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關(guān)注細(xì)節(jié) 上海二手房安全交易6大關(guān)鍵詞點(diǎn)擊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 548 次
美聯(lián)物業(yè)交易管理部經(jīng)理張佳露表示,二手房購(gòu)賣流程十分復(fù)雜,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),倘若對(duì)交易的程序和流程一無(wú)所知,就難免在交易過(guò)程中有所疏漏,導(dǎo)致后期糾紛重重。定金、合同、頭付、貸款、過(guò)戶、交房是二手房交易中的六大關(guān)鍵。
在確定房屋產(chǎn)權(quán)清晰,對(duì)房屋本身質(zhì)量沒(méi)有異議,購(gòu)家表達(dá)了購(gòu)購(gòu)意向后,購(gòu)賣雙方就要著手簽訂定金協(xié)議、購(gòu)賣合同和支付頭付款了,這也就意味著所簽房源正式開始進(jìn)入交易程序。
定金協(xié)議和購(gòu)賣合同是二手房購(gòu)賣的基礎(chǔ),將對(duì)后期的交易順利與否起到至關(guān)重要的作用,因此購(gòu)方不應(yīng)只求速度而盲目簽訂,而應(yīng)頭先確定各項(xiàng)條約和程序是否合法,并且符合自己的意愿。
關(guān)鍵詞1:定金協(xié)議
■:條款、產(chǎn)權(quán)是否清晰
劉小姐想要購(gòu)購(gòu)一套緊靠學(xué)校的小區(qū)。在反復(fù)考察了位于赤峰路附近的一套總價(jià)98萬(wàn)元、對(duì)口名校的緊靠學(xué)校的小區(qū)之后,劉小姐很快便與上家簽訂了定金協(xié)議,并支付了1萬(wàn)元定金。雙方協(xié)定,在定金協(xié)議生效后的10天之內(nèi)簽訂正式的購(gòu)房合同。
然而,正當(dāng)劉小姐為自己找到了一套性價(jià)比較高的房屋而滿心歡喜之時(shí),她卻被中介告知,上家決定將售價(jià)漲價(jià)至103萬(wàn)元。劉小姐沒(méi)有同意。較終,上家違反了定金協(xié)議,將該房屋以103萬(wàn)元的價(jià)格賣給了別人。盡管獲得了上家1萬(wàn)元的違約金,但想到好不容易找到的緊靠學(xué)校的小區(qū)就這樣和自己擦肩而過(guò),劉小姐還是隱隱覺得遺憾。
通常,在簽訂正式的購(gòu)賣合同之前,購(gòu)賣雙方都會(huì)先簽訂一個(gè)定金協(xié)議,以示雙方對(duì)交易意愿的確定。它對(duì)房屋的交易程序有一定的制約作用,但事實(shí)上也存在不少購(gòu)家或者賣家違約的現(xiàn)象。尤其是在目前市場(chǎng)交易火爆、優(yōu)質(zhì)房源提價(jià)的情況下,如果另外有人給出上家更高的價(jià)錢,而價(jià)格差額又高于違約金的話,那么上家違約就在所難免了。
如何能夠減少違約現(xiàn)象的出現(xiàn)?業(yè)內(nèi)人士建議,如果購(gòu)方對(duì)房屋本身十分滿意又擔(dān)心上家違約的話,可以適當(dāng)?shù)靥岣叨ń鸬谋壤禽^高不應(yīng)超過(guò)房屋總價(jià)的20%。
另外,在簽訂定金協(xié)議時(shí),購(gòu)方應(yīng)要求上家房屋所有產(chǎn)權(quán)人共同簽字確認(rèn)成交意向。不少二手房購(gòu)賣糾紛都是由于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說(shuō)吧)妻一方擅自出售雙方共有的房屋所致。因此,如果另一產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng),即使有資料表明簽約人與房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻關(guān)系,購(gòu)家也應(yīng)要求簽約人出示房屋產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。
同時(shí),對(duì)于定金協(xié)議中所涉條款,交易雙方一定要仔細(xì)核查。在有些中介公司自行制訂的定金協(xié)議中,有些條款如付款期限、交房期限、違約責(zé)任等界定模糊,使得上下家在后期交易過(guò)程中很容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
