng)是非常大的，馮志遠(yuǎn)對時代周報記者談起自己與同行交流的經(jīng)驗，隱性資產(chǎn)有兩個要素：一個是持有信托資產(chǎn)，一個是持有股權(quán)。

前者以平安為典型，后者則以國壽為代表，自用型開發(fā)、對項目公司股權(quán)投資、對開發(fā)企業(yè)股權(quán)投資等無所不及。

許力平表示，國內(nèi)險資在財務(wù)上并沒有進(jìn)行資產(chǎn)重估，而實際上，國壽的地產(chǎn)量是的，其中自用商業(yè)地產(chǎn)量就達(dá)到上千萬平方米，但是只能體現(xiàn)在原來資產(chǎn)上面，不能體現(xiàn)在利潤上，因此，國壽的隱蔽資產(chǎn)量是非常大的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平安和太保，這是國壽競爭力所在。

根據(jù)國壽發(fā)布于2006年12月15日的招股說明書，截至當(dāng)年6月30日，國壽占有和使用土地總面積為388萬平方米，占有和使用自有房屋總面積共計458萬平方米，租賃房屋總面積200萬平方米。上市之初置入規(guī)模尚且如此，不難想象歷時四年后國壽購入自用物業(yè)的規(guī)模。

實際上，國壽涉足地產(chǎn)可追溯到更早的1994年。彼時，國壽投資控股有限公司聯(lián)合香港力華發(fā)展有限公司成立北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，且時隔兩年便建起中國人壽大廈，其中占地面積約1萬平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米，自用兼出租。

2003年，國壽投資控股有限公司的前身，即北京國壽投資管理有限公司成立，主要承接管理集團(tuán)先前投資的非保險類企業(yè)及項目，涉及了酒店經(jīng)營管理、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，其中包括北京中保信。

此后，北京中保信陸續(xù)購入北京西城區(qū)金融街核心區(qū)域的中國人壽大廈、鑫茂大廈。

2009年12月，國壽控股北京中保信地產(chǎn)公司更名為國壽地產(chǎn)，是全資子公司。國壽地產(chǎn)更是自詡為國壽旗下先進(jìn)從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，亦是先進(jìn)公開的頭家保險系地產(chǎn)公司。

根據(jù)2010年國壽地產(chǎn)深圳分公司發(fā)布的招聘信息透露，國壽地產(chǎn)資本公積金1.2億美元，年營業(yè)額近2億元人民幣，其中中國人壽大廈、鑫茂大廈和中國人壽大廈三個北京項目的總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.

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