有些房屋在交易過(guò)程中還附家電、維修基金等,對(duì)于附的物品,應(yīng)當(dāng)完整地羅列在定金協(xié)議中。一些購(gòu)家會(huì)認(rèn)為附的都是小物品,即便不寫明上家也不會(huì)擅自搬走,因此不好意思在定金協(xié)議上一一寫明,那么在后期,如果上家反悔,因?yàn)闆](méi)有書面協(xié)議,下家也只能吃啞巴虧。
關(guān)鍵詞2:購(gòu)賣合同
■:合同是否與定金協(xié)議相符
在簽訂正式的購(gòu)房合同之前,王先生對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)情況、房屋質(zhì)量都作了詳細(xì)的調(diào)查。簽訂合同的當(dāng)天,王先生因?yàn)楣ぷ鞣泵?,只花了一個(gè)公里到中介公司和賣家簽訂了合同。他認(rèn)為,該交待的都在定金協(xié)議中有所體現(xiàn)了,合同不會(huì)有大問(wèn)題,于是對(duì)于購(gòu)房合同中的各項(xiàng)條款沒(méi)有仔細(xì)看。
之后的貸款、過(guò)戶事宜都進(jìn)行得很順利,王先生盤算著自己馬上就要搬進(jìn)新家了,于是退掉了本來(lái)租住的房屋,還向房東支付了相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金。哪里知道,當(dāng)他詢問(wèn)上家何時(shí)搬走時(shí),上家卻說(shuō)合同中已經(jīng)明確規(guī)定在過(guò)戶后的3個(gè)月之內(nèi)交房。王先生心想這是何道理,定金協(xié)議中明明規(guī)定是放款之后的一周,怎么變卦了呢?但事已至此,他只能繼續(xù)等待了。
因?yàn)橘?gòu)賣雙方在前期考慮不周,所以常會(huì)在合同中修改定金協(xié)議所涉及的條款,甚至?xí)诤炗嗁?gòu)房合同后再簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士提醒,如果定金協(xié)議中的內(nèi)容并沒(méi)有在合同中有所體現(xiàn),那么該條款仍然具有法律效力。但是當(dāng)定金協(xié)議中的條款和購(gòu)房合同中的內(nèi)容出現(xiàn)了沖突之后,從法律的角度看,合同上的內(nèi)容將自動(dòng)覆蓋定金協(xié)議中的內(nèi)容,也就是說(shuō)以實(shí)際購(gòu)賣合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。本案例中,王先生如果認(rèn)識(shí)到這一層關(guān)系,仔細(xì)檢查合同內(nèi)容并提出異議,修改合同內(nèi)容,就不會(huì)出現(xiàn)后面的尷尬局面了。
需要注意的是,有時(shí)候購(gòu)賣雙方為了避稅或者是能夠多貸款,會(huì)將房?jī)r(jià)做低或者是做高,于是雙方就會(huì)簽訂兩份房屋價(jià)格不一樣的合同,也就是我們常說(shuō)的陰陽(yáng)合同。
但這種交易違反了稅收法律法規(guī),一旦購(gòu)賣雙方出現(xiàn)糾紛訴諸法院,法律不會(huì)支持違規(guī)方,同時(shí)違規(guī)方還有可能受到罰款、拘留等行政處罰。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),順順當(dāng)當(dāng)?shù)匕逊孔幽玫绞植攀禽^讓人開心的事情,因此對(duì)于違規(guī)操作的合同還是要抱謹(jǐn)慎態(tài)度。
關(guān)鍵詞3:頭付款
■:收款賬戶是否為產(chǎn)權(quán)人賬戶
小楊是典型的新上海人,考慮到租房子每個(gè)月的租金不是一筆小數(shù)目,而且自己還有住房公積金,于是下定決心要購(gòu)下一套市的小戶型房源。由于資金有限,所以在簽購(gòu)房合同之前,小楊就明確告訴上家,自己不可能在定金協(xié)議規(guī)定的日期內(nèi)支付頭付,要求修改合同中頭付日期。當(dāng)時(shí),上家表示沒(méi)關(guān)系,但是合同就沒(méi)有必要特意修改了。小楊看上家很爽氣,也就沒(méi)有強(qiáng)求修改合同。
結(jié)果合同上的頭付日期到來(lái)之前,上家卻翻臉了,聲明如小楊不能按時(shí)支付頭付,上家就要收滯納金,并且要單方面解除合同。
事實(shí)上,購(gòu)賣雙方因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾?,或者是資金回籠需要時(shí)間等原因,往往不能完全按照合同規(guī)定的日程辦理手續(xù)。大多數(shù)購(gòu)賣雙方都比較寬容,能夠理解對(duì)方的難處并退讓。但如果下家認(rèn)為自己在某段時(shí)間內(nèi)難以籌措到資金,較好還是要在合同中為自己爭(zhēng)取到足夠?qū)捲5臅r(shí)間。如果到期之后仍然難以支付頭付,應(yīng)與上家協(xié)商,為避免日后不愉快,應(yīng)盡量做到簽好書面補(bǔ)充協(xié)議。
另外,如今支付頭付款大多是以銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的形式來(lái)進(jìn)行,為了保證資金安全,下家一定要核實(shí)收款賬號(hào)是否屬于產(chǎn)權(quán)人。另外,銀行的轉(zhuǎn)賬憑證是下家辦理貸款過(guò)程中必須的材料。因此,對(duì)于銀行轉(zhuǎn)賬的憑證和上家的頭付收據(jù),下家一定要妥善保存。
目前,多數(shù)人購(gòu)房都需要貸款。因此,按照自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為自己制訂一套合適的貸款方案很重要。而過(guò)戶和交房也是二手房購(gòu)賣中的關(guān)鍵。只有拿到了房子,并且修改過(guò)物業(yè)、水電煤等的戶主名稱,二手房交易才算真正完成。
關(guān)鍵詞4:貸款
■:公積金賬戶狀態(tài)、自身還款實(shí)力
來(lái)自北方的小林今年準(zhǔn)備購(gòu)套小房子定居下來(lái)。通過(guò)中介公司,他看中了密云路某小區(qū)內(nèi)的一套50萬(wàn)元的老公房。小林認(rèn)為,目前個(gè)人住房公積金貸款較高可貸30萬(wàn)元,加上自己手頭的20萬(wàn)元積蓄,剛好可以不用商業(yè)貸款。于是他滿心歡喜地簽了合同。
然而,在接下來(lái)的申請(qǐng)公積金階段,他被公積金辦理的人員告知,由于小林的賬戶余額只有6000元,因此他較多只能貸到24萬(wàn)元 (6000元40)的公積金。這個(gè)消息讓小林十分為難,他從來(lái)沒(méi)有意識(shí)到,并不是每個(gè)人都可以貸到較高30萬(wàn)元的額度,可貸額度和賬戶余額還有關(guān)系。
較新的公積金貸款政策是,公積金可貸額度是賬戶余額的40倍,單人貸款較高不超過(guò)30萬(wàn)元。因此,在購(gòu)房之前,購(gòu)房者應(yīng)該先查詢一下自己的公積金賬戶狀態(tài)。另外,市民申請(qǐng)住房公積金貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間須不少于6個(gè)月,否則就不能獲得住房公積金貸款。也有一些公積金賬戶因某些原因會(huì)處于封存狀態(tài),這也會(huì)使得貸款不順暢。
和公積金貸款相比,商業(yè)貸款的限制條件稍少一些,辦理起來(lái)更容易。但專家提醒,借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力作出正確的判斷,同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出作出正確、客觀的預(yù)測(cè)。借貸數(shù)額,還應(yīng)量力而行。偽造收入證明或許可以成功貸得款項(xiàng),但日后的本息對(duì)借貸人來(lái)說(shuō)將是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。另外,二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn),房齡越長(zhǎng)貸款成數(shù)就越低,甚至可能不予貸款,房屋所處位置、單價(jià)、面積等因素也對(duì)貸款額度影響較大。
對(duì)于住房貸款的還款方式,目前有等額本金和等額本息兩種。等額本息是每期還款額固定,但是不僅本金計(jì)息,而且本金所產(chǎn)生的利息也會(huì)計(jì)息,是一種循環(huán)利息。所以,如果是貸款同等年限,本息產(chǎn)生的利息比本金產(chǎn)生的利息要高得多。不過(guò),本息每月還款額是一樣的,借貸人可以很好地規(guī)劃自己的財(cái)務(wù)規(guī)劃,對(duì)要還的款也能做到心中有數(shù)。等額本金剛開始還的數(shù)額較多,前期還款壓力比較大。借款人應(yīng)該對(duì)自己未來(lái)收入狀況有一個(gè)理性的判斷,然后再去選擇還款方式。
關(guān)鍵詞5:過(guò)戶
■:上家戶口是否遷出
來(lái)自郊區(qū)的王小姐于2008年初在徐匯區(qū)購(gòu)了
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